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北京二手房中介:317后还没开单 房价还会降

时间:2017-07-26 来源:网易房产 作者:网易房产

  《楼市调控局中人特别策划之房产中介篇》

  小鹏(化名),90后,来自东北辽阳,到北京从事房地产经纪工作已2年多,目前在北京一家二手房市场占有率最大的公司工作。入职至今,小鹏经历了二手房市场的复苏、火爆和低迷。政策的变化,带来的市场环境的改变,也让小鹏对未来的职业生涯感到些许迷茫。

  小鹏所在的门店,在西城区德胜门一带,周边老旧小区众多,但因为“学区房”的缘故,这些二手房并不愁卖。每到入学季,小鹏总是很忙。二手房市场火热的2016年里,小鹏卖了9套房子,收入颇丰。但今年以来,小鹏还没有卖出一套房子。

  “317”新政以来,北京出台了多项楼市政策,打击炒作学区房、提高二套房首付、加强购房资格审查等一系列调控措施,让二手房市场逐渐降温。“原来报价14、15万一平米的房子,现在报价降到了12到13万/平米,原来700万一套的房子,现在和业主谈谈,640万左右也可以卖”小鹏说,一些学区房,特别是老小区的房子,降价相对明显;预计下半年,房价还会再降一降。

  “现在是带看多成交少,客户普遍呈观望状态,成交周期明显比去年长一些”小鹏说,“317”以来自己还没开单,收入大受影响。最近成交的一单还是去年12月成交的海淀今典花园的二手房,上周刚办理完过户。小鹏说,自己在犹豫是否要转行,准备做完这一年看看市场情况再决定。

  市场环境的变化,也让房产中介们感到“寒意”,图为某中介门店开早会。会上,店长为经纪人培训当前市场环境概括和新的话术策略。

  《楼市调控局中人特别策划之房企土地拓展篇》

  李涛(化名)供职于全国排名60开外的一家中小型房企,年销售额100多亿,从事土地投资拓展工作。7月18日,北京市土地整理储备中心二楼大厅两宗居住用地进行竞拍,李涛(化名)正排队入场。

  李涛所在房企参与的竞拍地块起价11.5亿,共有12位竞买人参与竞拍。其中,不乏万科、碧桂园、中海、保利、龙湖、旭辉、雅居乐等前30强房企。当天,李涛作为公司的举牌代表,竞拍时举了三次。最终,该地块被万科+平安联合体以17.2亿,自持比例40%的代价夺得。

  李涛所在公司在北京土拍上斩获地块,最近一次还是3个多月前拿到的一宗综合性商业金融服务业用地。李涛公司的处境,是中小房企在北京土地拍卖市场的缩影,在这个全国房企都想染指的土地市场里,巨头、金主、央企、国企、联合体当道,中小房企已经很难从这里分一杯羹,尤其是住宅用地。

  “北京土拍地价太高了,玩不起,拼下来也挣不到多少利润,现在大家都注重收并购”李涛说。作为楼市调控的一部分,土地市场调控也成为了影响北京楼市的重要手段之一。“限房价 竞地价”、竞自持、高标准住宅建设标准、90/70、自有资金审查等一系列限制措施,加上同行之间的竞价,拉高了房企获取土地的成本。

  甚至连融创、碧桂园等标杆企业最近也在向业内和媒体征集土地信息,寻求收并购机会。三甲之一的恒大亦许久未报名参加北京土地拍卖。“北京刨了好几遍了,拿不到地,剩下的不是太贵就是雷太大”一家总部在广州的百强房企土地拓展负责人则在北京屡屡碰壁后,退出了北京市场,转向环京寻求机会。

  大的开发商越来越强,小的开发商越来越弱,北京土地市场的马太效应愈发明显。拿不到地,企业面临生存考验;拿的地太贵,财务成本和营销压力巨大。同时,楼市政策的不确定性也让这个行业的未来蒙上一层阴影。中小型房企,还能在北京市场撑多久?

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