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深圳房价连跌9个月,累计跌掉7108元?真相是这样的!

时间:2017-07-03 来源:融360原创 作者:探戈

  近日,深圳商报报道了一条消息,深圳规土委发布了6月份房价数据,数据显示,6月份深圳房价为54492元/平米,较5月微幅下滑。

  数据还显示,自2016年10月至2017年6月,这9个月来,深圳房价已累计下跌7108元/平米。

  这数据到底该怎么看?

  融360房贷君梳理了2017年年6月至2016年9月的深圳一手房数据:

  从房价的绝对值来看,2017年6月份深圳一手房成交均价为54492元./平米,去年9月份则是61600元/平米,的确已经下跌了7108元/平米。

  但我们同时也应该看到,绝大部分都来自于去年10月份,当月即下跌了5989元/平米。接下来的8个月时间,仅仅下跌了1119元/平米,平均每个月仅下跌140元/平米。

  而且到了今年,我们发现下跌的幅度正在逐步收窄,6月份比5月份仅下跌了20元/平米。

  成交量方面,从表中可以看出,2016年四季度至2017年3月份逐步下跌,之后逐步回升。

  但从下跌和回升的幅度来看,从2618套到803套用了7个月,但从803套到2953套则只用了4个月。

  房价到底该怎么看?

  虽然房价是跌了7108元/平米,但对于房价的走势,我们仍然需要说明一点,表中的数据,是通过“换时间、换空间”得到的。

  所谓换时间,指的是调控发威,市场供需两端瞬间取得了一种相对平衡的状态,买房的人少了,价格自然稳定。

  而换空间则是“下跌7108元/平米”的关键之所在。我们从深圳各区(罗湖区、福田区、南山区、盐田区、宝安区、龙岗区)新房成交量来看,罗湖、福田、南山等房价相对较高区域的成交量快速下滑,而房价相对较低的宝安、龙岗两区成交量则迅速增加。

  目前来看,新房统计口径最准确的也就是成交价,新房成交价虽然是准确的,但成交价的纵向对比则不靠谱。

  这是6月份深圳各区新房供应量数据:

  简单说,房价高的区域新房开盘数量下降,房价低的区域新房开盘数量上升,一降一升,房价成交量自然下来了。这就是深圳房价近9个月下跌7108元/平米的秘密。

  而如果我们跟踪每个小区、每一套房的房价变动情况,你会发现,房价基本上没下跌多少,但这样的官方数据根本找不到。

  深圳的二手房价格如何呢?

  在这里我们参考了安居客的各小区挂牌价格:

  南山:

  罗湖:

  福田:

  盐田:

  宝安:

  龙岗:

  融360房贷君认为:

  1、成交量和成交价的走势来看,深圳新房市场正表现出“量涨价稳”的态势。总体上来看,这是一种好的表现。

  2、从成交量来看,目前福田、南山、罗湖等区域供应量在增加,但购房者入市的区域仍然主要集中在宝安、龙岗两区域,这说明刚需正在入市。

  3、总体来看,深圳楼市已经没有多少下探的空间,虽然还在下跌,但每平米几十块钱几乎可以忽略不计,新房市场算是筑底完成,而二手房则仍然在缓慢上涨。

  4、不能仅看成交价数据,这个数据虽然是真的,但却真得有点“假”(上文已经说明)。

  5、接下来,作为购房者,现在要不要买房,买不买房可以按照自己的节奏来,没必要被市场绑架,有钱且需要房子,就出手!如果暂时无法出手,也可以等一等。毕竟作为唯一房价连续下跌的一线楼市,深圳楼市已经表现出足够的韧性,楼市预期已经愈发稳定。

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