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销售数据恐超去年 楼市背地里在发烧

时间:2017-09-22 来源:正和岛综合 作者:正和岛综合

  最近房地产市场的声音有点嘈杂。

  比如8月份一线城市房价环比下跌,比如香港内房股涨得鞭炮齐鸣、锣鼓喧天、欢天喜地,再比如恒大董事长许家印又重新当上中国首富……

  连A股的房地产股也抓紧补涨了几天。作为准备当房奴的吃瓜群众,听了一惊,赶紧准备去抢房,却发现“太耸人听闻”了。回去研究了下,又惊讶发现一个现实:全国重点城市房价飙升的压力正在暗流汹涌。

  就在8月份,一个月时间里,全国房地产销售面积刷新历史纪录。前8个月,房地产销售面积也刷新历史记录。按照这个速度下去,2017年房地产销售面积和销售金额都将全面超越房价暴涨的2016年。

  这个成绩是在居民购房资格严格调控局面下取得的,而且是在楼市信贷不断收紧,房贷利率连续8个月上升的情况下取得的。殊为不易!

  我们重点关注到六大数据:

  一线城市房价同环比均在上涨

  今年房地产销售有望刷新历史新高

  住宅库存跌至过去3年低位

  土地储备面积去化周期为14个月

  房贷利率连续8个月走高

  按揭仍然保持在高位

  怪不得香港内房股上涨得如此决绝——中国恒大、融创中国上涨均超过4倍,雅居乐集团、佳兆业集团、碧桂园、龙光地产、中国奥园等上涨均超过2倍,龙湖地产上涨1.25倍,包括世茂房地产、远洋集团、万科企业、嘉里建设、华润置地等在今年的涨幅也超过50%。

6个数字洞穿近期楼市表现

1.一线城市房价下跌?比较稳

  我们选择一线城市的上海地区商品住宅成交情况重点观察。

  数据来源:上海同策咨询

  我们来看下今年春节后上海市商品住宅每周走势图,从绝对值来说,房价基本保持平稳。就如同现在讨论8月份M2增幅创历史新低一样,不能说明资金投放小了,而仅仅说明去年的增幅太大。

  如果放到国家统计局70城二手房数据来看,也有同样情况,8月份的数据,多数城市房价不仅是同比上涨,环比也在上涨。下图来源是国家统计局:

 

2.今年房地产销售有望刷新历史新高

  今年前8个月,国内商品房销售面积达到了9.8亿平方米,7.8万亿销售额。2016年全年数据情况如何?15.7亿平米销售面积和11.7万亿销售额。也即按照目前速度,销售面积和销售额超过2016年不是一句空话。

  目前,9.8亿平方米是同期历史最高纪录,8月单月销售面积1.2亿平方米也环比上涨4.3%。销售额方面,7.8万亿元也刷新了历史同期纪录。显然,如果后期没有更新的调控措施出台,2017年有望全面超过2016年。

3.住宅库存跌至过去3年低位

  特别值得注意的是,当前住宅库存已经跌到了过去3年的历史低位。按照中原地产的预测,当前的去化周期仅剩5个多月。按照国土部门之前的政策,库存6个月已属非常紧缺。也就是说,我们去库存去的,现在反而要补库存了。

  根据国家统计局发布的2017年1至8月全国房地产开发投资和销售情况显示,房地产业去库存进度加快。8月末,商品房待售面积同比下降12%,降幅比上月末扩大1个百分点,楼市库存创下2015年1月以来的新低,仅略高于2014年末商品房6.2亿平方米的待售面积。

  2014年末?那个时间点,也正是上一波房价上涨的起点位置。

4.土地储备面积去化周期为14个月

  就在楼市库存大幅减少的同时,土地储备面积明显偏低了,一些城市急需增加土地储备来稳定房价。

  易居研究院监测的50个典型城市8月份统计数据显示,全国50个城市土地储备面积为6.1亿平方米,去化周期为14个月。这意味着,若按照当前商品房销售的节奏,此类土地储备面积14个月后就可以消化完毕。

  值得关注的是,包括东莞、泉州等城市的去化周期,均为4个月左右的水平。这些地区供地方面非常节制,但按照这些城市当前土地储备去化周期看,后续或面临在途商品房规模减少、预售商品房规模减少等风险,带来房价上涨的压力也将更大。

5.房贷利率连续8个月走高

  随着楼市信贷不断收紧,房贷利率继续走高。据金融智能搜索平台融360最新发布的数据显示,8月全国首套房贷平均利率为5.12%,相当于基准利率1.04倍,环比7月上升了2.47%,为连续8个月上升;同比去年8月的4.44%,上升了15.35%。

  与房贷利率上扬相对应的是银行贷款折扣继续“缩水”。据融360统计,在全国35个城市533家银行中,有484家不再提供优惠利率,占比高达90.8%。而在去年同期,全国优惠利率占比为85.93%,本月优惠利率占比仅为3.56%,总体优惠利率占比下滑趋势明显。

6.按揭仍然保持在高位

  从央行公布的8月单月数据看,新增10900亿贷款中,并无明显结构性变化。其中,按揭仍然保持在高位,新增4470亿,连续6个月达到4000亿以上的规模。

  在目前整体房地产开发和销售进入下行通道的背景下,新增按揭并无下降趋势。市场普遍解读为放款时滞、审批放慢等,中信宏观诸建芳团队则认为,一个重要因素一直在支撑按揭。

  今年年初以来,开发投资增速下降的幅度并不及预期,其中较大一部分原因在于三四线城市的量价齐升。刚需在支撑销量走高的同时,按揭在这些三四线城市的增长也十分强劲,因此中信宏观诸建芳团队认为这可能也是按揭居高不下的重要原因之一。

