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上海十年来首现租金下跌:一线房地产投资逻辑生变

时间:2017-05-24 来源:21世纪经济报道 作者:21世纪经济报道

  上海房租出现了自金融危机以来的首次下跌。上海房屋租赁指数办公室的数据显示,上海房租结束了该指数连续90个月的上涨行情,从今年1月开始延续了下跌的态势。

  根据今年4月份中原(上海)租金指数月报显示,4月中原(上海)租金指数为238.2点,环比小幅下滑1.09%,同比下滑4.38%,环比、同比跌幅均有所扩大,全市租金均价77.7元/平方米/月。

  成交冻结,业主开始转售为租,据太平洋房屋闵行区域方面透露,该区域门店转售为租的客户最高达到30%。但“租金稳定、稍微下浮”。与此同时,上海近两年来拆违力度加大,回流二三线城市人数增加,导致租房需求减少。上海房租增速拐点首次领先房价拐点。

  “房价暴涨缺乏基本面支撑,是造成这一局面的最直接原因。”一名金融界人士表示,当房价盲目过高时,租金无法跟涨,从而发出警告信号;反过来,经济的持续发展将为租金上涨提供支持,那些有基本面支持的房产将最先止跌甚至上升。

  萎缩的二手房交易

  中指院数据显示,上海二手房交易从去年下半年开始萎缩。今年1月份跌入低谷,成交仅76.9万平方米。

  4月份,中原二手住宅租赁共成交1197套,环比下滑20.89%。二手房交易萎缩明显,尽管萎缩的这部分供应量和成交量,并不一定都转入租赁市场,4月各区域市场需求量季节性回落,大部分区域租赁房源供大于求,带动租金小幅下行。

  以杨浦为例,房源空置率比较高,大量房源成交周期维持在1个月以上,租金下滑较为明显。一房租金由3500元/月下滑到3200元/月左右,两房租金由6000元/月下滑到5300-5500元/月之间,三房租金由8500元/月下滑到7500-7800元/月之间。

  另一方面,随着金融或虚拟资产膨胀、挤压实体利润的大环境正在调整,资产估值在下降。当前的租金下行只是推动楼市漫长价值回归之路的第一环。

  上述金融界人士预测,房租下跌或对房价有一个影响路径:租金下跌初期,租金收益率被动进一步下行,随后房价进入横盘或阴跌(政府控制得好的话);再回稳至一个相对合理的水平。

  一线城市现端倪

  实际上,上海并非个案,北、上、广、深四个一线城市的租金都在持续下降,而且都是金融危机以来首次。

  据第三方机构测算,一线城市租金回报率已经降至1.5%左右,北京甚至跌破了1.5%。目前还处在第一个阶段,即租金下跌、房价横盘以及租金收益率下行的阶段,楼市成交冻结对租金的影响将持续显现。

  今年以来的5个月,上海二手房租金已经出现3次环比下跌的情形。尽管跌幅都在0.2%甚至更小,但是业内人士指出,因为这种情形已经将近十年没有出现了,一旦房租持续下跌,对于房价的影响也会更直接。

  成交冻结下越来越多的房屋转售为租。中原地产的挂牌数据显示,去年年底至今年年初,在楼市调控新政加强后,“由售转租”的情况大幅度增加,占据挂牌量的一成以上。

  “调控政策加码后,原先打算出售的房屋转而出租,而原先打算买房的人也延长了租期,但是供应量增大后,价格也具有了浮动的空间。”卢文曦继续称:“降价几百块不值什么,因为相比于空租期一个月的损失,房东愿意主动降价。”

  上述金融界人士认为,转售为租只是一个表面原因,深层次原因在于本轮地产牛市缺乏基本面的支撑。相较于交易价格存在的金融或者投资属性,二手房租金的价格能够更加市场化地体现一个城市的基本面:包括收入水平、物价水平等。

  可以肯定的是,作为投资品的住宅正在弱化居住属性,更多的是交易和金融属性,加之国内楼市的非市场化,其结果是房价脱离基本面暴涨,泡沫叠加。然而,租金却是在市场化体系内的,租房者无力跟上投机客的步伐,自然会选择离开一线城市,而房子租不出去时,大部分业主都会选择降价。

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