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海南楼市一夜入冬!怎么破?贾跃亭教你一招

时间:2018-05-07 来源:叶檀财经 作者:马兰

  自2016年的“9.30新政”实施以来,中国房市到如今已进行了5轮调控。调控之下,却是怪象频出,房价居高不下,刚需却依然没有得到满足。

  今年,“摇号”成了楼市的关键词。杭州发布实施摇号政策之后,西安等城市也跟上了摇号步伐,从一二线到三四线,摇号成了新政策。但由此引发的“房号”灰色交易也让刚需买房者更加艰难。

  与此同时,各大城市推出人才落户政策,加剧了供不应求的局面。据易居研究院,百城住宅库存同比连跌32个月,杭州住宅库存仅277万平米。房地产去库存,加上人才引进,僧多肉少当然导致买房变难。

  相比于重点城市,发展重心海南的房子更是有价无市。即便你是人才,在海南你也买不到房。

  根据海南政策,非海南户籍在海南限购区域购房者,需提供在海南累计60月以上个人所得税或社会保险缴纳证明;未限购区域,需累计缴纳24个月以上。非本省居民买房,首付款比例不得低于70%。购买住宅后,须在不动产权登记满5年后方可转让。

  这样的政策绝了所有人的海南梦,进不去的“琼楼”只能是海市蜃楼。

  只是,海南买房真的不可能了吗?

  贾跃亭告诉我们,有戏!

  建个公司买房去

  老贾去年丢盔弃甲跑到美国,连老婆都抵押在国内,看起来很狼狈,但现在还不是在洛杉矶豪宅里活得美滋滋。

  在Rancho Palos Verdes小镇上,贾跃亭的豪宅面向天清海阔的太平洋,享受着常年20℃的新鲜海风。居住面积总计700平方米,有六个卧室,七个洗手间,还有奢侈的游泳池和疗养中心,市场对其估价在八百五十万美金。

  这套房子产权所有人并不是贾跃亭,而是一家名叫Ocean View Drive Inc.的公司,而贾跃亭是这家公司的唯一控股人。这家公司名字就直白地说是海景驱动,坐落在海边,享受无敌海景,再造造法拉第,不仅是贾跃亭现在生活的写照?

  这家公司成立后的第三天就购买了这一处房产,然后就没有半点商业活动。

  不得不说,贾跃亭高招。以公司名义在美国买房,首先就把房产带来的负债都加到了公司头上,把个人摘了干净。Inc.即为股份有限公司,按照法律规定,股东只对公司付有限责任,万一因为这房产倒闭,债务也不算是股东的责任。

  顶破天把房子收回法拍。

  公司买房靠谱吗?

  说实话,有风险。

  公司名义买房第一个可能性就是公司破产,你的房子就会被视同公司财产而被法院收回。

  其次绝大多数公司购房都要求全款,这么一来,面临的资金压力势必加大。

  第三就是高额的税费。企业持有房产,每年需缴交房产税,除此外还有增值税、土地增值税和印花税。如果再进行房产转让,还需承担企业所得税。

  假设你在上海要买一套价值500万的房子(约100平米),持有一年后,以600万卖出。你用公司名义买的话,需要多支出房地产税一年4.2万和土地使用税2000元。

  再次转卖还需要多付出10万的所得税。

  而上述这种情况还只存在于假设,毕竟现实中你需要担心的税费只会更多,不会减少。

  当然有人提出转让公司股权来规避卖出时高昂的税费。但这个对你有利的方法,对买房来说就未必吸引人。

  身为公司财产,房产、股权的转让都必须通过公司大小股东的同意;即便像老贾那样是唯一控股人,你还要担心买方愿不愿意接手你的公司和你房产每年要缴纳的税费。

  还有一点,你用公司名义买的房子,可就失去了为小孩上学提供择校机会的属性,不过苦中作乐想一想,现在学区房也不保障择名校了。

  如果,你是一个有很多钱、不在乎税费、用于自住的买房者,借个公司壳子的确给了你买房的机会。

  能赚?血亏?

  不过,有买房的机会,当然不能错过。只是这买卖的时间点,有时候决定了你会赔还是赚。

  根据中国房价行情网,中国一季度绝大城市房价还是保持上涨的趋势,北京的平均每平方米房价最高,达到63344元每平米,而贵阳的平均环比增速最大,达到每月上涨4.35%的水平。

  (数据来源:中国房价行情网;数据整理:叶檀财经)

  根据数据,叶檀财经建立了模型进行测算。在现有房价和增速的基础上,假设所有城市的土地增值税仅为增值部分的三成,土地使用税按最高税率:每平米30元计,我们得到了20个城市持有后卖出的盈亏。

  (数据来源:中国房价行情网;数据整理:叶檀财经)

  (数据来源:中国房价行情网;数据整理:叶檀财经)

  这两张表告诉我们,短期持有赚差价,用公司名义买房亏的可能性更大!

  而且加上手续的复杂性和每年缴交的税,你比个人买房永远要多花钱,多费力。

  不过,回到我们之前的美好愿望——海南买房。

  公司买房的漏洞,我们有了;全款买房的钱,假设你有了;在海口买一套200㎡的大别墅,只要你持有超过4个月,你就赚到了。

  你还能在这4个月享受无敌海景和无数的椰子,好像是笔不亏的买卖。

  感谢老贾,提供暗道,为我们的海南楼市添砖加瓦。

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