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为什么只有北京二手房价实质下跌了?

时间:2017-07-26 来源:未知 作者:汤传尧

  从4月的高点开始,北京的二手房的确已经连跌3个月。

  中国房价行情平台提供的二手房数据显示:今年上半年,北京二手房市场有一个明显的冲高回落的过程,这与其他三座城市明显不同。

  为什么上半年只有北京的二手房明显下跌?

  要想回答这个问题,我们可能还得从去年930说起,众所周知,那一轮调整包括北上广深在内的20多座城市都相继给楼市加码。当时很多大咖都预测,北京楼市将以2016年10月为节点,逐步往下走,最早也得在2017年下半年才能有所复苏。但事实证明,大部分人都猜错了。仅仅不到4个月,北京楼市就再次沸腾。

  需要指出的是,北京楼市这一轮沸腾,主要表现为二手房,而这也是与历次最不同的地方。

  国家统计局的数据显示,2017年1-4月份,北京新房环比增长0%、-0.1%、0.4%、0.2%,而同期二手房则环比增长了0.8%、1.3%、2.2%、0%。新房和二手房之间的差异明显。

  这种差异,有一个较为合理的解释,那就是北京楼市的盖帽,仅针对新房,交易量占8成以上的二手房却被忽略了。而新房的盖帽直接导致资金平移至二手房市场,直接引爆了二手房市场。

  而对比北上广深四个城市的房地产行情,我们会发现,自2015年初开始,一线楼市由深圳开始,接着是上海,最后才是北京,而2016年“930”落地之时,深圳和上海的行情已经释放完毕,而北京则尚未结束。这实际上让北京成了一线城市中的价值洼地。这种优质“洼地”很容易被填平,所以在短暂调整后,仅3、4个月,北京二手房就重新爆发。

  这种行情打了管理层一个措手不及,但很显然,这种行情是不能被允许的,所以3.17之后对二手房连续精准施压,甚至连中介犯了一点点错误都有可能导致门店被关停,网上平台出现所谓的学区房和商住房房源信息都会被迅速处罚,严厉程度可见一斑。

  可以说,北京的二手房现在已经没有腾挪的空间,数据显示,自6月份以来,90%的二手房是通过降价完成交易的。而且随着二手房市场持续发酵,降价的房子已经由之前的高市值房源蔓延至普通刚需房源,平均幅度在10%-15%左右。

  北京二手房的底线在哪里?

  房价要降,不仅是购房者的意愿,更是管理层的目标。

  因为北京的特殊性决定了简单通过增加供应来平抑房价十分不现实。以无房族为例,他们的购买力不能简单以他们的月收入来计算,他们身后有来自三四线亲朋的支持,如果单纯增加供应,就好比“以一隅敌全国”,太不现实了。简单说,增加供应无法抵挡自由流动的资金。

  从目前的二手房走势来看,本轮调整的决心显露无疑,并不是做个姿态而已。至于降至什么水平,融360房贷君(fangdai123)认为应该是回到去年10月份的水平。如果将二手房最高点,2017年3月份与去年10月份相比,回调幅度在15%左右。

  只是今年一季度的二手房行情走势有些让人措手不及,为了实现“房子是用来住的”这一目标目前北京已经采取了多方措施,比如催促389个项目尽快入市,体量大概在20万套,公租房明显提速,土地供应明显增加等等。

  而在更为关键的贷款方面,1-6月个人购房贷款实际月度新增额分别为207.6亿元、244.7亿元、144.7亿元、159亿元、154.2亿元、122亿元,月度新增额逐月下降。新增贷款利率也已经是基准利率的1.1倍。

  不仅北京,周边地市甚至公开表示要回归去年10月份的水平。

  去年十月份的水平应该是多少,按照官方公布的70个大中城市数据,从去年10月份到今年6月份,北京的二手房环比分别增长1.1%、0.2%、0.2%、0.8%、1.3%、2.2%、0%、-0.9%、-0.4%。目前来看,还有进一步下探的空间。

  目前二手房成交量几乎跌至冰点,接下来观察楼市走向,成交量反而是更重要的信号,因为相对于价格,它直接反映了市场的热度。

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