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车位价格能降下来吗?为何北京车位这么贵?

时间:2017-06-22 来源:北京青年报 作者:北京青年报

  “小区的车位越来越贵,价格甚至超过了我买的车”、“我听早年买房的朋友说,2000年左右北京的车位不值钱,也就几万元一个,肯定是开发商把价格抬高了”、“有些别墅都买房送车位,看来车位成本根本就没那么高”……面对动辄几十万甚至上百万的车位,越来越多的人感到不安。同时,“买车位和租车位哪一个更划算”的讨论也在大多数新入住小区业主群展开。随之而来的则是网上各种如何降低车位成本的技术帖以及攻略。

  一个不过2.5至3米宽、5米至6米长使用面积、综合摊下来实际使用面积在35平方米左右、长在阴暗地下室的毛坯弹丸之地,凭什么要卖几十万甚至更贵?业主们的目的只有一个:希望车位价格能降下来。《广厦时代》记者通过多方采访,发现——

  为什么有人认为车位能降价?

  之所以人们认为车位能降得下来,总结起来大概三大理由。

  首先,车位曾经很便宜。

  魏先生2002年购买了亚运村一知名楼盘,并于当年就购买了产权车位,价格是6万元。而到了2017年,魏先生由于家庭人口结构发生变化,将亚运村房子卖掉,其中,车位价格含在房价中卖给了别人。由于他的二手房总价较高,因此无论中介还是他自己,都没有把车位问题放在心上,转而购买了位于北五环外2014年新开发并销售的某楼盘。

  等购买新房车位时他才发现,十几年间,车位价格已经高到他难以接受。35万一个!而这个新房的价格并没有他卖掉的二手房贵。车位价格却相差几近6倍。

  “我并没有为我的车位没有加价卖感到后悔,因为我买的时候很便宜,房价卖得很高,只是我觉得车位已经超出了合理的范畴,没有任何道理可言。因为十几年间房价虽然涨了很多,但都是因为土地成本大幅度增加,而建安成本并没有涨的太多,所以车库的价格暴涨没有道理。”魏先生说。

  其次,车位的造价成本很透明,远远没有销售价格高。

  曾经在物业管理公司做高管的张先生告诉北京青年报记者,其实车位成本是可以控制的,而且造价成本透明,远没有销售价格高。目前,车库的主要结构形式有现浇井字梁、叠合梁、密肋梁、空心楼盖、蜂巢芯、模壳、整体现浇装配式结构。从种类上完全可以区分,并没有太多个性化的变化。

  而地下车库配套车位数量也是透明的,北京要求一户一个车位,一个10万平方米的小区,北京市地下车库要求1300个车位,一些高档小区配比会更高一些,很多已经达到1:2。

  一般高层建筑把剪力墙下到最底层,建设车库的成本相对较高,且规划布置不适合做车库使用,一般把车库建在两栋楼之间,单独建设,这样可降低成本。这种方式已经广泛被掌握。

  按规范规定,每增加1平方米独立车库,需增加0.3平方米人防工程。所以,独立车库如何占用更小的面积更为重要,车库面积小了,人防面积相应就小,造价就降低了。

  以上种种都能证明,车位的成本是透明的,理论上完全可以把价格降下来。

  第三,很多别墅都是买房送车位,证明车位本身价值没有那么高。

  近十年,第一代实力阶层从别墅生活回归城里。跟前文提到的魏先生感触差不多,虽然“不差钱”,但车位价格的确让他们难以想象。

  北京某知名广告公司创始人徐先生告诉北青报记者,几年前,他买顺义某高端联排别墅,价格一千万出头,但车位却是赠送的,而且是两个车位。而新买的北三环二手房,车位一个要价竟然要60万。

  “我现在的别墅售价起码3000万起,远比我买的城里这套二手房贵,但车位却天差地别,我有三辆车,光车位就将近要200万,合理吗?因为我知道我买别墅时是买房赠车位,远没有想到车位会这么值钱。”徐先生无奈地说。

  通过对三位具有代表性业主的采访,大概归纳出三种对于车位价格应该降低的理由。带着他们的疑问,北青报记者开始了寻找答案之旅。

  为什么北京车位这么贵?

