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贷款没还清的房子别轻易买,漏做这几件事可能就钱房两空

时间:2017-11-21 来源:融360原创 作者:漠心

  二手房交易的时候,经常会出现交易的房子贷款还没还清,买房人就担心这样的房子能交易吗?融360说房君(fangdai123)在这告诉大家,贷款没还清的房子处于抵押状态,抵押权在银行那里,需要还清贷款,解除抵押后才能正常买卖。

  如果没调查清楚房子的抵押状况就签了合同付了首付,卖家对价格反悔拒绝卖房,或者是在解除抵押的过程中,房主由于其他原因不能正常办理解押,这些都是有可能发生的情况。

  对于贷款未还清的房子,最好做好以下准备工作:

  1、合同中明确违约责任

  合同是双方交易的最有力的证明,所以在签订购房合同的时候最好明确房子产权、解押期限、违约责任等,一旦出现问题较容易取证维权。

  除了购房合同,还有一种方式同样具有法律效力。

  2、预告登记

  预告登记,是指当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,而按照约定可以向登记机关申请预告登记。《物权法》第二十条规定:“登记预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力”。意思就是预告登记后,卖房子的人不能不经过卖房人的同意就随意处置房产,包括将房子卖给别人、做抵押等即使是跟第三方签了抵押合同,合同也无效。

  预告登记后的房子,卖房人还可以继续居住或者出租获取收益,直到正式办理完房产过户,同时保护了卖房人和买房人的权益。

  不过法律还规定:“预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效”,意思就是预告登记有期限限制,3个月之内就要完成不动产登记,否则登记就失效了。如果时间真的来不及,可以反复申请预告登记,因为目前没有规定预告登记的次数。

  既然贷款没还清的房子,还清了贷款就能买卖了,那么具体该怎么还贷呢?

  1、用买家的首付或者全款还贷,注意资金监管

  比较常见的方法就是用购房人支付的房款偿还剩余贷款,全款的买家最好办,直接向银行申请提前还贷,解除房子抵押。如果买房人也需要贷款,就要考虑首付款够不够偿还贷款,还有就是卖家是否接受买房人申请贷款的时间,因为放款时间受借款人资质影响,要是卖房人着急拿房款,最好考虑这一点。

  另外,还款资金要尽量打入银行的资金监管账户,不要直接打给卖家,在资金解冻之前,这种资金监管的方式能督促卖家尽快配合解押,待卖家解押后再将资金解冻支付给卖家。

  2、将贷款转移到买家身上

  这很好理解,就是卖房人跟银行申请变更借款人、借款期限或变更抵押物,把房子剩下的贷款转给买房人。但是这就需要取得贷款银行的同意才行,而且,如果买房人想通过其他银行申请房贷,会涉及“跨行转按揭”,随着信贷政策不断收紧,通过转按揭的方法出售贷款未还清的房子有一定局限性。

  3、卖家自己筹钱还贷

  假如上面两种方法都行不通,就只能由卖家自己筹钱还贷了。这种方法相对买家更为稳妥,不过具体需要买卖双方协商。

  总的来说,买卖双方要拿出交易的态度,涉及谁先付钱还贷的,要利用好中介和银行的居间作用,不要随便把钱打到个人账户,通过第三方机构相对稳妥些。

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