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上海打出组合拳,开发商承压,却大大利好刚需!

时间:2017-07-25 来源:融360原创 作者:探戈

  从上周五到本周一,上海楼市动作频频。官方层面至少有两个重量级消息。

  一、 上海要求开发商必须执行“一价清”。

  先看截图:

  上周五(7月21日)晚,上海住建委公布了针对新房车位销售的最新规定。其中核心有5条:

  1、 商品房和地下车位必须实行“一价清”,所谓“一价清”就是指开发商必须完全按照备案的价格销售房屋和车位,其他什么五花八门的费用一概不能收。

  2、 不得捆绑搭售,给购房者设置购房门槛。

  3、 商品房和车位的销售实行“价格承诺制”,有关房屋和车位的销售价格,车位的租赁价格及有效期都要做出承诺,且需向主管部门一并备案,并在销售现场醒目位置公示。

  4、 地下车位,无论销售还是租赁都应该面向本项目业主。不得以“只售不租”名义拒绝出租。

  5、 不按规定执行的,房企将被暂停网签,严重的将被取消房地产开发资质等。

  融360房贷君(fangdai123)认为,以上规定一出,开发商将面临空前压力。

  “一价清”和不得捆绑搭售,杀伤力巨大,这等于断了开发商的“小动作”。

  以往开发商应对备案的策略是多是捆绑精装修或者车位,而精装修和车位的价格基本上是一笔糊涂账,非常不透明,这就给了开发商腾挪空间,这样即使房子卖不上价,也能通过车位和装修款把预期利润找补回来。

  举个例子,现在热门城市的车位价格十分咋舌,一个车位动辄几十万上百万,而且完全由开发商来决定。你不买车位,就不能买房。还有的精装修,购房者不额外签一份装修合同,也不能买房,而装修款的利润是非常惊人的,1000元的成本敢报3000元,2000元的成本敢报6000甚至8000。

  更高明的开发商不仅要求购房者买车位接受精装修,还会提供资金服务,付不起车位或者精装修款,可以找他们借,这成本可比房贷高多了。对开发商来说这又是一笔收入。

  对于装修款和车位款,开发商还有别的玩法,就是打时间差玩资本化。

  举个例子,某开发商开发了一个百亿级的项目,仅精装修款就能收到10亿多,要知道开发商从收购房者的钱,到对外付钱,中间可能要经历12-18个月。这个量的资金,资本化的收益率大概在10%-12%左右,12-18个月的时间就能为开发商带来额外1亿多的收入。

  林林总总的收入算下来,可能比开发商简单涨房价赚的还要多。而这种方式带来的危害,最后只能由购房者承担。

  很显然,通过这次的通知,开发商可以说已经被逼到了墙角,除了老老实实按规矩卖房,别无他法。而购房者也可以免除“套餐”式购房。

  接下来,开发商或许有两条路可选,继续等或者老老实实按规矩卖房。

  继续等,显然不符合当下的形式,因为当前的逻辑就是重点保一二线,这些地方绝对不可能再次出现类似2016年那种行情。

  从财务成本的角度来说,继续等就是等死。很多大开发商今年都是靠三四线撑起了自己上半年的业绩,下半年至明年,三四线的行情将难以维持,开发商如果不能在一二线打开局面,就等于断了自己的后路。结合武汉和成都对精装修的精准打击,也能明显看到,开发商在一二线城市难以继续依托以往的套路来赚钱,老老实实卖房才是王道。

  二、 上海卖了两块地,只租不售,开发商的楼面价不足6000块钱/平米。

  就是这两块地,7月4日挂出来的:

  7月24日宣布成交:

  这两块地的竞买人分别都只有一个,都在表中了。

  这两块地其实释放的信号很明显。

  首先,这两块地不贵,张江那块地,建面约13万平米,7.24亿成交,楼面价是5569元/平米,而嘉定那块地,建面约7.13万平米,4.24亿成交,楼面价是5950元/平米。你没听错,低于6000,比以往动辄几万的楼面价要少得多。这个价格翻个倍也就是开发商的实际成本了,大概是1.2万。

  其次,需要注意的是,这两块地只能租,所以要考察租金水平。目前嘉定新城的租金水平大概在40元/平米/月左右,收回成本仅需12年。相比目前二手房动辄几十年租金才能赚回成本,12年已经相当短了。

  成本低这么多,好处自然不能全给开发商,所以未来租金肯定要便宜,而且便宜不少。

  其实这两块地由国企拿走,也只有他们能以这个价位拿到手,而且早就有迹可循:

  他们先上,才能形成示范效应,而后民企才敢大规模进入这个市场。

  租房市场一步步发展,目前才刚开始,厚积薄发,未来必将作用于购房市场。对于未来的楼市,可预见的是再不可能出现暴涨的情形,市场预期将趋于明朗,租房买房,多了一个务实的选择,不用再被开发商、被炒房者牵着鼻子走。

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