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刚需现在能买房吗?看这一篇就够了!

时间:2018-04-19 来源:力哥理财 作者:力哥理财

  力哥讲了很多宏观上的买房知识,今天聊聊微观上挑选房子的技巧。

  注意,如果要选最好的房子,当然是黄浦江边市中心高档别墅啦。

  问题是刚需没那么多钱,手里就这点紧巴巴的预算,房子不可能十全十美,鱼与熊掌不可兼得,如何取舍才是最聪明的选择呢?

  市区老破小 VS 郊区高大上

  也就是地段和房屋新旧,小区品质之间该优选哪个。

  总价一样的情况下,建议在满足基本居住面积需求的情况下,尽可能选择距离市中心更近的。

  比如北京五环附近、上海外环附近、深圳龙岗一带,虽然现在房价也很贵了,但如果买不起市中心,买这一带,能最大限度平衡自身居住需求和未来投资保值的需求。

  但我不鼓励年轻人买市中心很小的老房子,方便是方便,但更适合租,而非买。

  多层 VS 电梯高层

  多层得房率高,物业费低,更实惠,高层有电梯,上下楼轻松。

  年轻人体力好,其实多跑几层楼无所谓,反而可以强迫跑楼梯健身。

  年纪大的就hold不住了。

  所以你买的房子,现在或预期未来10年内,不会有父母或家里其他老人同住,更建议买多层。如果有父母要和你同住,建议电梯房。

  2/3楼 VS 4/5楼

  不带电梯的多层住宅,一般都是6层楼。

  6楼夏天太热,冬天太冷,隔热防水问题多少都会有。除非你预算太少,要住的人太多,看重的是附送的阁楼,否则一般不推荐6楼。

  1楼视野差,采光差,空气流动差,虽然过去十几年新建的商品房都会做地基垫高处理,一楼也要比地平面高一点,但总体上还是能不选就不选,除非家里有行动极为不便的连一层楼也爬不动的老人或残疾人。

  剩下的2、3、4、5楼,都可以选。

  过去叫“金三银四”,3、4楼价格差不多,相应的,2、5楼价格差不多。

  但未来随着老龄化越来越严重,没电梯的多层住宅,低层需求会比高层需求更多,就逐渐会演变为2、3楼一个价,4楼便宜点,5楼更便宜点。

  因此同等条件下,优选2、3楼房子,长期看,未来如果要卖掉,能卖个更好的价钱。

  低层电梯房 VS 高层电梯房

  电梯房的价格,一般楼层越高越贵,因为楼层越高,私密性越好,视野越好,也不易受地面噪音污染。

  有人为了省钱,就选低层的。

  那为啥还要买电梯房呢?买1-5楼的电梯房,还不如直接买多层呢。

  但楼层高又太贵,钱不够,怎么破?

  那就买中间楼层,比如总高20楼,买9-10楼。

  私密性够好了,看出去视野够开阔了,一般人也不会恐高,万一电梯坏了,楼梯也勉强爬的动。

  关键是价格也适中。

  新房 VS 二手房

  新的总比二手的好,但价格也更贵,对吧?

  这两年由于调控,新房限价,很多城市出现了同一板块的新房价格比二手房更便宜的怪象。

  所以买新房得排队摇号,这就是个运气活了。

  如果能摇上号,当然买新房。

  如果遇到新房比同板块周边二手房贵,就要好好思量一下。

  我更倾向于选择已上市5-10年的次新房。

  首先,作为二手房,不用交增值税。

  其次,5-10年房龄,还算比较新的,无论是房型设计、小区环境还是物业管理,各方面应该都还不错。

  第三,现在5-10年房龄的二手房,是2008-2013年之间建成的。这段时间,私家车已经处于快速进入寻常百姓家的阶段,所以新建小区基本都配有相对齐全的停车位和地下停车库,能避免让车主头痛的小区停车难问题。

