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成都土拍新规 房企需无偿移交租赁房

时间:2017-09-08 来源:每日经济新闻 作者:每日经济新闻

  每经记者 蔡雅芸 每经编辑 曾健辉

  继今年4月及7月在主城区集中放地后,成都在9月7日进行了年内第三次大规模集中供地,拍卖的6宗土地共计517.43亩。

  据悉,出席今天土地拍卖会的包括绿城、龙湖、中铁建、金茂中粮联合体等共计42家品牌开发商。

  值得注意的是,此次拍卖会引入了土地拍卖新政,即采取“配建并无偿移交定量租赁住房+限价竞买+续竞配建并无偿移交租赁住房面积”的方式。根据最终拍卖结果,开发商无偿移交租赁住房的比例最高达41%。

  对此,西南财经大学经济学院副教授刘璐在接受《每日经济新闻》记者采访时表示,在国家鼓励住房租赁市场的政策背景下,今天的土拍堪称标杆,有可能以后的土拍都会以这个方式为主流模式。

  5宗地块含移交租赁住房比例

  今天举行的土拍会上,在竞拍第一宗成都锦江区三圣乡曾家坡5、6组地块时,因触发限价进入竞无偿移交租赁住房面积阶段,而德商地产举牌将移交租赁的比例推高至32%。该地块总面积62.973亩,为容积率2.5的纯住宅地块。刘璐认为,尽管无偿交付政府使用的比例达32%,但与开发商以较低的价格拿到土地比起来,这个比例还是很划算的。

  刘璐进而表示,在企业拿地成本增加的同时,政府也能达到控制地价的调控目的。本次土地新政最大的好处在于,由于现在商业库存巨高,如今竞无偿移交租赁住房面积的好处在于企业不必担忧商业存量的激烈竞争,持有租赁住宅还可收取租金实现稳定的现金流。

  一位业内人士则向《每日经济新闻》记者表示,今天的土拍结果也反映出,目前开发商对土地的激烈竞争。而据其测算,在除开无偿移交租赁住房面积后,企业拿地楼面价并不低,但企业仍然愿意拿地,说明成都的投资价值在未来很长时间是被看好的。

  随后,第二、三宗地块皆以20%的移交租赁面积比例成交,第四宗中房拿下的青羊区苏坡街办培风社区3、4组,中坝社区3、8组移交租赁比例为37%,第五宗北京金隅拍下的高新区中和街道地块41%的移交比例是今日土拍的最高比例。

  第六宗地块由于特殊的规则备受关注。与前五宗需要返建不同,第六宗地块不用返建,但需自持至少20%以上的住房作为租赁,且按每次举牌竞买将增加5%的自持比例。这也是成都首次在住宅用地中明确房企的自持比例。最后由成都业瑞房地产开发有限公司以50%的自持比例拿下。

  刘璐认为,企业一方面可以通过租金收入获得稳定现金流,但投资回报期较长,大概要30年左右;另一方面,企业在资本市场会获取额外的投资和溢价。

  土地政策5.0版

  事实上,在7月20日成都举行的“产业新政50条”系列新闻发布会第三场上,成都市国土资源局局长胡斌曾介绍称,目前成都市土地出让执行的土地拍卖政策其实为4.0政策,将在一个多月后新的一批土地出让政策中出台5.0版本,可能会涉及到租赁性住房等方面的变化。

  很快,土拍政策的变化在9月份就得以落地。今天的土拍首次引进了开发商竞无偿移交或自持商品住房面积比例的规则,前5宗土地拍卖宗地采取“配建并无偿移交定量租赁住房+限价竞买+续竞配建并无偿移交租赁住房面积”的方式进行拍卖,最后1宗则采取“限价竞买+竞自持商品住房面积比例+抽签竞得”方式进行拍卖。

  另外还要求,竞得人自持的租赁住房,自宗地出让年限起始之日起在一定年限内不得销售或转让,首次和单次租期均不得超过5年。同时,自持的租赁住房须与开发项目内其他商品住房同步设计、同步建设、同步竣工。竞得人自持租赁住房不得分割抵押,若实施整体转让、整体抵押,处置后仍为租赁住房,不得销售。

  成都在大力发展住房租赁上,希望吸引更具有资金实力、配合政府意愿更强、自带人才流量的国企作为领头羊。在8月3日,成都市政府正式发布了《关于创新要素供给培育产业生态提升国家中心城市产业能级的人才安居工程的实施细则》中明确提出了新增用地建设项目部分,将主要由政府组建全资开发公司组织建设。

  从今天揽获土地的6家企业看,保利、金茂中粮联合体、中房、北京金隅皆为国企或者有国企背景的企业。

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