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如何判断一个三四线城市的房子值不值得买?

时间:2018-04-12 来源:财经观潮 作者:财经观潮

  从2017年至今,楼市出现了一个很诡异的现象:在热点城市房价逐渐高位横盘时,三四线城市突然就火了,房价迎来大涨。

  后台经常有朋友留言,说他所在的三四线城市房价莫名其妙地暴涨,从单价5000涨到了8000。包括一些名不见经传的小县城,人口流失,房价依然逆势上涨。

  更诡异的是,2018楼市赢热销开门红的15个城市,有2/3的城市是三四线城市。

  那么问题来了,三四线城市的房价为何会大涨?我们又该如何判断一个三四线城市的房子该不该买?

  先来回答第一个问题:三四线城市为何会大涨?主要有两个原因:

  1、去库存政策。

  上一轮楼市房价起势,其实就是从去库存开始的。为了鼓励三四线城市去库存,全国多数银行开始降低购房贷款利率,最后把一二线城市先点燃了。

  于是为了抑制热点城市的房价,从2017年开始,热点城市的多数银行都开始上浮购房贷款利率,包括二套房和首套房,力度非常大。

  而在一二线进入调控的同时,三四线城市仍在高举去库存旗帜。

  2、棚改。

  棚改是实现去库存政策的有效帮手,更是推动三四线城市房价上涨的幕后元凶。

  许多人可能不明白棚改与房价上涨之间的关系,其实逻辑很简单,棚改就是定向印钞给棚改户,增加了市场购房需求,最终刺激房价上涨。

  在棚改过程中,有两个政策非常重要,即PSL和棚改货币化。

  PSL即商业银行向央行抵押优质债券等资产来获得贷款,再发放给棚改居民。而棚改货币化就是指危房改造中产生了大量的拆迁,需要安置住户,以前的模式是拆房还房。而棚改货币化安置,就是拆一套房子,政府直接发钱给拆迁户,然后去城镇自己买房。

  用一张直观图表示如下:

  接着回答第二个问题:如何判断一个三四线城市的房子该不该买?

  一二线城市值不值得买很好判断,一二线城市就那么三四十个,而且都是一些城市地位不低的城市,不是直辖市、计划单列市就是副省级城市、省会城市。

  这些城市基本都是一些经济、人口基本面都不错的城市,且还能时不时从中央获得一些政策红利,对于这些城市,肯定值得买,刚需客无需多想。即使房价有短期调整,意义也不大,因为长线来看,只要城市化进程没结束、土地财政没有新的税种替代,一二线城市的房价必涨无疑。

  但三四线城市就不一样了,这类城市的数量太多,全国有三四百个。哪些值得买不是那么容易判断的事情。

  我曾经以小学生人口数据系统性地统计过全国各省下辖的地级市以上城市的人口变化情况,发现东北、西北、西南、中部包括东部地区许多三四线城市的人口都是流失的,像这样的城市,土生土长的本地人自住需求,自然没有值不值得买一说,但若考虑投资,这些人口流失的三四线城市中多数是不值得买的。

  分析一个三四线城市值不值得买,具体可以用三个参考指标来衡量:

  1、地理位置。

  这是之至关重要的因素。

  我们知道,中国的城市发展离不开政策,中国发展最好的城市,都是一些高级别的城市,比如首都北京,经济、金融、商贸中心上海,国际金融之都香港、经济特区深圳,天津、重庆直辖市,广州、杭州、南京、武汉、成都、青岛、宁波这些副省级城市等。

  位于这些中心城市周边的三四线城市,由于受到他们的辐射,长线看都是值得购买的城市。例如东莞、廊坊、惠州、中山、佛山、嘉兴、南通、湖州、扬州、绍兴、洛阳、株洲、湘潭等。

  而且,中心城市能量级别越高,其辐射的三四线城市就越值得购买,比如东莞、廊坊、嘉兴肯定要比洛阳、扬州、株洲、湘潭要强。

  此外,离核心城市的核心区近的要比远的更值得买,比如在东莞买肯定要比在惠州、中山买更好,在昆山买,肯定要比在嘉善买更好。

  需要多说一句的是,廊坊目前的房价在调整中,但长线看,在中国最牛城市旁边的廊坊,迟早要补涨回来,且肯定会创新高。无论你愿不愿意看到,都会成为现实。

  2、人口基本面、经济基本面。

  在核心城市周边的三四线城市好判断,只要看它与核心城市连接的紧密程度。那么,不处在核心城市周边的三四线城市该怎么判断?

  那就要看这个城市的人口基本面和经济基本面。这里说的基本面,是指它们的经济能够稳定增长,人口持续流入。这些数据都可以去地方统计局的官方网站去查看。但有些地方人口数据水分较重。

  因此,最好以小学生人数来作为城市人口变化的指标,这个数据并非政绩考量的依据,相对来说更真实。

  根据之前我统计的数据能够发现,人口和经济基本面均表现不错的城市有徐州、盐城、淮安、连云港、泉州、莆田、宁德、烟台、唐山、台州、金华等。

  徐州过去六年人口、GDP、资金总量和财政收入综合增幅排名江苏省第一位。台州、金华经济活力十足,金华义乌的小商品市场,在全国闻名。台州,别看级别不高,但在2017年A股IPO家数区域分布排名中,台州有11家,位于全国前列,经济活力由此可见。其次台州、金华过去六年人口增长也非常不错。

  3、政府规划

  政府规划,也是考量一个三四线城市值不值得买的关键因素。比如,雄安新区,在成为“千年大计”之前,谁看得上白洋淀旁边的这三个县城,而如今,想买都买不进,这里的房子已经不允许买卖。

  所以,政府规划非常重要。

  尤其是对于那些不处在核心城市周边,且经济、人口表现一般的城市,这是衡量此类城市值不值得买的关键因素。

  比如江西的九江和赣州,这两个城市在“八纵八横”高速铁路规划中,均占据了两条通道,和许多省会城市占据的数量相当。

  再比如湛江、汕头等城市。在2月份广东省发布的城市定位中,东莞与佛山定位是特大城市,仅次于广深,中山、惠州、珠海、江门、汕头、湛江、茂名、韶关、清远、揭阳、肇庆规划定位都是大城市。

  再比如洛阳,在2016年与2017年国务院批复的《中原城市群发展规划》和《国务院关于印发“十三五”现代综合交通运输体系发展规划的通知》,洛阳分别被定位为国家区域中心城市和中原城市群副中心城市,全国性综合交通枢纽。

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