  而2007年以前建成的小区,大多规划建设时还没有意识到私家车大爆炸的问题,很多没有建地下车库,就算建了,配比也完全不够。

  当然,在北上市中心,土地都开发差不多了,极少有新盘还能供应,所以如果想买市区,基本没得选,就是二手房。

  地铁房 VS 非地铁房

  现在有些开发商噱头吹到爆,距离地铁站3、4公里远的也敢自称地铁房。

  我认为,真正的地铁房,是冬天一碗汤的距离。

  也就是大冬天,你端着碗汤,从家走到地铁站,汤还是热的,这才叫地铁房。

  步行500米内的距离,是真正毫无瑕疵的地铁房,标准放宽,最多也不能超过1000米,步行不超过10分钟。

  但这种房子,往往房价比周边的高出一截。

  但是地铁真的很方便,未来一二线城市堵车会越来越严重,停车会越来越困难,地铁出行是大势所趋。

  所以我认为刚需最优选择是买准地铁房,也就是距离地铁站步行1-2公里之间的房子。

  注意,我说的是步行距离,不是直线距离,绿化带、河道、天桥,这些交通阻碍都不能无视。

  步行超过2公里,还敢自称地铁房,那北京上海满大街全是地铁房了。

  步行2公里,还是有点距离的,但好在有共享单车,也就几分钟的事。

  正规商品房 VS 小产权房

  很多人买不起正规商品房,就想买相对便宜的小产权房,可以吗?

  如果是刚需自住,很差钱,又急着买房,没得选,当然只能买小产权房。

  如果想投资,就算了。

  普通住宅 VS 商住两用楼(酒店式公寓等)

  同上,能不买就别买。

  不懂理财的人,投资时的本能考量就是买价格便宜的。

  比如买基金,小白就会觉得净值1元的肯定比净值2元的更划算。

  事实很可能恰恰相反,净值2元的基金更有投资价值。

  买房也一样。

  一线4万,四线1万,是一线太贵而四线太便宜吗?

  错,明明是一线便宜到令人发指,四线贵到让人崩溃。

  贪便宜,万万使不得。

  面积大 VS 户型正

  总价一样,有的房子面积大,但户型不正气,要么不是南北向的,要么房间不是横平竖直的,要么房间是错位的,要么有很长的过道,除了走路什么都不能干。

  有的房子面积小一点,但户型很正气。

  怎么选呢?

  我更建议选户型更正气的,可以通过后期的装修设计,把户型正的优势最大限度释放出来。

  如果一味追求面积大而在户型上让步,装修会很头痛,以后住起来也会觉得各种不舒服,各种浪费。

  房价这么贵,户型正的房子,才能把每一平米都充分利用起来呀。

  链家上找了下房型图,下面这几个是我个人比较喜欢的,基本没有浪费空间。

一室一厅一卫50平米

  厨卫朝北,卧室朝南,客厅在中间,都是四四方方的,做橱放东西很方便。有些客厅会有朝东或朝西开的窗,那就最好了。

  这种房子比较适合老两口住,小夫妻住也可以,但有孩子后就要面临换房问题。

  另外还很适合单身女性,还没找到对象,手里攒了点小钱,但又买不起大房子,又怕现在不买以后更买不起,可以先买这种小户型。

  就算以后不结婚,一辈子单身贵族,这样的房子一个人住也够了。如果以后结婚有孩子了,再换房,这种小户型也很抢手,很容易卖掉。

  越是房价高企的城市,这种小户型的需求越多,相对大户型的单位溢价也越高。

  主卧、次卧、客厅、餐厅、阳台、厨房、卫生间,都很正气,没有哪个区域给人特别狭小,活动不开的感觉。尤其是正门走进来就是很大气的客厅,有很多施展空间。

  其中主卧和次卧门对门,南北通透,客厅+南阳台和餐厅+北阳台(工作阳台)同样南北通透,采光很好,很舒服。

  和上面的两房相比,就多了一间朝南的卧室。

  如果三代同堂,可以保证各有一间房。

  如果有二个娃或准备要二胎,能保证两个孩子各有一间独立房。

  如果只有一个孩子,也不和老人同住,可以两间朝南卧室分别给父母和孩子住,北边的卧室改造成书房,平时办公,老家有父母或亲戚来时,临时改成客卧。

  现在有很多新建的电梯房,公摊面积很大,还要加一个很鸡肋的卫生间(我去过的有两个卫生间的房子,平时大多只用一个卫生间,另一个当储物室用了),像上面这种实用面积的三房,往往建筑面积要130-140平米,得多花好多银子。

  房型好有多重要,再看看下面这些奇葩房型你就懂了。

“订书机”户型

  最后,除了买嘉兴还是买东莞这种大方向上的战略考量,微观上的买房考量维度,就三个:地段、小区(新旧、好坏)、房子(户型、面积、楼层等)。

  从投资角度看,重要程度是地段>小区>房子。

  从自住角度看,重要程度是房子=地段>小区。

  你发现了没,力哥最重要的理财智慧是贯穿我所有文章始终的,也包括微观买房技巧。

  那就是“平衡”。

  PS,特别提醒一下,装修房子时,千万记得多打一些柜子。随着时间推移,储物空间,只可能不够用,永远不会嫌多。

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