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这几类人,买房永远吃亏,无论房价涨不涨!

时间:2018-04-11 来源:柯谈 作者:柯谈

  大千世界、无奇不有。人与人之间最遥远的距离不是空间的远近,而是理念的不同。这几天最火的话题当属摩拜80后创始人胡玮炜套现15亿的消息,相信很多人在对她跪拜之余,会陷入深深的焦虑和惆怅。焦虑为啥她可以3年就实现财务自由,而自己3年还没有能力买一套房?

  其实,很多时候决定人一生高度的不是努力和坚持,而是理念和选择。在买房这件事上,正确的理念尤为重要,甚至比你钱多钱少还要重要。通过平时与大家的交流和总结,我发现以下5条错误的购房理念极为常见,现在分享出来,希望大家以此为戒。

  1

  盲目迷信老城区或是新城区

  改革开放以来,全国各地陆续建设了许多新城、新区,最为成功的当属深圳和浦东新区,当然也有很多二三线城市的新区沦为空城,比如天津滨海新区。

  老城区还是新城区,哪个更具投资价值不能一概而论。比如北京和上海,城市发展属于摊大饼模式,传统市中心永远是圆心位置,当然可以存在多个城市副中心,比如北京通州和上海的徐家汇、五角场、真如等,但是不会影响到传统市中心老城区的经济地位和政治地位。最好的教育、医疗、商业还是以老城区为主。北京上海目前采取的都是城市更新的发展模式,在老城区拆旧建新,在不增加建设用地总规模的基础上,实现城市更新。所以,北京上海的房价永远是市中心老城区最贵,然后随着距离的增大房价递减,并且永远有一种趋势就是,大家都在拼命挤进市中心的老城区。

  然而,并非所有的城市都是这种发展轨迹。我国绝大多数城市,由于城市规模和人口限制,或是地形局限,再加上财力限制,不可能像北京上海这样全方位的向四周拓展式发展,只能人为的选定一个条件最优的区域作为新区建设,集全省之力,集全市之力建设一个新区,把政府迁过去,把大学迁过去,把医院迁过去,至于能否成功,只能看天时地利人和了。

  所以,投资房产始终要跟随城市发展的重心走,不能盲目的迷信老城区或者新城区,追着未来的“市中心”买,永远跟着城市发展的大趋势走,才是最正确的选择。如果是在北京上海,尽自己最大可能的买在老城区市中心,那里才称得上是寸土寸金,住宅卖一套少一套,房产增值没有上限。而二三线城市可以根据政府财政投入、人口迁入比例,教育医疗资源优劣来选择性投资,比如南京河西、杭州钱江新城、钱江世纪城、成都天府新区、西安曲江新区,都是发展前景非常不错的新城区,这些区域的崛起,也许注定伴随着老城区的逐渐衰败。

  2

  刚需首套选择异地购房

  后台一位女孩向我咨询:本科毕业后在上海工作3年多,单身,没有户口,目前租房。打算长期定居在上海发展,但是由于没有购房资格,想在花桥或者嘉善购买首套住房。

  我相信在上海打拼的很多年轻人都有这种想法,因为暂时没有购房资格又害怕房价大涨,索性在上海周边的花桥、嘉善、平湖、太仓买房。

  我的回复很直接:强烈不建议首套房购买在环沪区域。沪漂的目的就是扎根上海,赚上海的钱,享受上海的教育医疗,融入上海的文化历史,让后代成为真正的上海人。既然选择了在上海定居发展,就应该想方设法在上海买房。如果首套首贷买在环沪区域,先不考虑每天浪费在上下班路上的几个小时生命,即使将来再次在上海买房已经失去首套资格,二套首付七成,利率上浮。而且,孩子出生后也没有办法接受上海的教育。此外,上海房价的抗跌和涨幅一定是远远优于环沪区域的,随着上海2500万的人口限制和3200平方公里建设用地的上限,将来置换回上海的难度将更大。

  所以,上面这个女孩子的理性目标应该是争取人才落户买房,或者是缴满剩余1年多社保后结婚买房,当然如果男朋友有上海房票的话更好。目前上海等一线城市的房价是中央调控的重中之重,未来2年大幅上涨的可能性根本不存在。而且,差别化调控、满足首套刚需是政府的基本思路。目前,南京已经将首套公积金贷款上限调高,个人由30万上调至50万,夫妻由60万上调至100万。相信各地政府会仿效南京陆续将首套刚需逐步放开,对冲房价下跌的趋势,体现房住不炒的属性。

  此外,对于计划投资环沪区域的朋友,千万不要盲目的选择所谓的价值洼地投资,便宜一定是有便宜的理由,便宜本身就是一个坑。结合产业规模、经济实力、交通配套等因素,环沪投资建议按照如下优先级选择:花桥>太仓>嘉善>平湖>南通。

