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武汉房价停涨背后:政策与市场陷入拉锯战

时间:2017-09-28 来源:融360原创 作者:探戈

  在融360房贷君(fangdai123)的印象里,在一二线城市中,要论市场和政策“见招拆招”之高效,恐怕没有一个城市能比得上武汉。而武汉房价正是在这些“见招拆招”中逐渐企稳。8月份的70个大中城市数据显示,新房微跌0.2个百分点,二手房则微涨0.8%个百分点。

  我们来细细梳理以下。

       一、限地价

  2016年各地地王频出,武汉也没能幸免,仅2016年 7月份以后,武汉就出现了十几个地王,去年9月份的一次土拍,出现了486.47%的史上最高溢价率,这种情况强化了房价上涨预期。

  为了打掉这种预期,2016年10月份开始,武汉土地市场首次引入“限价”规则,不同地块根据自身特点,溢价率上限被设定为49%、87.5%、99.9%等。除了限地价,开发商还被要求提高保证金比例,并缩短土地出让金的交清时间。

  只不过,此举实际效果并不明显,开发商在2016年销售回款顺畅,融资情况也比较乐观,再加上他们对武汉楼市十分看好,土地市场竞争仍然十分激烈。

       二、全面推行精装修

  土地限价之后,限房价也随即推行,开发商为了保住利润,开始思索各种“拆招之策”。精明的开发商很快就想出了两条计策。

  计之一:精装修

  一个项目备案价1万,精装修可能就得2000块钱,这还只是平均水平,最高的精装修价格可能逼近房价的50%。2万的房价,精装修就得1万,购房者每平米要付3万块钱。装修款可以一次性付清,也可以找开发商贷款。购房者支付的装修款,开发商能分到近5成。

  计之二:房号费

  房号钱在各个城市都出现过,武汉的开发商自然也不会放过,购房者要想买到房就得交房号费。开发商收房号费可谓相当高明,以前是通过置业顾问直接收,后来选择更隐蔽的方式,通过中介和代理公司收,而且只收现金。这样不会留下痕迹,被爆出来也可以独善其身,最多就暂停销售而已。购房者交了房号费才能选到房,总额几万、十万甚至几十万不等。如此下来,每平米要多掏几百至几千元不等。开发商也能分到8成以上。

  房号费有多种叫法,但其实都是一回事。

       三、整治精装修

  不少刚需购房者连凑首付都十分吃力,根本无力支付精装修款和各类其他费用。武汉的开发商通过精装修赚钱,已经到了十分离谱的水平。有的开发商以精装修备案,但卖的却是毛坯。

  精装修乱象被曝出后。今年4月20日,武汉房管局开始对精装修限价,这在全国可能都是独一份,具体见下图。

       四、开发商开始捂盘

  各种赚钱的路子都被堵上了,开发商只好选择不卖房了。

  精装修是开发商重要的利润来源,这条路被堵上后,新房市场出现了一些不可思议的现象,比如因为备案时间不同和受精装修限价影响,一些品质差的楼盘和品质好的楼盘,价格几乎一致,甚至还有倒挂的现象。在这种情况下,不少开发商开始主动暂停销售。

  为了不落下口实,开发商们可谓是下足了功夫:

  你要问他们什么时候开盘,总得不到准信儿,你要问户型、配套、有多少套房,对不起,一问三不知;

  别人挖个坑就开始预售,你家楼盘封顶了还不开盘,因为还有手续没走完;

  更有甚者,拉两个铁皮箱过来就算是售楼处了,连置业顾问都没有。

  之所以这么干,你我都懂,卖房子赚不到钱,卖得晚或许能卖个更好的价格,反正现金流又很健康,着什么急。

  一个“拖”字,谁也拿他们没办法,法理上找不出漏洞,但情理上却让人恨得牙根痒痒。

       五、你让我开盘,我要求全款

  开发商不卖房子,来自购房者的压力自然也会越来越大。房管部门自然就得出面了。

  8月初,武汉房管部门公布消息,2016年7月到12月,武汉有304个项目达到销售条件。这是明确告诉这些项目的开发商:下半年应该主动申请销售或预售。同时对于拒不预售的项目,将被记录在案,未来不能在武汉买地,连银行贷款都不给。

  开发商自然也不傻,你让我卖房子,价格上不去,精装修也不行了,那我只好追求回款效率了。所以,不少开发商开始要求购房者全款买房。

  开发商敢这么做,也是有底气的,武汉楼市一直是处于供不应求的状态。据了解,不少开发商要求购房者交5成认筹金,更有甚者,必须全款买房。

  全款买房,就像一个筛子,筛掉了刚需,留下了实力购房者,其中不乏炒房客。

       六、全款不行,还有新招

  可能是全款买房给刚需的打击太大,9月23日,武汉要求开发商不得拒绝公积金贷款买房,也不得让全款买房者优先选房,对贷款买房者,不得附加限制条件。

  聪明的开发商会就此束手?当然不会。武汉当地的自媒体“武汉买房”透露,已经有开发商推出新举措:委托买家具的客户优先。

       武汉楼市的多轮较量,问题到底出在哪里?

  武汉楼市的多轮交量,表面上看是开发商和主管部门在互相较量。实则是武汉楼市潜力与宏观大局之间的矛盾。

  全国600多个城市,武汉是为数不多的几十个房地产仍有潜力的城市之一。在全国已获批的6个国家级城市群,以武汉为核心的长江中游城市群最先获批(2015年3月26日),武汉也已成为国家中心城市。今年来,武汉又开始推出长江新城,要留住百万大学生。

  当前武汉人口仍然不断净流入,基础设施加速改善,高新技术产业发展迅猛。人数在增加,产业发展又增强人的购买力。这些都是武汉楼市潜力的表现。

  只不过市场要服从大局,这就是当下武汉楼市各种奇葩表征的真实原因。

  其实不仅是武汉,其他如长沙、杭州、重庆皆是如此。聪明人已经发现,杭州的房价已经涨了一倍多;而重庆自黄奇帆走后,也是涨了一倍多;至于长沙,现有新房还不够卖上3个月。

  一切都在压着,静候“10+9”的到来。

  到时或许会给我们新的消息,是惊喜还是惊讶,拭目以待吧。

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