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未来哪些城市的房子最有潜力?看清三个指标买房不走眼!

时间:2017-11-22 来源:融360原创 作者:Jada

  最近,关于开发商、房价的消息多是进入“休眠期”,人们对于房子的执着似乎并没有减弱,一二线城市买不了,就想在三四线小城市买房,主要分为两类人:

  第一类是当地人,为了买首套或者改善居住,在所在城市的县城买房,这类人有的是主动出手,有的是为刚性需求所迫被动。

  第二类是外地人,多是来投资的,而且多是买新房。

  看着别人买房,有些人坐不住了,他们最想知道的问题就是,哪些城市的房子比较有潜力?融360说房君(fangdai123)主要从人口、交通、产业几个角度给大家做个简要分析。

  1、人口流入多的城市

  一个城市的房子值不值得买,首先取决于人口,想想以往那些房价上涨的城市,哪一个不是靠人支撑起来的?今年武汉、南京、长沙等十几个城市出台应届就业优惠政策,毕业生公租房、人才公寓、送户口、房子及现金补贴,无疑不是为了“抢人”,城市人口足够多。

  具体来说就是核心城市周边的城市,从长远的角度看,目前主要有以北京为核心的京津冀城市群、以上海为核心的长三角城市群,还有以深圳为核心的珠三角城市群。下图是三大城市群的人口流入占比情况:

  图片来源:2017百度中国城市报告

  放眼望去,这三大城市圈所在的城市,房价在近一年内都呈现过上涨的趋势。

  2015年11月-2017年11月东莞二手房价走势(数据来源:房价网)

  以珠三角的东莞为例,地处深圳、广州、香港之间,充分获得了来自大城市的外溢资源,不断吸引人口流入,2016年11月以前的房价维持在相对稳定的水平,之后在仅仅两个月的时间内就单价破万,到现在已经维持在了万元以上的水平,当然这只是均价,像一些地段好、质量佳的房子价格就更高了。

  需求就足够多,房子才能流动起来,至少价值不会缩水太多,这一点很重要。

  2、高铁线路密集发达的城市

  还有就是交通,特别是高铁线密集发达的城市,提到交通对房价的影响,无非是基于城市圈之间的相互影响。最明显的作用就是使得区域人口、资金等要素向当地聚集,以及缩短了城市之间的通行时间,建设起“新核心”城市,在一定程度上也缓解了北上广深等大城市的人口压力。

  下图是三大城市圈高铁主要线路及主要城市房价涨幅情况:

  将房价5年涨幅超过30%的城市图放大:

  数据来源:CRIC、12306网站,制作:克尔瑞地产研究

  长沙房价5年涨幅35%,西安和郑州房价5年涨幅都是38%,武汉房价5年涨幅41%,合肥5年涨幅89%,南京5年涨幅70%。特别是南京,根据当地的城市规划,要新建一座新南京北站,位于江北高新区,据说未来的发展规模可以比肩南京南站,成为南京三大铁路客运站之一。还是那句话,有高铁的地方就会有人,有人就有需求。

  3、产业升级的城市

  在过去10年里,中国一直致力从基于廉价劳动力的生产模式,向在高生产率基础上创造高附加值的创新模式转变,围绕区域经济的方式已经在进行了。例如今年的雄安新区,建高铁、吸引资源等等,雄安已经不是那个十八线开外的小城市了,而是承担着分散首都人口、非核心功能的作用。再比如这几天比较热的南京,阿里巴巴买下河西的一块地建总部,开始着手跟当地合作,开展智能制造计划、智慧城市建设、金融综合服务平台建设等工作。都是在预示着越是产业升级成功的城市越有活力,更容易获得人才青睐。

  说了这么多,融360说房君想告诉大家的无非是几点:

  一是买房子别总是盯着大城市不放了,未来还有很多可以选择的地方。

  二是判断一个城市的房子是否值得买,要看它的真正实力,包括人口、产业、交通,虚张声势的房价长久不了。

  三是房子的居住属性被反复强调不是闹着玩的,买房还是要理性些,买了不住又租不出去,岂不成了烫手的山芋?

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