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北京土地出让金半年突破千亿 供地向租赁市场倾斜

时间:2017-06-28 来源:21世纪经济报道 作者:21世纪经济报道

  分析人士指出,为了维持房地产市场的供给平衡和价格平稳,在调控政策抑制需求的同时,北京2017年以来显著加快土地供给节奏,调整土地供给结构,在调控导致的楼市趋冷背景下,或将对北京楼市带来更加深远的影响。

  6月27日,北京再次挂出5宗限价住宅用地,其中一宗位于东城区南二环外的地块,以历史最高的93521元/平方米最高销售单价,为热闹的北京土地市场2017年“上半场”画上句号。

  时隔五年再次推出东城区地块,北京在土地市场的动作惹人注目。分析人士指出,为了维持房地产市场的供给平衡和价格平稳,在调控政策抑制需求的同时,北京2017年以来显著加快土地供给节奏,调整土地供给结构,在调控导致的楼市趋冷背景下,或将对北京楼市带来更加深远的影响。

供地节奏加快

  据了解,此次挂出的5宗地块,均属于限价自持地块。

  所谓自持限价,就是指“土地限价+商品房入市限价”的双重限制。在规定了地块商品房销售价格上限的同时,当竞买报价达到土地合理上限价格时,则不再接受更高报价,转为现场竞报企业自持商品住房面积比例程序,比例高者为竞得人。

  需要指出的是,企业按此比例持有的商品房,只能用于对外租赁,企业持有年限与土地出让年限一致。

  剩余的商品房则可以按照规定的销售限价进行销售。

  在规定了地块商品房销售价格上限的同时,当竞买报价达到土地合理上限价格时,则不再接受更高报价,转为现场竞报企业自持商品住房面积比例程序,由比例最高的房企获得土地。

  其中,北京市东城区永外大街0503-602北、606东、606西地块R2二类居住用地、B4综合性商业金融服务业用地格外引人注目。

  这是2012年东城区香河园3号居住及商业金融用地项目后,时隔5年,北京再次挂出位于东城区的居住用地。该地块的挂牌出让起始价为人民币382000万元,其四至范围为:东至永定门外大街,南至革新中街,西至规划松林东路,北至铁路线。

  记者注意到,这一位置紧邻永定门外地铁站,地理位置优越。

  这也使得这宗地块的价值空前。北京规土委挂出的文件显示,这宗地块的商品住房销售均价不超过89068元/平方米,且最高销售单价不得超过93521元/平方米。

  实际上,地域的破冰仅仅只是北京供地节奏明显加快的一方面。

  克而瑞研究中心称,今年上半年一线城市经营性土地成交面积达到1214万平方米,较去年下半年下降约30%,降幅有所收窄。造成这一现象的主要原因,是北京增加的多宗自住型商品房用地供给。

  中原地产研究中心数据显示,到目前为止,北京年内成交建设用地约335万平方米,合计土地成交金额达到了1006.22亿。而去年全年,北京土地市场仅成交约468万平方米。

  在伟业我爱我家集团副总裁胡景晖看来,出于平抑房价,从源头上增加供给的目的,北京土地供给,仍将按计划地持续维持高位。

  他所指的计划,是今年4月印发的《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供应计划》。该计划提出,今后五年,北京将供应住宅用地6000公顷,其中国有建设用地5000公顷,集体建设用地1000公顷。

  但胡景晖同时表示,北京中心城区的建设用地存量不多,未来更多的土地将供应在五环、六环以外的区域。

结构调整:自住房供应加快

  在供地节奏加快的同时,北京2017年上半年的土地市场,也出现了明显的供地结构调整。

  根据中原地产研究中心的统计数据,截至目前,2017年北京市共成交住宅用地24宗,这些地块的规划建筑面积合计约为296.2万平方米,其中自住型商品房的规划建筑面积约为90.57万平方米,占比达到30.5%,为2015年来的新高。

  这被认为与北京调整住房市场供给策略有关。2017年初,北京市住建委发文,明确规定2017年北京将增加1.5万套以上的自住房用地项目。而在随后发布的上述《供应计划》中,则提出今后五年建设150万套住房,包括产权类住房100万套,租赁住房50万套。

  中原地产首席分析师张大伟分析认为,限价与自住房是2017年北京土地市场的最主要特征。自住房在内的住宅用地供应增加,对未来中小户型市场将有明显的平稳作用。尤其是二手房,在入市限价+土地限价的趋势下,价格很可能继续下行拉平与新建住宅的价格差。

  不仅是住宅市场,在调控严厉、整体市场出现下行迹象的背景下,通过入市限价、土地限价和竞自持比例等手段,北京土地市场有所降温。

  21世纪经济报道记者发现,尽管近期于6月22日成交的顺义与房山的两宗地块,均达到了溢价率上限,最终通过竞报自持比例决定土地归属,但其自持比例分别仅为36%和12%。

  张大伟表示,从近期的成交情况看,房企已经告别了3月调控前,不算账就抢地的疯狂状态,整体自持比例有所降低,土地市场逐渐在回归理性。

  对于自持房,中国人民大学公共管理学院教授叶剑平进一步指出,自持房的尝试实际上是为了建立稳定长期的租赁市场,减轻居民住房负担,未来包括土地供给、市场监管在内的北京楼市政策,还将进一步向租赁市场倾斜。

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