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仅一个月就流拍三块地,房企不玩了,楼市真的要变天了?

时间:2018-01-31 来源:融360原创 作者:探戈

  房企又不愿意买地了。

  1月25日,北京丰台白盆窑一宗共有产权房地块流拍。

  1月30日,还是丰台区,卢沟桥乡小瓦窑村XWY-12等地块绿隔产业、住宅混合公建及基础教育用地再次流拍。

  算上稍早前的一宗流拍地块,2018年刚过一个月,北京就已经有3宗地块流拍。

      要知道,从2013至2017年,这5年,北京总共才流拍8总宅地。2017年2宗,2016年0宗,2015年1宗,2014年4宗,2013年1宗。

  2018年土地市场遇冷,来得有点快有点猛。

  以前述这两宗地块为例,一宗是共有产权房地块,一宗是普通宅地。但两者的门槛着实有点高,房企要不起。

  共有产权房地块,售价限定在4.3万/平米,虽然已经是目前共有产权房地块中价格最高的,但这宗地块的要求采用装配式工艺,建筑成本比普通商品房还要高,而且共有产权房销售等各个环节要比普通商品房繁琐不少,4.3万/平米的售价看上去不算高,但这些房子要卖给这三类人:

  一是项目所在区户籍无房家庭;

  二是在项目所在区工作的其他区户籍无房家庭;

  三是符合本市住房限购条件的、在项目所在区有稳定工作的非本市户籍无房家庭。

  符合条件又有相应购买力的客户不好找,与其硬着头皮拿地,倒不如痛痛快快放手。

  昨天卢沟桥乡这宗地块流拍,原因也相当简单:不挣钱:

  一是总价太高,赚钱太难。63.27亿的起拍价,超11万平米的还建部分的成本就超过6.23亿,即使溢价率为0,房企的拿地成本就接近70亿,而可售部分的商品房也被限制售价,总货值也就67.54亿。

  二是配套公建和人防要求太高。配套公建,房企要持有20年,变现困难,而人防工程面积过大,远远超出了一般宅地的9-11%的比例。房企通过地下空间也赚不到钱。

  三是房企现金流已十分紧张,一个项目投入这么大笔的资金,融资难度太大。

  土地流拍过多,官方也坐不住了。

  北京青年报的消息,北京市规土委已经针对流拍地块展开针对性研究,在保证原集体经济组织可持续发展的同时,积极提升住宅建设品质

  这话什么意思?

  重点在后面这半句“积极提升住宅建设品质”。融360说房(fangdai123)君以为,这就是允许盖更贵更好的房子。

  其实也好理解,不这样搞,今后几年供地指标都完成不了。政府针对地块精打细算,无论是共有产权房地块还是普通商品房地块,价格上都不会让一分利,而终端又要让房价稳定,最后只能把压力都甩给开发商了。但开发商也并不傻,明知道大概率要亏本,当然不会去拿地了。

  这一轮调控,北京房价下跌是十分明显的,官方公布的二手房价格跌幅在13%以上(与2017年3月相比),实际跌幅比这还高。

  之所以跌幅如此明显,跟强力的“限价”等措施有很大关系。整个2017年,新房出让的地块全部按照“限房价、竞地价”的规则出让,二手房行业房产中介也严格按照区域指导价挂牌卖房,房主想卖更高的价格也不可能。

  调控力度大能够帮助楼市降温,这自然是好事,但如果把房企都吓跑了,那恐怕不是初衷。所以我们预计,接下来调控会有所微调,土地市场上肯定会有所改变。

  土拍规则上会留出一定的利润空间给房企,比如房企拿到更高的预售价,或者降低房企配套建设成本等。

  只不过政策的微调,其实是进一步提高了刚需购房门槛,未来售价更高面积更大的房子只能卖给改善性购房人群。实际上类似的信号早在20天前就有了,1月8日,厦门表示要实施差别化调控政策,满足首套刚需,支持改善需求。

  整个2017年,改善需求主导楼市,刚需基本都是陪跑的。2018年,依然如此。至于共有产权房,随着价格逐渐走高,其实也逐渐失去“保障”的内涵。

       真正兜底的只有租房,国家通过租房去保证你有地方住,但对于商品房,则会适当放开价格,因为政府要收入,还得保证房企愿意买,最终的价格只能往上走。

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