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大城市房租涨势惊人,你的大部分收入都会被这些人赚走?

时间:2018-04-16 来源:大猫财经 作者:猫哥

  “我恐怕还得去找黑中介”。面对着日益上涨的房租,猫哥的朋友Andy向猫哥抱怨。

  Andy所在的区域是北京的天通苑地区,在购房界,这里是除了名的“神盘”,16个分区645栋楼,笑傲群雄;在租房界,这里是“亚洲最大的居民社区”,据说这里住了60-70万的人口,即便是根据第六次人口普查的数据,辖区内的人口也接近38万人。

  Andy却说,房子越来越难找。

  01

  “现在流行长租公寓”

  Andy说,所谓的“黑中介”当然指的不是那种专门坑蒙骗的中介,而是指的是能够提供廉价房源的人,但是这样的人越来越少了。

  Andy以前住在天通苑北的东三旗地区,是上一轮自建出租房清理的重点地区,最终Andy在原房东的帮助下,搬到了天通西苑来做过渡。但是在新住处到期之后,不再享有原房东商量出来的优惠价格,面对的就是涨房租。

  在经过一轮的看房之后,Andy发现,“黑中介”有点不够用,能够配得上价格的房源,越来越少了,而越来越流行的是“长租公寓”。

  房子还是原来的那些房子,依然还是那些单间,甚至隔断还是那些隔断,但是经过一番改造后,就变成了不同风格的公寓。“公寓管家”对Andy说,“最近我们这种MUJI式性冷淡风的公寓很好租,你现在要租就赶紧定,这个看不上,我再带你看其他的”。

  在生活分类网站的租房板块,除了原有的个人和经纪人房源外,越来越多的品牌公寓的房源,且用金色字体标注。

  租售并举一直被认为是房地产市场长效机制中的重要一环,长租公寓无论是在政策层面还是在现实层面,越来越得到重视。

  比如就在三月底,北京市规划国土委印发了《建设项目规划使用性质正面和负面清单》,其中限制四环路以内的各类用地调整为住宅商品房,而鼓励三环外的商业、商办、酒店宾馆等调整为公共文化建筑和出租型公寓。

  还有深圳福田,除了供应保障房,还有就是在城中村建人才公寓;杭州在3年内要建设5万套人才租赁房;佛山要求企业自持商品房全部对外公开租赁。

  02

  越来越大的市场

  在需求刺激和政策利好的双重作用力下,住房租赁市场站上了风口,无论是主动还是被动,入局的人越来越多。

  ①中介机构入场

  中介机构是最先抢占先机的。近水楼台先得月嘛,房地产中介纷纷推出了自己的长租公寓品牌。链家推出了自如品牌,除了传统式单间公寓的自如友家,还有整租公寓的自如寓,还涉足青年驿站和民宿业务。

  如今,从链家内部孵化出来的品牌,已经独立运营,而且,在今年三月份,自如获得了40亿元的A轮融资,由腾讯等机构领投。

  而另外一家中介品牌我爱我家,也有自己的长租公寓品牌相寓。在我爱我家取现上市的当口上,相寓的命运还未可知,但是对于相寓而言,其阿里的合作还是让它在支付宝中占有非常重要入口,芝麻信用免押金租房首推相寓。

  ②房地产商入场

  而对于房地产商而言,除了政策的推动,其入场多少有点迫不得已的意味。

  2016年开始,在各个热点城市拿地限价后,竞完地价竞自持,出现了多宗地100%自持的情况,即便这样,地块还是被各家争抢。商品房+100%自持+年限70年,意味着建了房子不能卖,恐怕唯一的出路就是出租了。

  万科做了泊寓,龙湖做了冠寓,在港上市的金地商置旗下的公寓运营公司也展开了市场并购,开拓公寓市场。未来,随着100%自持的地块的增多,公寓市场免不了一场“厮杀”。

  ③金融机构入场

  而进入长租公寓市场的,除了公寓的提供方,还有金融机构,其中发力最快的是建设银行。

  去年底,建行在深圳发布了自己首款个人住房租赁贷款,以前买房可以按揭,现在在建行租房也可以按揭了。除此之外,建行还建立了自己的租房服务平台,而且已经开始在部分城市推出了自己的房源。

  除了建行,京东白条联合自如,推出了长租公寓房租分期的服务;而相寓接入的是房司令,一家租房分期服务平台。而主流长租公寓均联合金融机构推出了房租分期月付的服务。

  03

  谁在收割谁?

  站在风口上的是长租公寓,而被吹起来的是租金。猫哥看了一下这些公寓的价格,就有了与Andy一样的感触,那就是贵。

  链家的统计表明,像北京今年一季度的房租同比上涨了8.9%,有地段上涨了50%。

  怎么贵起来的呢?猫哥倒是也体验了一下。

  ①不收中介费,但还有服务费。

  以自如为例,通过平台查询,Andy所在的天通西苑最便宜的一个标注为8平米的单间,租金显示为2230元/月,而这个价格已经超过了同类型房源的租金。而根据自如友家的模式,其并不收取中介费,但是收取一定比例的服务费。

  根据自如上列出的收费标准,不同的房租支付方式,对应的租金也不相同,月付最贵,比实际显示金额贵100元,服务费为全年总房租金额的10%,而季付、半年付和年付的租金价格为页面显示价格,只是服务费分别为年租金总额的10%、8.5%和7%。

  如果想要少交服务费而享受月付,可以选择房租分期,目前的分期费率打七折,为6.3%,这个费率折算下来呢,比原价月付,省不了多少钱。

  Andy说,不收中介费,但是实际上中介费已经均摊到了房租之中,而还没有迈入高收入的自己,提前跨入到花钱买服务的境界。

  ②机构的定价能力

  中介机构出身,在房源的掌握上占据了极大优势,那么也就意味着其有充足的议价能力,最简单的经济学原理,供求决定价格,供不应求,自然就是卖方市场。

  而这样的议价能力,也体现在对房东端。

  猫哥另一个朋友,也接触过公寓的管家,不过是以房东的身份。在管家提出房子托管时,会尽量延长托管时限,并且在验房时,提出房子的诸多毛病,“不好租”带来的空置期长,并借此压低托管价格。

  租户以为房东要价高,房东以为房子不好租。最终是租户花钱买服务,房东花钱买时间精力成本,钱去哪儿了呢?当然是归平台。至于两方价格到底怎么定的,那就各凭本事。

  平台一把刀能做到两边收割,多好的一笔生意,不赚钱才奇怪。传统中介的老套路,却在一个并不那么新的市场里,玩的更溜了。

  后来,Andy还是通过一个所谓的“黑中介”租到了房子,毕竟,钱是自己的。至于房租价格嘛,Andy说,“即便最后他真的不退我的押金,总价也会比那些公寓低”。

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