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北京二手房阴阳合同彻底玩完了,炒房成本猛增!

时间:2018-01-04 来源:融360原创 作者:探戈

  去年北京为了打击二手房市场阴阳合同的乱象,推出了新版的二手房买卖合同,并就此公开征求意见,征求意见起止时间为2017年12月21日至26日。新版的二手房买卖合同示范文本有望于2018年开始执行。

  以往二手房买卖合同分为两个版本,买卖双方自行成交的叫“自行成交版”,由房产中介促成的叫“经纪成交版”。现在统一用一个版本的二手房买卖合同,而且强调二手房的网签价格必须包含房屋价格和装修价款。

  通俗一点说,以上规定,就等于干掉了“阴阳合同”,以往通过阴阳合同压低网签价格,从而实现避税的手法已经行不通了。

  税费到底多多少钱?

  除了容积率1.0以上和面积140平米以下这两个指标之外,符合下表中规定的才能在交易时被认定为普通住宅。

  新版合同几乎会让所有的二手房全都变成 “非普通住宅”,增值税和附加肯定会大幅增加。具体情况如下:

  如果房本或契税票不满2年,非普通住宅和普通住宅增值税和附加都要交差额的5.6%的税费。

  如果房本或契税票满2年时,普通住宅是免征增值税的,但非普通住宅差不多要交差额的5.6%左右的增值税及附加。

  按照新版的合同标准,再结合上面普通住宅和非普通住宅的认定标准,我们举个例子。

  五环内某套90平米的满五唯一房子,原值250万,现在售价650万,在阴阳合同的规则下,把网签价格做到468万。

  所要缴纳的税费如下:契税468万*1%=4.68万,增值税及附加468万*5.6%= 26.2万,个税免征,总计税费支出29.88万元。

  而按照最新的实际价格650万来网签,其税费是这样的:契税650万*1%=6.5万,增值税及附加650万*5.6%= 36.4万,个税免征,总计税费支出42.9万元。仅契税和增值税就多了13.02万元。

       如果不是满五唯一的房子,还要交个税,在新版二手房合同之下,业内人士预计税费几乎是之前的5-10几倍。

      新版合同带来的四大影响

  这个新版的二手房合同给二手房市场带来的实际影响可能远超去年所有调控措施。

  一是新版的二手房网签价格将会坐实,以前那些隐性购房成本都将阳光化,预计整个二手房成交价会再上一个台阶。

  二是流动性会大大降低,大家都会等待时间以求降低交易税费。新版合同执行后,满5唯一的二手房优点将更加突出,这些房子会更加抢手。

  三是炒房门槛再次增加,短线几乎没有任何利润空间,强行交易反而可能会因为房价敌不过税费而亏本。

  四是房产中介继续在寒冬中前行。整个2017年,二手房成交缩水一般,中介行业收入锐减,离职率大幅增加。而随着新版合同的推出,高昂的税费,2018年二手房成交量继续保持低位徘徊,有可能进一步下探。

  房价会跌吗?

  数据显示,2017年,北京二手房成交136237套,新房成交30115套,二手房占比已达82.9%。

  在二手房占绝对主导的城市里,二手房交易税费大幅上升,会导致房价下跌吗?

  我们需要注意的是,这次税费增加的可不是一星半点,而是数倍至多。

  不仅如此,由于银行在确定房贷额度时会参考普通住宅标准,这意味着新版合同下,房贷比例会进一步下降。首付比例会继续上升。

  税费和首付比例的双上上升,这对购房者来说,几乎已经大大超出了预期。与其强行交易,倒不如再等几年。所以其实际效果就是成交量或许大幅下滑而不会主动刺激房价下跌,有价无市会是一种常态。

  阴阳合同是二手房市场普遍存在的一种现象,各大城市都有,北京已经先一步行动,融360说房(fangdai123)君预计其他城市也在酝酿中,虽然打击阴阳合同意在打击炒房规范市场,但现有各城市二手房过户指导价偏低,存在伤刚需的情况,应该在后续的执行过程中给予调整。

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