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半年内广州房贷利率四连跳 买家压力陡升

时间:2017-08-18 来源:广州日报 作者:广州日报

  广州日报讯 (全媒体记者 梁红举)8月11日晚,广州几家国有银行包括农行、建行、中行、交行等相继发出通知,称12日起首套房贷利率上调至基准利率的1.05倍。与此同时,农行和建行的二套房贷利率也提高了上浮比例,为基准利率的1.15倍(即上浮15%);中行和交行的二套房贷维持基准的1.1倍不变。

  半年内利率“四连跳”

  半年内,广州房贷利率实现了“四连跳”:3月,首套房贷利率调至最低8.5折优惠;随后,银行又将首套房贷利率升至最低9.5折优惠;5月份,首套房贷利率回升至基准;8月中,首套房贷利率较基准利率上浮5%。

  简单算笔账,买首套房,贷款100万元,期限20年,还款方式为等额本息,以前首套房利率8.5折,相当于利率4.17%,每月还款额约为6149.76元,支付的总利息约为47.6万元。现在,利率上浮至基准的1.05倍即5.15%,则每月需还款约6682.7元,支付的总利息约为60.4万元。同样一套房,要多付12.8万元利息,每月还款还多了500多元。

  “刚需”族压力陡升,“刚改”族更受伤,因为即使首套房已经卖出,名下无房,但因为有贷款纪录,首付要提高到40%,这还是普通住宅,如果面积超过144平方米以上的非普通住宅,首付要提高到70%,利率还得上浮10%。“现在房价高,不谈利息,仅首付就让不少人却步。”中原地产一位区域经理告诉记者。

  “一刀切”是否合适?

  二手房交易量也直线下降,记者调查发现,7月,广州二手住宅成交呈现量价齐跌的走势,网签7070宗,环比下降8.63%,同比下降10.03%。8月首周成交量环比再降5.4%,同比降1.9%,估计这种下降趋势还会延续。

  不过,厦门大学金圆研究院理事长戴亦一则表示,金融机构不应在房贷政策上“一刀切”,以防误伤“刚需”人群。他建议,有关方面应该对金融机构将首套房贷利率一并上调的做法进行干预,从而支持首置“刚需”,既要防止房价大涨,也要防止大跌。

  最近,说起房贷一把辛酸泪

  案例1

  抵押旧房凑首付

  贷款迟迟不批 最怕业主反悔

  李杨(化名)最近很郁闷,不得不天天跑按揭公司、跑银行,并且向所有的亲戚朋友借钱,希望能渡过难关。

  李杨是广州人,在海珠区有套50多平方米的小房子,给父母住着。此前他一直在惠州工作,去年年底离婚,春节回到广州后就留下来了。“小孩判给了我,要读书,再说那间小房子住不下四人,必须买房。”他手上大约有200万元现金,从今年春节后就开始看房,并且将小房子过户给父母,以便腾出购房指标。“3月初旧房过户完毕,并已确定购买光大花园(资料、团购、论坛)一套106平方米的三房,当时说好业主实收468万元,3月10日给了10万元定金,签了预约合同,本来约定业主完成赎楼后就交首付并去网签,岂料正好赶上了调控新政出台,“原本三成的首付比例一下提高到了五成,首付款从140.4万元提高到234万元,而且利率上浮10%。”

  多出近100万元的首付款,让李杨陷入困境。没有办法,只能将那套旧房子拿去抵押贷款,“光大花园的业主挺好,赎楼花了钱,现在房子也涨了价,但还是守承诺,没有要求加价。”李杨说,他与新房主约定的付款最后期限是5月底,然而因为银行贷款迟迟不能兑现,他早已违约。“我现在为了尽快凑齐首付款,只能东挪西借。”

  李杨3月下旬就上交了抵押贷款申请材料,5月上旬就完成了旧房出押,当时银行人员说6月上旬肯定能放款。但时至今日,银行迟迟不批贷。在催促银行尽快放款的过程中,银行和按揭公司给出的建议都指向“要主动要求提高利率才能获得放款”。某国有银行信贷部人士告诉记者:“现在银行信贷额度普遍收紧,个人按揭贷款受到的影响比较大。一般借款人正常的房贷需求,恐怕银行都要以材料审批需要时间为由,拖一两个月才能审批下来。即使材料通过了审批后,真正放款也需要时间。”

  目前银行住房抵押贷款利率是以央行规定的基准利率为基础,再根据贷款人的个人综合资质情况浮动执行的,一般幅度在10%~20%。贷款人提供的收入和资产证明以及房产的优质情况,对利率有一定的影响。贷款年限越少,额度越低,利率也会越低。

  而纯抵押贷款的利率上浮基本都超过20%,国有银行上浮的幅度稍小,但存在不少隐性成本,有的银行甚至要求贷款100万元只能使用90万元,剩下的10万元必须存在银行。而股份制银行的抵押贷款利率也不低。

