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卖房6个月拿不到尾款却要付违约金?北漂男道出一个银行房贷的真相

时间:2017-09-23 来源:融360原创 作者:Jada

  最近关于房贷利率上涨、放款慢的抱怨声不断,不过跟买房人一样着急的还有卖房子的人,银行不放款,卖房子的就拿不到尾款,如果卖家也要买房子,需要用尾款支付第三方的房款,自己被夹在中间不知所措,甚至比买房人还着急,北漂张帆就遇到了这样的糟心事。

  他向融360房贷君(fangdai123)讲述了自己的经历,说起这卖房子,张帆用“身心疲惫”来形容自己现在的状态。他同时是卖房人又是买房人,要卖的房子是2011年贷款买入的小一居,当时手里资金有限,又是单身,就先买个小房子有个落脚的地方,去年孩子出生了,张帆父母在北京帮忙照顾孩子,不到60平米的房子显得有些拥挤,正好自己经济条件好了,就打算卖掉小房子换套大点的。年初的时候他就开始看房子,因为那个时候首套房首付已经涨到35%,利率折扣力度统一到9折,政策收紧的趋势明显,他这边把房子挂到了网上,那边张罗着看房,因为他的房子户型小,总价相对也低,先后有几个买家来看房,自己也相中了一套两居室,自己父母能资助几十万,卖掉房子后能凑够近300万元,他只要贷款100万左右就可以。

  都说中间不出点小问题就不能叫做买房,本来计划的很完美的事情,在买家那边出现了问题,一般的二手房交易,买家跟银行签了贷款合同,银行审批通过后会出具批贷函,意味着购房人资质合格,卖家就可以不用担心拿不到尾款,安心把房子过户给买家,拿到产权证以后,买家在拿去抵押给贷款银行,银行确认没问题了就会放款给他,卖房人就能拿到属于自己的尾款。可是买张帆房子的那位兄弟也是要先卖掉旧房子才能给全他首付款,由于贷款银行放款周期变长,张帆跟对方3月份签的合同,5月份才拿到首付款,然后就是等待这边的银行放款,7月份的时候说已经通过审批了,张帆也没多想,就把房子过户给了买家,接着等放款,这一等就是2个来月,他反复催过买家好几次,对方也很无奈:银行放款慢,我也着急啊。

  银行不放尾款自己就凑不齐首付,超过约定的期限他就要承担违约金的,最关键的是他卖出去房子价格还是微涨的,从3月到9月半年的时间总价涨了十几万,这边干耗着眼瞅着房子亏卖了,那边还得给人家准备违约金,张帆心里那叫一个不爽,他也要管买家要违约金,让他稍感欣慰的是,自己的购房合同里写明了支付尾款的期限,这下可以理直气壮让买家赔违约金了。不过买家那边的女主人不干了:明明是银行不放款,又不是我们的原因,不赔!

  张帆就更气了,但气归气,在冷静下来之后他先找律师咨询了一下,关于违约责任他心里有了概念。违约责任的成立不以过错为要件,《合同法》第一百零七条规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。” 买家以自己无错为由拒绝承担责任的说法不符合合同法。另外,房屋买卖合同的当事人是买房人和卖房人,银行和卖房人之间不存在合同关系。三方都有各自的合同义务,买房人的主要合同义务是支付房款,卖房人的主要合同义务是过户和交房,银行有按时放款的义务。所谓的银行直接向卖房人放款,只是买房人支付房款的一种方式,这并不改变买房人向卖房人支付房款这一基本法律关系。

  《合同法》第六十五条规定:“当事人约定由第三人向债权人履行债务的,第三人不履行债务或者履行债务不符合约定,债务人应当向债权人承担违约责任。”房屋买卖合同的当事人(卖房人和买房人)约定由第三人(银行)向卖房人履行债务(支付房款),如果银行不履行此支付房款的债务或者履行此支付房款的债务不符合房屋买卖合同约定的,买房人应当向卖房人承担违约责任。那么关键的因素就是如何认定银行“不履行债务”了,如果房屋交易合同里写清楚了银行放款时间,银行没有在约定时间放款,买家就要承担违约责任;如果没约定放款时间,卖家可以提出协议补充不明确的地方,明确不了的,卖家可以主催买家支付房款,在催款的有效期内买方还没付款,卖家可以主张买家违约并要求对方支付违约金。

  张帆的情况符合“有约定”的一类,买家不能在合同规定期限内支付尾款的,需要承担违约责任并支付违约金,至于银行不放款造成买房人不能按时支付尾款,那就是银行跟买房人之间的合同关系了,买房人可以找银行讨说法。

  话虽这么说,要是买家赖账,张帆也没辙啊,因为房子都已经过户到人家名下,自己这没有任何筹码,走法律程序的话,之前卖房子交的税能不能退还是个问题,自己的买房计划也被搁浅,真是比买不到房子还让人糟心,人家买不到房子顶多继续住小房子或者租房住,对生活没有什么致命的影响。张帆就不一样了,牵扯了好几户人家,这就是个买房链条,中间一个地方出了问题就影响全局。“还不如买远点的新房呢”张帆喃喃说道,满脸的焦虑和无奈。问他接下来怎么打算,张帆说不想闹得太僵,先问问卖他房子的房主能不能在等几天,然后再催买他房子的人,虽然也知道催他没用,但也只能这样。

  “从7月审核通过到现在已经过去2个月,再怎么慢,应该也快放款了吧?”张帆似乎在试着安慰自己,现在他一心想赶紧把房子买下来,其他都是次要的。张帆的经历也是不少卖房人的真实写照,都说现在利率升高、放款慢,受影响最大的是买房人,大家看到的只是最直接的受害人,而通过这一个人可以影响到多个家庭,市场是一个整体,唇亡齿寒,都是一样难过。

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