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购买二手房必知的八个法律常识!

时间:2017-09-27 来源:房天下 作者:房天下

  买房是件人生大事,在现在这个世界,拿出白花花的银子、半辈子的积蓄、下半辈子的负债买房的人,可得小心又小心了。为此,下面小编整理了购买二手房必知的八个法律常识,大家一起来看看吧。

一、谁是房主,谁是卖方,一定要查证清楚

  现实中,有些人听中介说,这是房主,于是就开始讨价还价、交定金了。但是,你看到的房主是真房主吗?法律上,房主是房屋的所有权人,也称为产权人。

  判断一个人是不是房主,首先是查看房屋所有权证书,要查看证书上记载的房屋所有权人。有些人的房屋是共有,比如夫妻共有、父子共有等等,房产证上会有记载。如果是共有,那签订买卖合同时就必须是所有的共有人都要签署。其次,还要查看声称是房主的人的身份证,“房主”是不是房产证上记载的所有权人。

二、房屋有没有转移过户的法律障碍?

1、被查封的房屋

  房屋如果被法院查封,购房者有如果付了大笔房款,很有可能房屋没法过户,已经付了的房款难以追回。因此,在交付定金、签订合同之前购房者应当去房屋所在地的房管局(或不动产登记中心)查询房屋是否存在被查封的情况。

2、有抵押的房屋

  房屋上存在抵押的情形比较常见,但购房者也应当查证清楚,在知情的条件下进行谈判、交易。

  原则上说,在房主解除抵押之前,买方不应该支付太多的购房款给房主,或者支付的部分房款应该在银行的监控之下;只有房屋抵押解除后,才可以支付房款给房主,防止支付房款后房主不解除抵押,房屋仍然无法过户的情况。

  如果卖方自己没有足够的钱以提前偿还抵押贷款、解除房屋抵押,需要以买方支付的部分房款归还贷款,这就有些复杂了,买方如果打定主意确实就想买这套房屋,那最好是咨询法律专家,在专家指导下操作。

三、卖方房屋是否存在没有登记的共有人?

  有些房屋属于卖方的夫妻共有财产,但是在房产证上并没有显示,也就是房屋存在共有人,但共有人没有登记,这个时候购房者查看房产证、到房屋登记部门(不动产登记部门)查询无法发现。为了避免这种情况引起的麻烦,在签订合同时应要求房主出具婚姻情况证明,属于已婚人士的,应当要求夫妻共同到场签署房屋买卖合同。

四、签订合同的人如果不是房主本人,是否有房主的授权委托书?

  一般情况,应该是卖方房主本人亲自签署买卖合同,如果房屋是多人共同所有,应该要求所有共有人到场签署合同。如果房主确实不能亲自到场签署合同,应当要求代理人出示授权委托书,授权委托书应当是经公证机构公证的授权委托书,买方应保留授权委托书的复印件。

五、要实地查看房屋

  购买房屋无论是自住还是用于出租、投资,签订购房合同之前应实地查看房屋的具体情况,了解房屋实际情况不仅关系房屋的价格是否合理,还涉及到在万一有纠纷时买方是否属于善意第三人的判断。

1、要了解房屋是否出租

  实地查看房屋,也是了解房屋本身是否存在租赁情况或者存在其他纠纷的机会。如果房屋正在出租,承租人对出卖的房屋有优先购买权,卖方应征询承租人的意见,看承租人是否购买。在同等条件下,承租人有优先购买权。

  法律上有买卖不破租赁的规则。如果出售的房屋正在租赁,在房屋出售后,房屋租赁合同继续有效。买方如果不了解房屋的租赁情况,可能发生购买了房屋,但自己无法入住或使用的情况。因此,如果遇到正在出租的房屋,买方最稳妥的办法是,要求卖方先解除与承租人的租赁合同,妥善解决租赁合同,再签订买卖合同。

2、要了解物业缴费情况

  实地查看房屋,也要了解房屋的物业相关费用(水电气、物业管理、采暖、有线电视等)缴纳情况,在合同中对物业相关费用的接续时限作出明确约定。

3、要了解房屋是否存在其他纠纷

  在买卖合同中,也应当要求卖方保证房屋不存在产权纠纷和其他纠纷,如有纠纷,卖方应承担一定的违约责任,确保买方利益不受损失。

六、交易过程的步骤要约定明确,时间期限应该明确

  房屋买卖合同中对于交易的步骤、每一步的时限应该约定清楚。在一些纠纷中我们发现,当事人对于办理过户登记有时间约定,但是对于中间某些手续的提交或准备却没有约定,这是不利于交易的顺利进行的。比如买方购房时涉及到贷款,这往往需要买卖双方配合、需要的周期也要长一些,签订合同时就要充分考虑这些因素后作出约定,这样才可留出回旋余地,从容办理相关手续。

七、及时办理房屋过户登记手续,防止一房多卖

  签订房屋买卖合同后,应及时办理房屋过户登记手续。有些人认为,房子钥匙我拿到了,房子我也入住了,什么时候办理房屋过户手续无关紧要。但房屋属于不动产,所有权的转移是以登记为准,原则上房屋登记在谁名下才是谁的,而不是谁占有房屋谁就拥有房屋。

  现实中出现过不少案例,不守诚信的卖方签订合同后,又与他人签订卖房合同,一房多卖。在法律上,签订合同在先,并不能确保一定得到房屋的所有权,只有先办理过户登记的才能获得房屋所有权。

八、与房屋中介的合同应明确中介的责任

  购买二手房,大部分人会通过房屋中介机构看房、签约、办理过户手续等。在与中介打交道中也应当注意一些事项。首先明确中介的职责,在合同写清楚中介应该做哪些事情,比如查证房屋的产权情况、房屋有无查封或抵押、如实介绍房屋的质量、如实介绍交易流程、协助办理物业交接、办理所有权过户登记等等。其次支付中介费用要谨慎,不要一次性支付全部费用,可以分期支付,最后一期在房屋办理完过户手续后再支付。购房者应在签约过程和履约过程中保持冷静,保持独立判断。

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