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投资客败得很惨!北京这类房产成交大减90%,价格直降三成

时间:2018-04-08 来源:每日经济新闻 作者:每日经济新闻

  自去年3月17日起,北京相继出台一系列楼市调控政策,剑指投资投机性炒房。

  一年来的调控可谓成效显著,北京楼市成交全面下降,新建商品房住宅成交量同比下调幅度达到48.7%,刷新了历史最低纪录。二手房价格更是下跌15%~20%。其中,最惨的要数商住房。在调控过去一周年之际,北京的商住市场,价格出现了30%以上的跌幅,而成交量跌幅更是高达90%。

  北京商住房成交量跌90%,价格直降3成

  商住房说白了就是本应用于开发写字楼或者商铺的地块,但开发商把它做成了住宅。所以商住房一般是商业用水,商业用电,不通燃气。

  去年3月26日,北京市住房和城乡建设委员会发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》,商业、办公类项目(以下简称商办类项目)应当严格按规划用途开发、建设、销售、使用,未经批准,不得擅自改变为居住等用途。

  按规定,北京商住限购后,已销售的商办类项目再次上市出售时,可出售给企事业单位、社会组织,也可出售给个人,个人购买应当符合下列条件:

  1、名下在京无住房和商办类房产记录的。

  2、在申请购买之日起,在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税;

  同时,商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款。

  这样严厉的限购政策下,北京的商住房市场彻底遭冰封。

  中原地产研究中心统计,商办类政策调控一周年后,整体市场成交全面降温,商住公寓签约只有3589套,同比调控前一年的67013套,跌幅达到了94.6%。

  中原地产首席分析师张大伟认为,商办市场整体成交量全面萎缩,特别是在2017年3月调控前,商住签约单月接近万套,调控一年后,除了通州个别项目,单月接近0成交。史上最严格的商办限购政策,对北京楼市之前过热的商办市场打击非常明显,整体市场全面冰冻。

  不仅仅交易市场出现了明显降温,土地市场商办类也出现了明显退烧。商办限购后出让的13宗商办地块,溢价率明显下调,并出现流标现象。限购前商办土地平均溢价率115%,而调控一年后溢价率只有12.39%。从平均价格看,商办市场二手房价格已经平均下调超过30%,部分二手房商住价格跌幅甚至超过40%。

  据央视财经报道,位于北京朝阳区的北京像素是北京知名的商住项目。调控前,北京像素的两层Loft户型的成交价最高达到过65000元/平方米,而调控后,成交价随即出现断崖式下跌,目前同类型房源成交价普遍在40000元出头,而平层的户型成交价直接跌穿每平米30000元关口。

  限购解冻无望,商住房多数用于出租

  由于此前不限购且比普通住宅的价格低,商业办公项目曾经吸引了很多投资客。在326新政前,北京商住房占新房交易近6成。而目前商住房的现状是,想买的买不了,想卖的卖不出去。

  对于那些没能在调控政策出台之前脱手出售的投资客来说,低价出售或是继续出租是他们必须面对的一个选择。

  我爱我家集团北京公司亦庄华冠店商圈经理程泽表示,整体小区的自住率应该不超过20%,像37平米的这种开间,大概租金在3500-3800之间,50多平米的一居室,大概在5000-5300之间。

  经纪人介绍说,很多早年开发的商住项目,各项标准都向普通住宅靠齐。水电费标准与普通住宅一致,大多临近地铁,出行、购物都比较方便,很多项目的Loft户型结构也得到租客青睐。因此,很多商住房的租金基本与周边的普通住宅一致,甚至还会高过部分老旧的住宅小区。

  我爱我家集团北京公司北京像素店商圈经理王培贺对记者说,前期成交量高的时候,价格上升,业主有一部分是要拿出来卖的,现在需求量小,还是维持一个稳定的状态,该卖的卖,该租的租,该自住的自住。

  因此,在二手商住房的价格出现大幅回调的时候,很多的业主选择把房子用来出租,对于很多购买较早的业主来说,目前的租金水平已经完全可以覆盖购房时的月供,在没有现金流压力的情况下,长期出租也是一个理想的选择。

  对于商住房业主来说,目前最期待的就是限购政策能够解冻。

  不过,思源地产首席分析师郭毅表示,还没有看到一个可能放松的迹象,特别是针对个人购房者购买商住类产品,不能再使用杠杆,必须100%支付购房款的要求来看,在今年这样一个相对紧缩的购房环境下,更不可能单独对商办类的贷款放松,其实从购房者角度上来看,购买商办类产品,还是要综合考虑自己的投入产出比。

  每经编辑 何小桃

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