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这些城市,地铁房仍有巨大的升值潜力和空间

时间:2018-04-12 来源:楼市时评 作者:张大大

  买房什么最重要?

  李嘉诚说到退休的一句话:地段,地段,还是地段。

  之前我们讲过:《购房指南:对于98%的中国城市,买市中心老小区是什么结局?》

  虽然这文章,能解决大部分读者关于地段的疑惑,但还是有朋友提出了一个非常棘手的问题,那就是:

  如果我的钱不够,只能买环线or近郊or远郊房,既买不起市中心,也买不起新区,这个时候该怎么办?该怎么选?

  对于这个问题,答案只有一个:

  近远郊买房,只买地铁房。

  地铁,才是近远郊房产增值保值的命根,没有地铁的远郊房,很难产生高升值高溢价。

  尤其是大部分二三线城市,如果你是刚需,如果你手上预算不够,但又希望能买到一个相对保值增值的房产,那么地铁房,将是你不二的选择。

  这个时候,也许你会有疑惑,地铁真的能带来这么大的优势?

  凭什么说二三线郊区地铁房,甚至是市内地铁房,仍有巨大潜力?

  今天,我们就来解答这个疑惑,看看地铁房的潜力,到底有多大。

  1.地铁房的真实价值

  地铁房到底有多大的潜力?我们来举两个例子,就可以看清楚很多问题。

  第一个例子,来自于某地铁网完善的一线城市:

  由于该数据统计距今有一段时间了,所以大家不要特别在意价格,只看数据对比即可。

  从上图中我们可以看到,在这个一线城市中,有轨道交通的房子,比没有轨道交通的房子贵了3000元,溢价超过了10%。

  也就是说,对于这个一线城市,地铁轻轨等轨道交通,创造了至少10%的溢价。

  看完一线城市,再来看看某二线城市的情况。

  这个二线城市目前只有2条地铁在运营,4条在建,10多条处于规划中。

  (地铁房:地铁周边1公里内;近地铁房:距离地铁1-2公里范围;非地铁房:距离地铁2-5公里范围)

  可以很明显的看出来,地铁房比非地铁房,贵了2500元左右。

  也就是说,对于这个二线城市,轨道交通产生了将近20%的高溢价。

  那么问题来了:

  为什么二线的地铁房,比一线地铁房的溢价率更高?

  其实原因并不复杂。

  一线城市地铁网络完善,越来越多的房子从非地铁房,逐渐变成地铁房或者是近地铁房,该涨的都涨差不多了,所以整体价格偏差会逐渐缩小。

  而对于二线城市来说,由于地铁线路少,地铁网尚未建成,地铁房更加稀缺。

  因为稀缺,造就了暂时的高溢价。从另一个角度来看,很多该涨的都还没涨,也留下了很多机会。

  所以说,二三线城市,地铁刚开始建设的城市,地铁房的投资机会还有很多。

  这个时候,新的问题又来了:

  明明这个二线城市,有2条运营,4条在建,10多条处于规划中的地铁线,为什么这些没有正式运营的地铁线,产生不了高溢价?导致二线地铁非地铁价格差别这么大。

  因为地铁房的涨价,公认的往往有3次。

  第一次,地铁规划出炉。

  第二次,地铁开始建设。

  第三次,地铁正式通车。

  规划多,建设少,通车更少,就是二线城市地铁房溢价高,非地铁房溢价低的原因。

  通车后的地铁房溢价了3次,而规划中的地铁房可能只溢价了1-2次。

  而基于这一点,就产生了一个新的机遇:

  正在建设中的地铁房,是一个非常好的潜力型资产。注意,只有建设中的,才是潜力股。

  那么第三个问题来了:

  为什么规划中的地铁房不能算是真正的潜力型资产?

  因为规划是会变化的,只要不正式开建,都有被取消的可能。

  大家可以自行百度地铁被叫停的新闻,有14个城市规划好的线路,今年3月刚刚被取消。

  现实就是这么残酷。

  尤其是对于刚需来说,攒点钱买套房不容易,宁愿少赚一次升值,也不能买到没有地铁的远郊,不然以后哭都没有用。

  说完了地铁房的真正价值,我们再来看看,远郊地铁房的潜力到底有多高。

  2.远郊地铁房的高潜力

  我们依然来看张数据图,下图是某一线城市,地铁与市中心距离,对周边房价的影响。

  从图中红线和蓝线中相隔的距离来看,距离市中心越近,地铁房溢价越低。

  离市中心越远,地铁房价的价值才会真正体现,溢价率也越来越高。

  甚至到25-30KM范围,地铁房能比非地铁房贵20%以上。

  为什么会出现这样的现象?