三四线楼市刮起新一轮调控风暴

  在中国15个一二线城市3年来首次出现房价全线“停涨”的时候,今年8月以来,交易活跃的三四线城市掀起了一轮新的楼市调控风暴。比如:

  8月29日,临沂出台的调控政策内容包括,实施商品房价格备案制度,年度涨幅不得高于上一年度本地城镇居民人均可支配收入增幅等。

  8月29日,洛阳市调控政策内容为,加强房地产宏观调控,将建立房地产调控联席会议制度,统筹实施价格备案、租购并举、有序供地、控制地价等措施;

  8月28日,扬州市也发布了楼市调控相关补充通知,将价格备案范围由新建普通商品住房扩大到非普通商品住房及车位、车库、储藏室。

  此外,雄安新区、揭阳市、泰安市、铜陵市、安庆市、亳州市、泰州市、句容市等超过15个三四线城市相继发布调控政策。

  这些发布调控政策的三四线城市共性是房价均出现了不同程度的上涨趋势。

  官方数据显示,8月份,中国70个大中城市中,北上广深四个一线城市房价环比下降,二三线城市涨幅回落。不过,70个城市中,依然有46个城市房价环比上涨,大量三四线城市整体活跃性强,去库存动力依然强劲。

房地产不是冷,而是背地里在发烧

  为什么大城市房地产都“刹车”了,三四线城市房价却在高速奔跑?针对调控频频,楼市却暗流涌动的现象,有媒体做了一个形象的比喻——“房地产不是冷,而是背地里在发烧。”真相究竟如何?

海通证券分析师姜超在《从泡沫投机到价值投资——这一年研究总结》一文中分析如下:

  我们今年看空房地产市场,尤其是三四线房地产市场,主要是从市场规律出发,通过研究全球和中国过去城市化的历史经验,发现人口长期持续向大中城市集中,在中国的常住人口持续向一二线城市以及少数强三线城市集中,因此在房贷持续收紧的背景下,我们判断大部分三四线城市房地产不具备上涨的潜力。

  但是我们低估了政策的力量,可以创造历史,通过棚户区货币化安置,由央行提供基础货币,今年三四线房地产全面回暖。

  如果回首过去3年,可以发现供给侧改革改变了中国经济和资本市场运行的轨迹,市场的超额收益很多来自于对政策的判断和把握。

  2017年开始大力“去库存”,主要是降低三四线城市的高房地产库存,如果你相信去库存会有效,就应该去三四线城市买房,布局受益于三四线房地产上涨有关的一切资产,包括香港地产股、国内家电股等等。

  因此,一定要记住我们是社会主义市场经济体制,是计划经济与市场经济的综合体,政策可以改变短期方向,这是我们今年交的学费。

  我们在17年初判断全年地产销量会出现负增长,因为16年的居民举债就很不正常,17年如果央行管住了房贷的口子,而且目前居民买房一半资金都靠贷款,那么房地产销售没有理由下不来。结果发现我们又错了。

  马克思当年说过,为了50%的利润资本就会铤而走险,而这几年我们一二三四线房价轮番涨了个遍,大家干一辈子都比不上买一套房,央行管得了房贷,但是管不住居民贷款的冲动和我们金融系统的创新能力。

  于是乎各家银行发力消费贷,而且可以完美逃避央行征信体系的监管,不少人就是通过消费贷,可以不用任何资金,把所有买房的钱都从银行借出来。今年前8个月的居民短期贷款新增1.28万亿,而去年同期仅为4500亿,居民短期贷款通常与汽车等消费有关,但是我们看不到汽车等任何消费有井喷式的增长,唯一合理的解释就是居民短贷绕道去买了房,也只有居民举债金额的继续上升可以解释房地产销量的上升。

  在过去的10年,中国最成功的投资不在资本市场,而在于房地产,只要买了房的人就是人生赢家。而且貌似无论大家买的是市区的老破小,还是郊区的远大新,无论是一二线,还是三四线,最终房价都大涨了,都是人生赢家。也就是关键不在于买什么房,而在于有没有买房,这是人生赢家的分水岭。

  为什么买房会成为人生赢家?核心原因在于货币贬值。由于货币的年化增速接近20%,远超经济增速,导致货币到手就大幅贬值。所以大家投资的核心逻辑,不在于资产本身的价值,而在于货币的贬值。所以大家在努力寻找一切能够抵御货币贬值的资产,房地产、外汇乃至黄金等。

  而对于大类资产的配置,其实也不在于哪类资产本身有价值,而在于研究超发的货币会流向哪里去。比较典型的是15年的股票大牛市,虽然经济没有起色,但是架不住持续降息降准货币放水,所以大家觉得钱多就有东西要涨,而股市债市是最好的去处,所以股市债市短期都涨了。

  所以,在货币超发的时代,其实是追逐泡沫的投机时代,大家担心货币贬值,不停地追逐一个又一个泡沫,而并不重视各类资产本身的价值。

  如果M2增速在个位数变成常态,货币基金利率稳定在4%左右,货币不再超发,我们的投资理念必将发生巨大的变化。今年人民币的突然升值,一个重要原因就是国内利率持续高企,这意味着收缩货币以后贬值预期开始改善,货币贬值不再是大家投资的主要逻辑,而大家要关注每一类资产本身的价值,也就是真正进入价值投资的时代。

  参照美国的经验,政府最终会收货币,地产泡沫一定会结束,而只有地产泡沫结束了,大家的聪明才智和资源才会投向新经济,经济才会真正成功转型。

  来源:正和岛(zhenghedao)综合自券商中国、21世纪经济报道、姜超宏观债券研究

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