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北京重磅调控:限价房转为共有产权房,炒房客混不下去了!

时间:2018-05-08 来源:融360原创 作者:探戈

  5月7日,北京市住建委发布《关于加强限房价项目销售管理的通知》公开征求意见。

  该意见进一步强化了房子“住”的属性。其中最关键的内容是:

  限房价项目可售住房销售限价与评估价比值高于85%的,由开发建设单位按限价规定自行销售;比值不高于85%的,由市保障房中心收购转化为共有产权住房。

  限价房与共有产权房,在购房资格和流动性方面均有较大不同。限价房是开发商自主销售的,在京有购房资格的人都能购买,购买后需持有5年(自房本下发之日起计算),共有产权房则的购房人群更窄,必须出售给所在区工作的京籍和非京籍人士,而且只享有部分产权,即便出售也只能出售给获得共有产权房购房资格的人士,流动性更差。

  关于这次《通知》,融360说房(fangdai123)君关注这几个问题:

  1、 为什么要限价房转为共有产权房?

  经过多年的调控,拥有在京购房资格的人已经非常多,社保和纳税已经不能很好区分刚需和投资客,需要用更新更细的政策来区分自住和投资炒房客。

  限价房只要求社保和纳税,投资客也可以买,在北京这种城市,5年不卖其实对投资炒房客没什么影响。但共有产权房就不一样了,这类房子投资属性极差,用来住倒是可以,房子属性变了,投资炒房客自然会主动退场。

  按照意见,“销售价格/政府评估价”大于85%的,开发商可以继续自行销售,“销售价格/政府评估价”小于85%的,需转为共有产权房,由市保障房中心收购转化为共有产权住房,按照共有产权房规则来出售。

  举个例子,比如开发商的房子限价后的售价为4万元/平米,政府评估价为4.1万元/平米,“销售价格/政府评估价”为91%,高于85%,开发商可以自行组织销售。但如果政府评估价为4.8万元/平米,“销售价格/政府评估价”则降至83%左右,低于85%,那么这个项目就必须转为共有产权房销售。

  政府的意图很明显,如果限价房价格比市场价低太多,比如低于85%,等于直接以85折的超低折扣买了一套房,等上5年又何妨?更何况现在的形势是,房价大概率还是要涨的,岂不是太便宜投资客了?

  但是这里仍然是存在争议的,北京不乏实力购房者,85%的比值到底是高还是低,不好评价。举个例子如果限价与评估价的比值是86%,那么投资客以86折买到一套限价房,依然相当划算。

  不过《通知》保留了这方面的主动权,该比例会根据市场情况及时调整,也就是说限价房如果销售火爆,该比例可能会上调,将更多的限价房转为共有产权房,以遏制投资炒房行为

  除了上述原因之外,目前北京楼市已经显示出复苏的势头,特别是二手房成交量屡创新高,购房需求正在放大,但现有的限购限贷调控措施几乎已经触及了天花板,继续收紧的空间不大,倒不如将更多的房子转为共有产权房,确保房子是用来住的,而且政府还能拿到一部分产权,房价涨,赚的也是政府的,炒房客是无法染指的。

  2、有多少套限价房会转为共有产权房?

  从2017年到2018年,北京市出让的限房价竞地价地块为68总,成交金额为2363亿,售价均在5万-6万元之间。

  据京房字公众号(该公众号文章基本相当于官方解读)测算,大约有20%的限价房项目售价低于评估价的85%,它们会转为共有产权房。剩下80%的限价房项目不受影响。

  3、对开发商的影响

  本就利润微薄的限价房项目转为共有产权房的项目,网签10个月以后,开发商才能收到相关款项。一旦开发商名下项目转为共有产权房,他们将面临双重压力,一方面赚不到钱,另一方面回款周期将大大拉长,财务成本将会增加。

  在新的《通知》面前,开发商是没有任何办法的,价格限死了,你只有下调的空间,没有上调的空间,能不能保住限价房的身份,只能看政府的脸色了,他评估多少,你就是什么身份。

  4、对购房者的影响

  因为《通知》会导致限价房的减少,短期内可能会加剧市场躁动

  举个例子,以前是限价房,价格是市场价的84%,我买到的是100%产权,但新的《通知》发布后,我买到的就只有84%的产权,剩下16%的产权归政府。

  所以,一方面那些想拥有100%产权的购房者可能会积极申购限价房,另一方面,评估价会涨,开发商售价不会涨,随着时间的推移,开发商越拖越被动,就是坐等限价房转为共有产权房。所以我预计开发商会积极推盘,购房者或许会有更多购房选择。

  不过这则《通知》一出,后续土地市场可能会受到一定程度影响,开发商得掂量掂量,手中的项目已经被划归共有产权房了,接下来拿地会更加谨慎,时间一长,新增供应可能上不去,去年制定的5年供应150万套住房供应目标或许会受到影响。

  共有产权房是北京落实“房住不炒”的利器,但从过去一段时间来看,共有产权房地块价格不断走高,开发商已经不怎么买账了,2018年1-4月份,已经有多块地流拍。要让开发商提起兴趣,就得降地价,但这样做等于是将土地价值拱手让给开发商,显然这是难以接受的。

  为了完成共有产权房供应目标,切割开发商手中已有的限价房地块,转为共有产权房销售,已经是势在必行。

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