  解决方案: 目前银行信贷额度紧张,房贷业务出账慢已不是个例。有国有银行信贷部人士告诉记者,商业银行追求利益最大化,会优先给为银行带来更大利润价值的客户发放贷款,因此建议客户接受利率上浮。但是,明显超过银行业平均水平的,也很有可能是按揭公司或某些人从中要好处。像李杨这种情况,应该去银行询问确切消息,放款是何时出押的房产?不要干耗着。或者可以再寻找一家银行,或者多付一点利率,毕竟能更快放款才是当务之急。

  案例2

  排队网签 遭遇调控

  首付和贷款利息大增

  韩先生去年年底购买了一套四房单位想改善居住条件,由于家里已有两套小房子,所以用了上大学的女儿的名字购买,为了还贷月供少一些,支付了五成首付500多万元,准备按揭贷款资料时,银行表示作为首套房利率有8.5折。不过没想到碰上了调控,韩先生的房子一直没能网签。

  今年3月,调控政策加码,一直排队等网签的韩先生被通知,像他这种女儿没有工作收入,要父母作为联合还款人的情况,要按照二套房来处理,因此首付要七成,这意味着韩先生要再支付200多万元,同时说好的8.5折利率优惠也没有了。好在韩先生家底比较丰厚,再加上找朋友借了钱,终于将200万元筹齐。5月,韩先生接到通知说可以去网签了,但因他正在外地,等赶回广州去楼盘一问,又进入排队状态,而且前期准备的按揭贷款资料已经过期,很多证明材料要重新准备,还有坏消息,就是贷款利率还要上浮,浮动幅度要看他何时能真正办理。韩先生觉得买套房心真累。

  解决方案:有些购房合同中会约定“如果无法获得贷款等情况将以现金方式补齐房款”,那么如果发生因房贷批不下来而产生的纠纷,买家也不会获得支持。像韩先生这种状况,则要密切注意网签情况,接到通知最好第一时间去网签。

  案例3

  商贷放款变“慢郎中”

  公积金贷款跑赢了

  刚刚上个月在越秀区买了套二手学位房的彭小姐觉得自己很幸运,碰上了相当好说话的业主。由于彭小姐和先生名下无房,业主不仅同意彭小姐夫妻首付三成,还同意他们办理“商贷+公积金”的混合贷款。事后证明,在办理了快放业务后,公积金放贷的速度比商业贷款还要快。彭小姐告诉记者,她和先生共申请公积金贷款100万元,商业贷款70万元。为了保证公积金贷款尽快放下来,彭小姐和业主协商,一人出一部分,一共支付了公积金担保公司6500元,其中业主出了2000元,彭小姐出了4500元。

  商业贷款则是从工行贷款,按照基准利率,目前还未接到要调整利率的通知。彭小姐表示,跟工行签贷款合同的时候就是按基准利率,现在公积金放款都20天了,商业贷款还没批下来。彭小姐告诉记者,虽然业主也是“卖一买一”的换房族,但现在加上首付和公积金贷款,业主已经拿到了175万元,所以暂时也没催他们。

  解决方案:有法律界人士建议,如果根据按揭合同,到期银行仍然不按合同约定期限和利率放款,贷款人可以考虑通过走法律途径解决合同纠纷。如果业主催款,而银行要求提高利率才放款的话,彭小姐会要求业主补偿其利率损失,否则作为买家,既然贷款合同已经签了,银行总是要放款的,她不会接受银行利率提升的要求,也不会去催银行放款。

  案例4

  加价10万包搞掂?

  不良中介浑水摸鱼

  日前,有媒体报道称,市民王小姐在广州打算出售一套房,同时在北京买入一套房。可是正好遇到房贷收紧,广州这边要卖的房子同贷书也出了,可是银行迟迟不放款,北京那边的房子又等着交钱。两头不靠岸之下,情急的王小姐去找按揭公司寻求解决方案,结果客户经理丢过来一句:“要加急可以啊,先给10万元,我帮你搞掂。”加价10万元的结果如何目前尚不得而知,不过,按揭公司“加价”帮客户插队申请贷款却是真实存在的。

  市民刘女士最近在番禺一小区盘看中了一套140多平方米的大单位,在与卖家谈妥了价格后,刘小姐交付了定金,同时,还需向银行贷款150万元。按揭公司的说法是,银行审核资料放贷至少也要一个多月。此时,适逢市场楼价变化较大,刘小姐担心卖家随时反价,就央求按揭公司尽快审核放款。按揭公司的人表示,可向银行争取快速放款,但前提是需要缴纳一笔“加急”费打通关系。最终,在刘小姐交了2万元(包含1.5万元的按揭手续费)之后,两周内,刘小姐的房贷手续顺利获批。

  如今,市场存在的一个怪现象是:一边是银行额度已满、客户排队等放款,一边是中介狮子大开口、声称可帮客户“插队”办理提前放款。在监管部门提出房贷降规模、控增速的要求后,银行额度紧张颇受关注。有房企人士更透露,有银行甚至是每月一过2号就已经没贷款额度了。部分中介因此趁机做起了帮助客户“插队”、收取高额手续费的生意。不过,让人感到纳闷的是,一方面是银行声称房贷额度不够,许多买家的按揭贷款迟迟批不出来;但另一方面,不少市民的手机却不断收到银行可提供“低息贷款”的电话或短信。银行的贷款业务是否存在着什么猫腻呢?

