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合肥竟有人一口气买下17套房,楼市真的开始回暖了?

时间:2018-01-29 来源:融360原创 作者:探戈

  1月27日,合肥再次进入了我们的视线。

  肥西县一个40年产权公寓开盘,384套房迎来了600多组购房者,结果没有悬念,384套房日光。

  这次开盘的全是40年精装小户型,建筑面积在46-58平米,预售均价在7500元/平米,开发商优惠后总价在31-45万/套。

  据安徽楼市微信公众号透露,现场有人一次性买了17套,全款买房的也非常多,而且投资性购房需求占比超过8成。

  谁都知道,公寓产品的劣势在这一轮调控中被放大很多倍,很多投资客都栽了跟头,为什么这个公寓产品这么受欢迎?

  从目前的态势来看,公寓产品的确有破冰的趋势,一线城市的公寓现在允许只租不售的方式回归,用来住可以,但不能出售。一线城市的破冰,间接带动二线三线公寓的回暖。

  从一线城市到二线城市还有东部的大量三线城市,住宅库存其实没多大问题,更大的问题其实是商业库存,这里面不仅是写字楼和商场,还有大量的商住房。调控之下,商业库存基本上卖不动,商住房更是无人问津。对房企来说,库存卖不出去,资金无法回笼也会影响拿地节奏,对土地市场也是个坏消息。而对地方来说,商住房由于户型小,是发展住房租赁市场的绝佳方式,所以不少城市开始针对商住房转为租赁用房采取了一些激励措施。

  以合肥为例,当地已经于2017年11月21日下发通知,允许房企将商业用房改建为租赁用房,水电气按民用标准计价。

  公寓突然火起来了,肯定是有原因的。合肥楼市自调控以来,不少楼盘都表现得不温不火。这个项目的优势在于周边配套,临近大学城,人口密度大,商业配套完善,交通方面有地铁3号线延长线云谷路站。

  这一片区域有相当多的租房需求,这个公寓类项目户型小,租金不会太贵。在大笔的投资客眼里,这个公寓产品有几大优点,一是投资门槛低,总价最高不过45万,二是周边有足够多的人口,居住需求旺盛,三是配套完善,地段价值明显。

  需要指出的是改成公寓后并不能出售,所以这个项目的火爆,融360说房(fangdai123)君认为是投资需求积压太久,而且主要是中产的投资需求复苏导致的。对于中产阶层来说,房产仍然是主要的投资渠道,对于那些门槛不太高,且有性价比的房子,他们会选择积极跟进。

  这里的性价比有的新的内涵,一是租金回报率有上升的趋势,虽然公寓类产品增值不如住宅,但随着整个市场开始加速向租赁发展,租金却有加速上涨的趋势。二是几十万的购房款,对于中产来说,完全可以接受,并不会占用过多的流动资金,作为资产配置也尚可。

  对投资客而言,目前兴起的长租公寓品牌也是他们选择购买公寓的重要原因。第三方的长租公寓品牌可以与房主集中签约,后期所有的装修招租等事情全部由公寓品牌负责,房主直接收租即可。

  合肥这种城市公寓产品开始受欢迎,是值得关注的。它反映了当前主流二线城市房地产发展的方向。

  2017年大部分二线城市都就发展住房租赁市场出台了一系列通知。基本基调就是以居住需求为导向,而不是以购房需求为导向。大量纯租赁产品入市必将挤占纯商品房市场。总体来说,住宅市场的蛋糕会一年比一年小。这种趋势会延续相当长的时间,那些产权型产品变得越来越稀缺,不仅是住宅,只要有性价比,就会有人捧,就好比合肥这个公寓产品。

  客观上,发展住房租赁市场,救活了公寓市场。特别是那些人口净流入量大的二线城市,公寓产品可能会加快复苏。

  事实上,2018年这一个月以来,不少城市都有很多小动作,有的城市发文碰了一鼻子灰后,出来辟谣,有的城市则以人才之名来扩大购房需求,还有的城市偷偷放松调控。

  特别是那些新房和二手房价格倒挂严重的城市,可能会以“限售”代替“限价”,以人才之名扩大购房需求。

  从实际效果来看,限价要比限售严格得多,限价让房价彻底失去了悬念,也可能会让房企亏本而选择捂盘,进而影响供需,这是现实问题;而限售则不然,是为了限制流量,遏制那些短线投资客。对于已经限价的城市来说,从限价转为限售,实际上调控力度在下降。而以人才之名扩大购房需求,则有助于稳住成交量,给下行的市场托底。

  当然,2018年,房价走势、市场预期、投资比例不会出现波动是总体要求。在这个前提之下,地方城市调控的微调就可以被允许。

  兰州,南京,包括这次的合肥,我们认为2018年地方城市渐进式调控放松会逐渐铺开,楼市回暖是大概率趋势,而且会率先反映在成交量上。

  成交量回暖,但房价不会波动,是利好刚需的。我们对购房者的建议是,有合适的机会可以入市。特别是上半年,虽然整体房贷形势不好,但就房贷额度和申请难度来说,上半年依然优于下半年。这个时候不要指望投资赚大钱,自住和自住为主兼投资的需求,不会有什么问题。

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