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宅基地入市和非房企拿地,住房领域将迎来6大巨变!

时间:2018-01-17 来源:融360原创 作者:探戈

  国土部部长姜大明在1月15日对外释放的两则重磅消息引爆了地产圈。

  一是保障宅基地农户资格权,适度放活宅基地使用权。

  二是土地供应多元化,政府将不再是居住用地唯一提供者,非房企拿地盖房将成为可能。

  融360说房(fangdai123)君想说的是,这两者之间有着更加紧密的联系,背后的逻辑请容我慢慢阐述。

  我们先来熟悉两个名词:“田骨”和“田皮”。

  这是封建社会发展到一定程度的产物,它们反映的是佃农和地主之间的关系。所谓“田骨”就是土地的所有权,地主享有;而“田皮”指的是永佃权,归佃农享有,请注意,这里有个“权”字,你没看错,它是佃农的权利,而且是永久的。当然这个权利得以保证的前提是按照和地主签订的契约交足租金。

  “田骨”和“田皮”起源于宋代,明清时期迅速发展,在这种制度下,地主只能收租,无权随意增租或收回耕作权,也不能敢于佃农的耕作。而佃农则可以退佃、转租、典当或出售佃权。

  “田骨”和“田皮”可以分别转让,一块地,地主可以换人,佃农可以换人,前提是地主收租不受影响,佃农耕作不受影响。

  虽然农户的宅基地所有权属于集体,但农民享有资格权和使用权,就有点类似于古代的“田骨”和“田皮”。按照姜大明部长的说法,农民可以保留资格权,转让使用权,获得相应的收入。

  而获得使用权的一方可以自由支配宅基地的使用方式,前提是必须支付给农民相应的租金。永久是不可能的,但一次性签个10年或20年却是可能的,租金可以是年付也可以是一次性支付,双方协商即可。

  当然为农民盘活资产,增加收入是一个方面的考虑,更大的考虑,我认为是解决房地产行业的老大难问题——供应,特别是大城市的土地供应,而且是要廉价的土地供应。

       土地供应多元化,这个条路到底从哪里打开局面?

  中国有两块地,国有土地和集体土地。《宪法》第十条和《土地管理法》第八条明确规定,城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于集体所有;宅基地和自留地、自留山,也属于集体所有。

  国有土地本就属于国家的,所以国有土地入市只有一条路——招拍挂。所以土地供应多元化只有另一条出路,那就是让集体土地直接入市,让村集体和农民成为第二种土地供应方。形成一种土地供应的新“双轨制”。国有土地上面盖的房子有产权,产权可交易,很贵;集体土地上盖的房子无产权,只能交易使用权,相对便宜。

  国有土地的供应量基本达到极限了,各大城市很难再有什么突破,而且加大供应很可能会推高房价,因为包括国家、房企、购房者都要分食利润。而集体土地的崛起,则非常符合“房住不炒”和“租购并举”的顶层设计。现在集体土地尚未真正发力,一旦发力,占据住房供应的半壁江山,其结果就是未来会有大量的廉价住房可供居住(以租的形式)。

  而非房企拿地,意味着村办企业、知名企业有可能进入住房领域,村办企业盖房出租为村集体创收,知名企业租赁居住用地盖房出租给员工,也是一种福利。

       这条“轨道”一旦铺设完成,将带来巨大影响。

  一、城市有更多资本留住人才

  城市发展需要更多的人,更多的土地和房子装下这些人。现有的土地供应住房供应让年轻人压力越来越大,收入的三成以上用于交房租,买房更是遥遥无期。最典型的如深圳这种想地想房子想疯了的城市,华为都被迫自己出钱在东莞给内部人才分房。现在深圳有更多资本留人了。

  二、农民,他们通过让渡宅基地的使用权,能够获得一笔收入,成为事实上的“地主”。

  宅基地租金水平未来会按照工业用地标准确定,按照让渡的时间长短,租金给付的方式不同,可以选择按年收租金,也可一次性收取N年的租金。按照城市发展的方式,城郊结合部的农业用地和城中村的集体用地应该会最先入市,这部分人最先受益。总之,农民身份的红利时代正式到来。

  三、房企经营模式加速转变。

  2017年的房企销售额再次刷新纪录,从3000亿迈上5000亿。但增量不增利早已是不争的秘密。而且后续增量的难度越来越大,地价越来越高,房企只能通过大鱼吃小鱼,小鱼吃虾米的方式降低成本,如何扩大利润已经是迫在眉睫的大难题。

  现在房企借助自身的优势,绕开“招拍挂”,以运营者的身份参与集体土地的开发,未来集体土地上房租收入有房企的一杯羹,实现既增量又增利。

  四、大批廉价长租公寓呼之欲出。

  目前的长租公寓,土地仍然是国有用地,成本居高不下,房租也非常骨感。在北京,长租公寓的房租比周边民房的租金高出一大截。北京三里屯的湾流国企社区27平米月租金1.1万,北苑站的魔方公寓30平米月租金4700元,苏州桥的YOU+国际社区loft户型月租金4380-5580元不等,最小的15平米也要4380元。

  集体土地的入市,土地的成本降下来了,大批廉价的长租公寓呼之欲出。这些公寓可能会位于城郊,但最先发展起来的应该会在大城市,这些城市的交通等基础配套发展也非常快,年轻人租住在这些地方也不成问题。

  五、现有长租公寓的出路是满足改善性租房需求。

  现有的长租公寓品牌,比如链家自如、万科泊寓、魔方公寓、新派公寓、YOU+等,这些品牌的土地和房价成本高于集体用地上的长租公寓,它们的出路是差异化运营,为年轻人提供更加多元化的居住体验。如果说未来的廉价长租公寓是解决基本租房需求,现有这些长租公寓则解决的是改善性租房需求,包括更好的地段、更大的面积,更好的居住体验、更加完善的物业服务等等。要想立足更稳,获得长期发展,长租公寓必须要引入更多的合作方,力求将投资、开发、运营分散开来,实现多方共享利润共担风险。

  六、租房者、购房者和有房者

  不用怀疑,随着集体用地的入市,廉价长租公寓的规模化入市,未来房租市场也会分层,基本租房需求是有保证的,房租压力应该不会有保障。

  作为购房者,必须要认识到一点,越是大规模的兜底,每个人分到的资源越少。集体用地租房这种规模化的兜底虽然惠及更多人群,但真正的福利也就是相对稳定的租金了,更高层次的配套,得自己去挣。简单说,比如一线城市,租房是不可能落户的,也很难分享教育资源,这些还是得靠买房。

  而有房者也不必担心,当越来越多的房子只能用来居住的时候,那些有产权有优势配套的房子,优势依然。

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