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嘉兴土拍来了400家开发商超1000人参与,楼市要重新火起来?

时间:2017-05-23 来源:融360原创 作者:探戈

  昨天下午,嘉兴市组织了一场大规模的土地拍卖,一次性出让了9块地,包含3块住宅,6块商住混合。奇葩的是这9块地,每块基本上都有百十来家房地产开发商报名竞拍。最后总的报名开发商有400多家,超过1000人参与竞拍。最后组织者不得不将拍卖现场转移至嘉兴大剧院进行,颇似一场小型的演唱会。

  为什么会出现这种情况呢?

  以往集中出让,从未听说过有这么多开发商来报名,这次嘉兴为啥如此受欢迎?

  我们分析有两个原因:

  其一:嘉兴要抱上海的大腿

  嘉兴市欲设立浙江省全面接轨上海示范区。虽然这事上海还没点头,但浙江已经点头了!4月3日,浙江省正式批复同意了嘉兴市设立浙江省全面接轨上海示范区的请求。

  有了批文,这可是大大的利好。明眼人都知道,嘉兴这是要融入大上海,抱上海的大腿,搞不好还想当第二个“雄安”呢?

  其二、嘉兴的土地市场规则使然

  嘉兴的土地市场挺好玩的,当地为了降低热度,给土地设置最高价格。那么开发商是怎么获得土地呢,具体步骤是这样的:

  第一步、各开发商开始报价,价高者得;

  第二步、触及上限后,开始竞争土地首付款比例,比例高者得;

  第三步、当所有开发商都愿意全款交付的时候,开始摇号,拼运气。

  关键的地方来了,几乎每块地都要走到第三步,也就是摇号,开发商都不差钱,那么使自己在摇号环节更“幸运”呢?显然是增加“一致行动人”的数量最有效,我好几家公司一块摇,只要有一家摇中,我就拿到地了。

  结果就是文章开头那种景象,400家开发商一块参与拍地,据我们所知,实际独立的开发商也就几十家。有的开发商注册了大量皮包公司,有的开发商则把自己的子公司也一块拉过来一块参与拍地。有人戏称,每家开发商都披了几个“马甲”来买地。

  问题的根源是什么?

  大家都很累,现场有块地在拍的时候,有个开发商为了节省大家时间,直接喊道了最高的价格,并进入摇号环节,主持人直言“谢谢你”。

  很显然,规则又被合理利用了。虽然这是当地为了降低土地市场热度而设置一种貌似颇为有用的规则,但在资源稀缺的情况下,人的主观能动性会被极大地激发出来。而规则所不能干预的就是人的主观能动性。

  规则摆在那,就像一个盾牌一样,人们总会搞到更尖锐更犀利的矛去刺穿这个盾。因为这个规则是死的,它是被“计划”的,它不能像“市场”那样更有效率。

  类似嘉兴设置的这种土拍规则,实际上仍是“计划”思维下的市场外衣,它不能解决供需矛盾,又如何能够生效呢?

  类似的事情还有很多,当人们一定要干成某件事的时候,总会有新的路子出现,正常的路子行不通就会有歪路子,各种奇葩的现象都会出现。就好比这次的开发商披上几十个马甲买地。

  之前还有很多,比如为了买房,上海的民政局被踏破门槛,本地人离婚,外地人结婚。

  再比如现在几十个城市不是设置了2年的限售期么,那么好,那些满2/3/4年的房子突然比以前吃香了,卖的更贵了。你说奇葩不奇葩?

  讲到这,再说点题外话,为了降低土地热度,很多地方都设置了五花八门的规则,其中有一条被认为很有用——房企自持。房子不能卖,买贵了你怎么也得自己兜着了吧?

  但很显然,大家都低估了开发商的应变能力。就融360房贷君(fangdai123)所知道的,开发商至少有以下几种应对方案:

  1、 万科小米方案

  万科在北京永丰产业基地买了一块地,100%自持70年,万科是打算改成小米员工房的,员工可以使用20年,没有所有权,但最后闹得沸沸扬扬没有继续搞下去。原因是没有进行市场化操作。

  2、 有开发商将自持部分的面积卖给内部员工,如果内部员工买(当然也是使用权),价格更优惠,而且可以抵扣年终奖的税收,要知道房企中高层一年要缴纳的个税可是相当惊人,他们正愁没有办法规避呢;

  3、 还有的开发商将自持的部分“化整为零”,每套房子都搭配一点自持的面积,购房者如果要买房子,就必须同时要买这部分自持面积的使用权(也没有产权证),当然就使用来说,没有什么区别,唯一的麻烦是业主卖房子可能会遇到点问题,但这不是开发商考虑的事,钱已经收回来了。

  奇葩的规则,必然有奇葩的应对方案!对于自持,开发商总能找到套路将压力转给购房者,而且还能让你抢着买!

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