  其实就是回答上文提出的三个问题。

  关于车位不值钱说。

  原亚运村某物业管理公司负责人聂先生在北青报记者采访时表示,在2000年左右,北京的车位的确不值钱,甚至是连鸡肋都不算,完全可以视作是开发商的负担。

  聂说,住宅中户数和车位1:1比值的要求也是近些年才实施的。其实在实际建成的小区中,真能做到1:1的也不多。但当时谁都没有想到车辆的增加超出想象,现在大多数新建小区1:1.5都不够了。

  “我们那时候是亏本卖车位”,聂语出惊人。他说,以前不是开发商要做地下车位的,而是有关部门要求的。当时开发商只要到手一块地,都有一系列规划指标,其中有一个叫做“车位配比”,还有一个有关教育的叫“千人指标”。但那时有车的人不像现在多,1:0.8的配比都空出大量车位。道路两侧的空地也不像现在管理的这么严,随便停靠。大量车位卖不出去,也租不出去,因此,开发商后来就通过各种手段减少地下车库建设,能少建就少建,完全要靠上面的房子往回背成本,所以直到今天,还有很多早期买房人仍然认为地下车位是不值钱的。

  关于成本透明说。

  聂先生说,所谓的成本透明只是工程造价、数量等等方面,很多其他成本促成了车位的价格高企。

  一般来说,车库的建安成本是比地上建筑部分要贵的,简单来说,普通地下空间的狭义建安成本约为3000元/平方米,直接乘以车位平均面积35平方米的话,就是约10万元/车位。

  这么说,一个车位是十万的成本吗?不,仅仅是个开始。

  接下来首先是一笔“人防费”,由人防办收取。由于规定和标准不一,大约增加地下室单方成本每平方米几百元不等。人防区划出来的车位是只能出租(常常是长租),无法销售产权的。

  其次是消防设施、通风设备、防霉防水、排污、照明、环氧地坪(耐磨地坪)等等费用要花, 摊到地下室单方成本也是几百元不等。

  第三是其他管理部门的一些费用。比如市政公用基础设施配套费等等。

  以上费用加在一起,一个车位成本已经差不多15万,这些属于直接成本。

  这也不是结束。轮到开发商出场了。

  开发商要做项目,还要发生销售费用、贷款利息、行政开支和各项税金以及项目从立项到销售等时间成本,最后也要分摊进入每一平方米可出售车位中。如此一来,基本开发商对于车位的“出厂价”基本可以锁定在20万元。

  但是,开发商会成本价卖给你吗?

  买房送车位说。

  关于前文提到的徐先生,称他的车位是买别墅时送的,记者通过各种渠道,找到了他在六年前所购买别墅的销售经理艾女士。

  艾女士回忆起当时的情况。“我们企业进京那年,正好是房地产市场比较惨淡的一年,由于我们是南派开发商,将现金流与周转率看得很重,尤其还是个规模在百万平方米量级的别墅大盘,因此,项目前期就决定低价开盘。买别墅送车库正是当时的一大卖点”。

  据艾女士介绍,当时一是因为市场原因,其二也有手续等方面问题,所以开发商怕麻烦,索性将地库赠与业主。手续问题出在地下层由于使用权是50年,而房子产权是70年,不能出现在一个房本上。“我们当时犯难了,买一套房要两个产权证,对于我们一个追求快速回款的企业来说太耽误时间了,因此,高层决定车库直接赠与,产权证让业主自己去办”……

  有关人士指出,所谓“车库成本已经分摊在房价里面了,车库是零成本,开发商卖车库是无本万利”,其实这个无本万利根本不是凭空多出来的,只不过是从商品房的利润中“偷”来的罢了。将车库成本分摊至商品房成本,相当于降低了商品房的利润。

  为什么车位贵仍然买的多租的少?

