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别再说广州房价低了!它和深圳的差距真心不大了

时间:2017-09-01 来源:城市战争 作者:孙不熟

  文|孙不熟

  自媒体江湖一直有一个传言是“广州房价低”,清醒的人会说这是广州的优势,糊涂的人、心怀偏见的人会说这是广州经济不行的论据。

  好吧,作为一个长居广州、经常看房的人,我今天想打破这个传言。最近半年吧,我经常在陪一个朋友看房,他是从北京跑到广州来的。广州房价低、能给户口、空气好,是他选择南下的三个原因,看了半年房子之后,他觉得“给户口”和“空气好”是真的,“房价低”是假的。

  今天这篇文章就来比较一下广州和深圳的房价,看看二者究竟还有多大的差距。考虑到政府公布的成交价,往往被双合同、回迁房、限价、限签等各种因素给“均价”了,所以拿这个数据来比较是极不靠谱的,很多文章之所以得出“广州房价低”的结论也是因为采用了官方数据。

  从实战经验看,普通人能接受到的最接近真实行情的还是链家客户端发布的价格,这个价格一般是业主自己的报价,而且议价空间很小,是买家真正需要面对的价格。

  我对广州深圳都还算比较熟,下面就根据链价数据来比较一下两座城市的真实房价。

  很多人会根据行政区域来比较,但行政区划其实并不能反映城市的价值秩序,我更倾向于把城市抽象化,分成中心区、次中心区、近郊、远郊四个档次,然后一一做比较。

  1、先来比较中心区,广州的中心区很好识别,那就是以珠江新城第一高楼为圆点,在珠江以北画一个半径为5公里的半圆(珠江以南最多只能算次中心),出了这个半圆,是找不到另一个可以抗衡的中心了,而且离这个半圆越远越便宜,广州楼市的空间秩序是呈金字塔结构的。

  那么在这个半圆内,珠江新城东区和中区稍微体面一点的房子都已经接近10万了,西区、天河北、体育西还能找到五六万的房子,半圆内整体的均价到8万没什么问题。汇悦台、柏悦府、凯旋等豪宅项目的话,报价则是10w+了,有的甚至报到16万。

  深圳的话,中心区不是那么好识别,严格来说是福田,但是南山有科技力量支撑,所以在房价上比福田还硬,东部呢还有广州没有的漂亮海岸线,大小梅沙的豪宅也不输给福田和南山。整体来看的话,不论是福田的香蜜湖,还是南山的后海、红树湾、华侨城,还是盐田的海景豪宅,也都是10万左右的水平,这和广州的珠江新城差不多一个价位。

  当然,最贵的深圳湾一号据说已经到20万了,这个比广州最贵的汇悦台还是要贵一些的,但其他的像深圳湾公馆、翡翠海岸这些,和广州的几个豪宅项目差不太多。

  总体来看,广州的中心区比较集中,深圳的中心则有好几个,但两个城市核心区的均价已经差不太多了,当然深圳的顶级豪宅还是更贵一些。

  2、来看次中心,这里次中心的定义是距离第一高楼5到10公里的区间,广州的话,可以选取客村、东圃、同和、公园前几个板块,深圳可以选取水贝、深圳北站等板块。目前,客村(包含赤岗)的电梯房报价5w+,品质高、朝向好的可以到6w,东圃5w+,同和、公园前3w到6w都有。

  也就是说,广州这几个次中心的电梯房基本上已经5万+了,深圳的次中心略贵(水贝大概6万+,深圳北5万+),但二者的差距同样不大。

  3、来看近郊,我对近郊的定义是距离第一高楼10到25公里之间,广州可以选取广钢、牛奶厂、南浦、科学城,深圳可以选取龙华、丹竹头、宝安中心区。目前,广刚、牛奶厂的新房已经接近5万了,南浦的二手房接近3万,科学城的新房3万+。龙华也能到5万,但三四万的房子也有,丹竹头4万+,宝安中心区因为靠近前海,最高能到7万+,但五六万的房子也有很多。

  总体来看,深圳近郊比广州近郊要成熟一些,价格也相对高一点,但价差真心不大了,牛奶厂、广刚两大热门板块的价格已经完全不输龙华了。

  4、来看远郊,这里对远郊的定义是距离第一高楼25公里之外的地方,广州可以选取亚运城、蕉门河、新塘,深圳可以选取坪山、沙井、凤岗(东莞临深)。目前,亚运城2.5w+,蕉门河2w+,新塘2.5w+。沙井4w+,坪山3w+,凤岗2w+。这么看,深圳远郊比广州远郊还是贵,大约能贵到1.5到2倍。

  小结:

  综合来看的话,两个城市的中心区已经基本齐平了,豪宅的话,深圳略贵;次中心的话,深圳略微,但差距不大;近郊的话,广州已经赶上来了,和深圳的差距同样不大;二者的真正差距在远郊,深圳的远郊和近郊已经很难靠价格区分了,广州地盘大,远郊才刚刚城市化,所以价格还相对不高,但也普遍2w+了,这个真心不便宜了。

  如果按照买房客通用的划分原则(中心区、次中心、外围区)来统计的话,广州的格局大概是8、5、3,深圳是10、6、4,二者的差距也是不大的。

  所以,真正了解两地楼市的人都知道,广州房价真心不低了,不要再认为房价还是广州的优势,更不要拿房价来黑广州了。

  当然,同样的结论会有不同的解读。比如,当我把“广州房价即将追平深圳”这个结论跟几个朋友分享时,有的人会说广州房价虚高,得降,有的人则说,这不科学,深圳还得涨,也有人说通胀如水,最终会淌平一切的。

  作为一个城市研究者,我不关心房价的输赢,我关心的是城市如何应对日益高涨的房价,如何在高成本的基础上维系城市竞争力。这个问题,对广州来说,更为重要,因为成本向来是广州的一大传统优势,不可丢弃。

  编者注:以上说的房价主要是指电梯房,不包含上世纪90年代之前修建的“老破小”。另外,各个板块的房价数据均能在链家app上直接搜到,我这里就懒得贴图了,各位可以自己去看。

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