  1.因为越靠近市中心,房价越贵,公众交通选择众多,居民身价普遍较高,选择私家车及公共交通的人数更多,因此,地铁不是生活必需品。

  2.越靠近市中心,一线城市的地铁密度越高,非地铁房几乎不存在,而越靠近远郊,地铁密度越低,地铁房非地铁房差异越明显。

  3.远郊盘大多为刚需购买,地铁往往是出行必须品,而如果没有地铁,则会增加1-2小时甚至更多的通勤时间,这是上班族不能接受的。所以,为地铁支付高溢价,成为远郊接盘侠们的普遍选择。

  30KM,是一个一线城市的最大通勤距离,在这个距离之下,睡城是存在的。

  即上班在市内,睡觉在远郊。

  这种范围,有真实需求支撑,完全不用担心未来的置换或者变现问题。

  就像我们之前说的,国贸到燕郊的距离。

  而对于二线城市来说,20KM是极限。

  20KM内的远郊,相对更安全一些,超出这个范围,地铁房也会多少打些折扣,毕竟,1小时通勤,基本上是二线城市的极限。

  三线城市要再打个折。

  对于以上分析,我们可以再次得出两个非常重要的结论:

  1.远郊地铁房的潜力,有时候会比市内更大。(潜力是相对的,郊区跟郊区比,别拿郊区跟市中心比)

  2.提前布局远郊地铁房,可以用最小的成本,获取相对更高的利益,并且更有保障。

  3.哪些城市的地铁房,更有潜力?

  有些城市地铁已经成熟,潜力相对用尽,而有些城市轨道交通刚刚起步,潜力十足。

  那么哪些城市的地铁房更有升值潜力?(依然是相对本地非地铁房来说,总不能拿洛阳去跟北京比吧)

  哪些城市的地铁房,升值空间快到尽头?

  首先,我们必须要了解,城市轨道交通的3个发展阶段。

  第一阶段:

  开通里程150KM以下,地铁线路往往只有2-3条,通常是沿着城市横竖中心轴分布。这种情况下,地铁尚不能进入大多数人的日常生活,公交和私家车依然是主要交通工具。

  此时,不论是城内还是郊区,地铁房升值空间都很大。

  第二阶段:

  开通里程150-300KM之间,绕城环线已经建设,轨道网络初具规模,市内非地铁房越来越少,这个时候人们将习惯于地铁出行。

  此时,市内的非地铁房的洼地,将会被逐渐填上,原来的非地铁房,在变成地铁房的过程中,价格会出现明显上涨,好的机会也将越来越少。郊区地铁房空间依然很大。

  第三阶段:

  里程数大于300KM,市区内基本没有非地铁区域,主要建设为郊区线路,此时,市内地铁房优势基本耗尽,市区地铁口吸引力下降,郊区地铁房将会出现明显上涨,年轻人往往会选择在远郊买一地铁房出租,然后在工作地附近,租一老破小来暂时过度。

  此时,整个城市的地铁房潜力,都越来越小,除非是开发新的线路。

  试想,当整个市区布满了十几二十条地铁线的时候,还存在真正的非地铁房么?

  所以,了解清楚自己城市的轨道交通建设,进行到哪一步,对地铁房的购房有着至关重要的参考简直。

  其实这个数据不难查到,每个城市的轨道交通运营里程数,都是可查的。

  由此来看,排名前4的北上广南,在市内买房,不用太纠结是否是地铁房。

  排名前十的深圳,重庆,武汉,成都,天津,大连,市内地铁房做为参考即可,近远郊地铁盘性价比更高。

  而排名更后的这些城市,苏杭郑西昆宁长等城市,规划中的地铁房,不论市内市外,都有潜力可挖掘。

  当然,以上的这些都只是技术层面的推论,考量一个城市房价是否会上涨,主要还是货币,土地供给,人口等多维因素共同决定。

  不过,虽然宏观我们需要考虑,但是微观选择我们也应该逐渐了解,这样才能在同样的起跑线上,更快更准的冲过终点。

  毕竟,同样一套价值百万的远郊房子,虽然都能在大势下上涨,但是有地铁和没地铁,几年后相差大几十万都有可能。

  宏观因素决定何时上涨,何时入手更合适。

  微观因素则决定买哪个房涨的更猛更多。

  一个都不能少。

  最后,再次强调:

  对于大多数二三线城市来说,地铁房还有非常大的升值潜力,尚未爆发。

  只要认真筛选,未来依然有机会,去实现最终的弯道超车。

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