  相信在很多业主微信群里都有“买车位还是租车位”的讨论,基本六四开。其实,这个问题取决于小区车位供求关系和个人资金预算状况两个核心因素。说白了,你的小区在核心区,车位严重紧缺,租都租不到,那肯定得买了;如果资金紧张,再想买也得缓一缓,那就先租一个。

  但为什么凡是经济条件允许的情况下,大多数业主还是选择买车位,因为大家心里都有一本再明确不过的账。

  假设某小区车位价格30万元,物业收取的管理费为100元/月,产权70年,车位租赁费用600元/月。如果购买的话,购买车位支出为:车位费用3 0万元+需要缴纳契税3 0万元*3%+70年管理费70年*12个月*100元=36.9万元。租用车位的支出为:600元*12个月*70年=50.4万元。再加上未来70年车位价格和租金的上涨,那么在可以购买车位产权的情况下,买车位比租车位要划算许多。

  基本的账能算明白,那就看看购买车位的几大好处(无需赘言爱车停放的必须性,只讲保有与投资价值)。

  首先看看大环境。截至2016年6月底,北京汽车保有量居全国之首,达544万辆。合法车位只有300多万个,而每年大概新增15万辆。看看多少曾经优质的小区被无处安放的车辆变成了杂乱无章的停车场,你就意识到家里有车位的重要性。

  其次,有车位的房子好卖。除了前文开头提到的魏先生没有将车位折算成真金白银卖给买家之外,相信绝大多数二手房卖家都将车位溢价后卖给接盘者。

  举两个例子。顺义万科四季花城2010年第三期建好时,车位20万,到了2015年,车位已经涨到了50万;而位于东二环、东三环之间的“商务中心区”核心区的朝阳新城国际,最早的时候,一手业主买车位的价格在20万至25万之间,现在50年的产权车位大多在30万至35万元,三四期50年产权车位达到了45万元,月租也在1100至1200元。

  第三,有车一族的心理预期被“一车一位”等不确定因素左右。早在2013年7月,政协北京市第十二届委员会常务委员会第三次会议上提出,力争5至10年内实现中心城小汽车零增长甚至负增长,研究制定政策,征收小客车首次注册费,以及逐步实现“停车入位”,将合法停车位作为购买小汽车的基本前提,提高小汽车保有门槛。这个预期的确对车位的需求带来很大促进。

  第四,从资产保值角度来说,车位是稳赚不赔的。其实很多人车位宁可空着也不愿意出租,所以拿“车位投资”说事显得名不副实。据了解,目前大多数人买车位,都是为了自用,用来投资的比例相对较少。一方面因为车位的出租不是那么容易,另一方面车位的转让手续也颇为繁杂。可以说,投资车位,最重要的不是租金的多少,而是该地段的好坏以及该小区的车位紧缺程度,地段越好、车位配比越小,车位价格及租金未来的升值空间就会越大。

  车位或成开发商摇钱树 基本堵死降价路

  由于有关部门整治房价过快上涨的决心之大、动作之重,房地产行业经历了有史以来最为严厉的调控措施。很快,无论是房价,还是交易量,都在短时期内得以降温。

  目前,有关部门通过限价,使很多原本准备高价出售的房源控制在合理的价格空间之内。但不少开发商一方面为了规避政策风险,一方面又难以接受限价带来的利润损失,因此,想尽各种方法,既能把房子多卖钱,又能躲开政策红线。捆绑装修与捆绑车位,成为他们重点“钻研”的方式,这就是不少新小区不允许车位租赁而只许销售的主要原因。

  在全国很多地方,都发生过房产销售捆绑车库的案例。比如,一套500万的房子,没有限购前首套首付30%,买房人只需拿出150万,这时候开发商兜售车位,私下里销售员会对买房人说只有买了车位才可以买到房产。他们会游说买房人把车位和房产捆绑在一起贷款,“500万的房子变成550万,首付只需要165万”,急于买房的人一来怕买不到房子,二来一琢磨车位反正是刚需,贵就贵点儿吧,往往也就“民不举官不究”了。

  在此次严格的调控政策打击下,很多捆绑销售都会被禁止,但开发商总有各种各样的应对手段等着买房人,车位,这个还没有被重视起来的弹丸之地,很可能成为开发商最后的摇钱树。

  北京小区车位降价,几乎没有可能。

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