  解决方案:虽然有银行提醒市民不要轻信网络或不良中介收取所谓的“加急费”,办理房贷应该按正常流程到经办网点申请办理。不过,遇到特别紧急的需求时,也有买家支招,只要中介收取的“加急费”不是10万、8万那般狮子大开口,不妨考虑“花钱办事”。但前提是,买家要与中介签订保障自己权益的条款:“待按揭款如约发放时,才支付事前约定的‘加急费’。”

  案例5

  行家教路:

  试试申请

  “定向额度”

  “卖一买一”遇上放款慢,这是头痛指数爆灯的情形,偏偏让市民王先生遇上了。他的计划是“卖一换一”,已经签了另一套房子的购房合同,等着这笔钱付新房的首付款,现在迟迟拿不出钱,业主非常愤怒,已经扬言要起诉他;而银行以额度不足为由,放款时间一拖再拖。

  王先生已陷入“连环套”泥潭,对于尚未“入坑”的购房者,选择贷款银行和贷款种类至关重要。按揭专家表示,申请贷款前尽量选择额度较为宽松的银行。此外,不同贷款的放款速度也有所区别,纯商业贷款放款速度最快,纯公积金贷款放款速度次之,公积金加商业组合贷款放款速度是最慢的。

  房卫士按揭公司总经理郑大源告诉记者,二手房买卖中涉及银行贷款的环节一般需要一个多月左右,但由于当前政策环境下,额度十分紧张,有些银行已停贷,加之申请人数较多,部分银行会出现三四个月才放款的现象。

  解决方案:争取早放款是“解救”王先生的根本办法。郑大源介绍了以下四种办法,其中“定向额度”是较少市民知晓的:1.对按揭公司念“催催催”紧箍咒,督促其及时准备放款资料,确保已经正式进入放款岗排队中;2.定向额度。如果有其他亲戚朋友同事在该支行申请了贷款,可以将之前的贷款还清,将额度定向给借款人;3.申请提高利率,以促使银行更快放款;4.购买银行的理财、贵金属或保险产品,降低借贷风险,促使银行早日放款。

  提防陷阱!

  无抵押贷款不能用于解决“连环单”

  深陷“连环单”泥潭

  链家研究院院长杨现领表示,目前二手房市场70%以上为换房群体,“认房认贷”严格了首套标准,“先卖后买”也被界定为二套,导致首付门槛大幅增加,同时也导致“连环单”问题凸显。

  “3月17日以后,二手房屋买卖纠纷迅速增加,而且很多都出在这种‘连环单’上。”广州大成律师事务所合伙人毛德怀告诉记者,“因为政策突然出台,没有留出缓冲期,因此很难界定买卖双方的责任。”他表示,换房需求通常是一环扣一环的,中间有一家的贷款出现问题,延迟交钱,这条线上的各交易方都会受到阻碍。“最关键的是,对于卖家来说,房价在上涨,买家不够钱付首付甚至没有了购房资格,属于违约在先。而对于买家而言,银行利率增高还可以忍受,但卖家反价、首付突然增加几十万甚至上百万元,确实增加了筹款难度,最关键的是,银行放贷迟缓并不是买家可以控制的。”

  毛律师说,很多“连环单”的买家都想解约,但解约过程并不顺利。由于担心调控后房价下降,且同样面临“卖旧换新”的情形,很多原业主并不同意解约,希望仍以原价成交。由于双方均坚持立场,已交给业主的定金未能退还。无奈之下,买卖双方不得不诉诸法律。

  抵押贷款不能买房

  很多人为了避免“连环单”,用旧房抵押贷款筹集首付,“抵押贷款的利息更高。理论上说,不支持抵押贷款买房,只能是消费贷、装修贷等,利率在基准利率的基础上上浮10%~30%,但基本超过20%,近一周来,30%的利率已经多了起来。”广州一家按揭公司的负责人告诉记者。

  但银行放贷速度确实比以前缓慢很多,比公积金贷款还慢。黄女士本来准备卖掉天河北的一套房子,但听到银行放贷速度太慢,直接要求买家一次性付款。“就算买家付了首付,办完过户、抵押等手续后,还不知道何时能拿到钱。”她说。

  “无抵押贷款”多骗局

  至于手机上经常收到的“无抵押贷款”,基本可以认定为陷阱。“很多无抵押贷款都是骗局,已经有很多人中招。”竞宇按揭总经理鄢红胜告诉记者,“先让你交手续费、保证金、服务费,然后消失。因为只有电话号码或者QQ,受骗了也找不到人追讨。”他说,真正的无抵押贷款还是要选择大银行、大机构去做,比如花旗银行幸福时贷、渣打银行现贷、平安银行新一贷等。这种正规机构的无抵押贷款产品,一般对借款人都有严格的审查程序,而且在贷款额度上,一般为个人月工资额度的8~10倍,举例来说,如果月入5000元,也就能贷5万元上下。最核心的是,这种正规的无抵押贷款,贷前都不收取任何费用。

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