  3

  哪里便宜投资哪里

  上海年后一手房扎堆开盘,即使限价,即使没有利润空间,但是在现在这个大环境下,确保资金链不出问题才是上策。所以有些盘的价格的确很有诱惑力。一位朋友在后台咨询我,目前计划投资一套房产,两个新盘不知道选择哪个,一个是青浦重固镇绿地新里波洛克公馆,均价3.1万元,另一个是奉贤区金汇镇禹洲雍贤府,均价3.2万。我问他选择这两个项目的原因,他说是便宜。

  的确,这两个盘的价格和周边二手房价格相当。作为自住房购买没有任何问题。但是作为纯投资,需要考虑的就不能仅仅是便宜。青浦重固的波洛克公馆距离地铁17号线赵巷站5.5公里,小区距离上海市中心人民广场28公里。奉贤金汇的禹洲雍贤府,距离人民广场30公里,没有地铁规划,只有一条还未开通的公交BRT。

  房产投资的核心在于房产增值和租金收益,不能是哪里便宜就投哪里。这两个小区所在的重固镇和金汇镇既没有产业集聚,又没有人口流入,既没有政策利好,又没有交通便利,靠什么实现增值和高额的租金回报呢?反而是嘉定新城和青浦新城在地铁11号线、17号线建设期间,就早早实现了房价翻倍,攀上了4万,两个新城是上海规划中重点发展的新城,更为重要的是地铁的开通可以有效的将市中心的刚需客导流至此。

  所以,我建议这位朋友,直接投资市中心地铁边的老破小,总价和郊区远大新相当,租金回报高,抗跌性好,出手变现快,10年以后说不定还能碰上拆迁。房产投资最重要的就是人气,人气旺,你的财运才会旺。

  4

  没房住时才想起买房

  不可否认,现实中的确存在一些大神,无论社会如何汹涌澎湃,仿佛都无法激起他心中的涟漪。我同事中就有这样一位,40出头,曾经在上海宝山区某部队做到副团级,转业后分配到我单位工作。2007年转业至今,他和老婆仍然住在之前部队分配的140平的军产房中。这种福利一般人是轮不到的,可是问题的关键是至今他都没有买房。我2009年、2012年、2016年都曾极力劝说他买房,但他都意志坚定的认为,房子够住就行,房价都是泡沫。所有积蓄都用来炒股,当年股市里的50万到现在还是50万。直到2015年,部队里计划清理军产房,所有转业干部必须退还房子,他才让我帮他开始看房,不过戏剧性的是,在很多部队老干部的阻挠下,退房一事无疾而终,从此,这位同事又乐此不疲的居住至今。试想,如果他听我劝说,2015年买房,现在身价至少翻一倍,如果2009年买房,至少翻三倍。买来的房子以租养贷,自己仍然住在军产房中,何乐而不为呢!通常这些人在错失了多次购房黄金机遇之后,便会在潜意识里抵触任何与房子有关的信息,永远活在自己的精神世界里,从此与买房井水不犯河水。

  如果说,认为房价有泡沫可笑的话,那么认为房子只是用来住的,就显得更加的可悲。用一念之差衡量事物利弊,用一己之力对抗社会发展,最终吃亏的只有自己。希望大家都能尽早合理布局自己的资产,不要房到用时方恨少。

  5

  先买房后卖房

  房屋置换是每个购房者一定会经历的。有很多朋友也一直在纠结这个问题,是先买好呢,还是先卖好?先卖,怕踏空,差距增大,先买,又怕资金不到位。而现实中,的确存在一些人是买房比卖房还要积极,看房看的心潮澎湃就直接下定,其实这样的风险非常大。

  房屋置换最合理最稳妥的顺序是先卖后买,一前一后同时进行。就是说一定要在卖房收到定金之后,才可以考虑下定买房。最保险最安全的办法是,在卖房合同签好收到首付款后,再下定买房。这样你可以根据卖房合同约定的付首付时间、交易时间和收款放贷时间,来从容应对买房。尤其是在北京上海等一线城市,一套房屋的置换链条上至少关联上下家3-5组,都是一条线上的蚂蚱,一个出问题,全部违约。尤其是在银根收紧,贷款审批速度和放款速度极不稳定的现在,你的下家的下家贷款不能按时放款,你就会面临违约责任。所以,建议大家安全起见,在卖房合同签好收到首付款后,再下定买房,即使下家的原因造成你买房违约,你也可以转嫁违约责任,不至于自己吃亏。

  以上5条最常见、最普遍的购房错误理念,相信大家都不会陌生,希望你们不要吃一堑长一智,而是步步为营,稳扎稳打,汲取别人的长处弥补自己的短处,毕竟在买房问题上吃亏绝不是小亏。

  最后,再次感谢大家的支持,如果您觉得有所收获,敬请转发朋友圈,谢谢!

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