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北京房价出现新动向,每个人都应该知道!

时间:2017-04-24 来源:融360原创 作者:探戈

  北京的房子真的便宜了!

  周末跟几个中介朋友接触了一下,目前京城二手房来自两个方面的压力:

  业主层面,真正要出手的二手房,议价空间在扩大,购房者砍价成功率和砍价幅度都有所扩大;摇摆中的业主由于卖房意愿不是很强烈,降价空间不大;

  中介层面,据可靠消息,京城房地产经纪的老大——链家近期的成交额大幅下滑8成以上,中介日子难熬,不少经纪人为了促成交易开始鼓励房主主动降价。

       是什么导致目前这种局面?

  现在话语权逐渐向购房者倾斜,这主要是因为以下几点:

  1、3月17日,开始新一轮认房又认贷,二套房最低首付分别上升至60%(普通住宅)和80%(非普通住宅);

  2、3月27日,商住房一夜之间“消失”了;

  3、学区房等特殊房源屡遭利空袭击;

  4、未来五年的土地和住宅供应规划,6000公顷土地和150万套住宅,对市场形成了不小的冲击;

  5、二手房面临全面整顿,中介不得接受报价明显高于周边行情的二手房委托,现有大量报价不合理的房源被下架,部分中介按要求建立起大数据监测系统,二手房很难出现以往那种疯狂的现象。

 

       未来北京楼市会怎么走?

  融360房贷(fangdai123)认为,上述5点原因中,未来五年的土地和住宅供应规划是最关键的,它是从供求关系的角度来制定的措施,遵循的是“以疏代堵”的策略。不过这150万套新房是否能打开局面呢?还得看以下分析:

  1、新房的规划能否得到完全落实

  未来5年150万套住房能否完全兑现,这个很关键,因为从以往的数据来看,计划都挺多的,但最后实际兑现的并不多,导致实际供应缩水。当然这次的决心比以往大很多,甚至住建部都在变相收回各地的土地供应权:消化周期在36个月以上的,停止供地,不足6个月的要加快供地。这一点,我们拭目以待吧。

  2、自由流通量/总供应量

  之所以要计算“自由流通量/总供应量”,是因为只有流通才能实质上影响供求关系。流通量一旦太小,市场很容易被控盘,下调也只可能是局部零星的现象,而且幅度非常有限。

  假设未来150万套住房全部兑现,那么可供流通的纯商品住房有多少呢?我们测算了下,扣除没有产权租赁房与只有部分产权且买卖受限的自住房,能够自由流通的纯商品房大概只有20万套,平均每年5万套,对比去年的住宅成交量,这个量实在有限。

  而大量租赁房和自住房的的出现,则在一定程度上成了楼市的“稳定器”,特别是自住房,这类房子本质上是满足刚需,是希望他们只买这一套,未来不要参与换房的。显然这类房子的流通率会非常小,对市场影响也比较小。

  3、二手房才是关键

  2016年京城楼市共成交37万套左右,其中二手房占比近75%。新房的供应体量较小,即使数量增加,也对整体楼市形成不了多大影响。

  而且新房主要位于五环外,五环内主要由二手房主导,新房在外围大量供应,对外围的价格可能会形成一定影响,但对五环内的影响可能比较有限,毕竟地段优势更加明显,价格自然更加坚挺。

  4、资金流动影响

  资金对楼市的影响几乎是线性的,只要上调首付,成交量必然应声下跌。

  但我们看央行发布的一季度金融报告,一季度住房贷款余额已经达到了19.05万亿,同比增35.07%,增速比上年末低1.1%。

  要读懂这个数据,我们首先我们要知道一点,当前一二线城市房地产资金流入门槛正在提高,因为交易量已经下跌了嘛,但增速又仅仅低1.1%,该怎么解释?

  其实是这样的,资金仍然以适度较快的速度流入楼市,只不过流入了下面这些城市:核心城市周边的大量卫星城和大量三四线城市,统计局的数据也显示,三四线城市房地产销售增速明显高于一二线。

       资金流入周边卫星城及三四线城市,从一定程度上来说,反而是对核心城市和一二线城市的一种支撑。

  就北京来说,它所要面对的是全国范围的各路资金的较量。虽然本轮调整轰轰烈烈,但本质上,仍然是求稳,把二套房首付搞那么高说到底还是不让你们参与交易,没有交易就没有行情,没有行情就好描述。

  总结一下:现在二手房行情出现的松动,对于购房者而言,也许是个机会,能够买就买,当然你也可以去等自住房,就看你的运气如何了。有朋友问,有没有可能跌20%,融360房贷(fangdai123)想说的是在5万的价格上,直接掉1万,真的挺疼的!

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