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北京楼市调查:近六成业主下调挂牌价

时间:2017-06-22 来源:21世纪经济报道 作者:21世纪经济报道

  随着史上严厉调控深入,二手房议价空间正逐渐加大。

  链家中介人员郭伟(化名)习惯定期将北京太阳宫区域出售的二手房源整理后发给意向客户。近段时间,郭伟会在房源后特别提示,“很多房源目前都很有诚意出售,而且价格上面还有浮动。”而5月份以来,郭伟开始定期将房源下调价格同时报送给客户。非常明显的趋势是,与调控前房源难以议价不同的是,调控以来,诚意出售房源的业主开始调整挂牌价。

  麦田房产调研数据显示,大幅降价并不代表市场主流。根据麦田房产的统计,3月17日至6月11日的在售房源中,业主选择下调挂牌价的房源占到近六成;不过,下调幅度超过100万的仅占5%左右,这部分降幅较大的房源中,超9成总价都在1000万元以上。

  中原地产分析师张大伟表示,本轮房地产市场在一二线特别是调控政策严格的部分城市中,已经出现了价格下调的迹象。但从整体市场看,全国的房地产数据依然处于上升过程中。房价上涨的城市数量依然远远超过房价下调的城市。

  议价空间增大

  “最近有几套房子价格做了调整,其中太阳公元一期的一套15层的两居室,业主降价150万,原价1450万现价1300万,其他也部分略有调整。”

  郭伟对21世纪经济报道记者表示,本小区目前有些卖房业主价格确实不同程度有所下调,看房客户比之前稍微有所增加,因为距离政策出台至今已约两个月,有些客户的房子陆续已经签约,购房周期已经有了大概范围,遇到合适的房子也好和业主约谈了,所以看房客户有所增加,但总体成交量依然很低。

  链家周报显示,3月份以来均价总体处于下降通道中。需求端的降温使得买方在价格谈判中的地位出现明显上升,议价空间再次刷新2016年以来的最高水平。业主挂牌价降幅扩大,调价中降价占比达到最高,预计后期价格将继续松动。改善需求受到抑制,刚需人群相对比较稳定。

  业主降价出售的案例不在少数。麦田房产向21世纪经济报道记者举例称,5月底,北五环一套四居室降价500万元出售,以1100万元成交。据经纪人介绍,这套房子是317新政前就挂牌了的,当时业主不着急卖,报价1600万其实是有点虚高的(小区同类房源此前成交价约1350万),后来业主相中了想换的房子,着急换房,就降到了1100万,一周时间就成交了,其实际降价,约为250万。而1100万的价格,基本上相当于小区去年年底的成交价。

  什么样的房子相对能快一些成交呢?麦田房产多位经纪人表示,“现在的市场很明显,少数降价幅度大的房源,成交会比较快”。比如上述北五环那套房子,好几个月都没有成交,报价下调500万(比小区同户型新政前实际成交价下调250万)后,一周内就成交。“现在小区的成交价,确实降了,但相比去年年底时的水平还是要略高一点”,麦田房产回龙观区域一位业务经理举例说,她所在的小区,目前两居的成交总价平约为380万,比“317”前的430万明显下调,但还是略高于去年年底时370万的水平。

  随着调控深入,市场调整迹象越发明显。麦田房产统计显示,5月份房屋最终的成交价,与业主最后一次报价相比,83%的房源议价后成交,这一比例相比前几个月均有所提升,尤其是比需求量暴涨的3月份上半月(3.1-3.16)上升了25%。这也显示,买家的议价能力在不断增强。

  调整迹象明显

  买方议价能力增强背后是待售房源增加和成交量锐减的鲜明对比。

  据麦田房产统计,3月17日至6月11日,整体待售房源环比前三个月增加了18%。房源总量的增多,市场成交的减少,都可能会进一步增加业主降价出售的心理预期。但与此同时,3月17日至4月16日,北京二手房网签量为近半年来最高的25079套,由于网签数据有一个月左右的滞后期,所以这个数据反映的是新政前的市场成交高峰,随后的两个月,网签量节节下滑,随后的这两个月,每月网签量的环比降幅分别达到43%和40%,为14283套(4月17日-5月16日)和8628套(5月17日-6月11日),已经达到近2年来的新低。

  “新政前,小区一个月共成交30几套,317后这三个月,分别成交了8套、11套、5套”,麦田房产东四环国美区总监表示,现在的买家观望的比较多,一般出来看房的,心理价位也比较低,轻易不出手。

  国家统计局数据显示,5月份,70个城市中新建商品住宅价格环比下降的城市有9个,比上月增加1个,涨幅缩小、降幅扩大或由升转降的城市共有35个,较上月多出2个,二手住宅价格环比下降的城市有7个,比上月增加2个;涨幅缩小、降幅扩大或由升转降的城市共有37个,较上月多出7个。

  伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析认为,无论是从四大一线城市看,从15个一线和热点二线城市看,还是从70个城市看,5月大多数城市的房价基本都是涨幅回落、降幅扩大或由升转降,收缩、下行的趋势较为明显,这说明全国新一轮楼市政策的作用正在持续显现。而在限购限贷、限制商住、提高商贷利率以及各种堵漏措施的共同作用下,5月北京二手住宅价格环比降幅全国领先,政策成效十分显著。

  胡景晖表示,317新政后,北京二手房价便开始下降,最初较为明显的就是部分大户型、高总价的房源。不过,大户型、高总价房源终究是少数,有这种支付能力的购房者也不多,所以这种降价还只是停留在点上。随着政策的持续,人们对市场的预期已经彻底转变,房价下调的心理也在不断蔓延,降价开始向中小户型、普通住宅转移,最终发展到了面上。可见,在政策的不懈调控之下,房价的回调已经由个案发展成为了趋势,并让改善群体从中受益。

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