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雄安的诞生敲响了北京房价下跌的钟声!

时间:2017-04-06 来源:米筐投资 作者:拾叶

  两年后,如果房产中介给你打电话说:“哥,北京四环5万/平米,雄安5千/平米,你买不?”的时候,记得回来点赞!

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  雄安诞生,媒体们的集体高潮

  最近雄安特区的新闻占据了国内各大门户网站、公众号、朋友圈的头条。电视和网络铺天盖地满屏都是雄安新区各种分析和未来憧憬的美好蓝图。无数媒体、自媒体都开始集体高潮,把雄安新区与深圳、浦东特区相提并论。

  有那么一瞬间,笔者觉得雄安已经在气势上比肩浦东和深圳特区甚至要超越两大特区了,虽然雄安现在还是一片荒芜之地。

  但笔者要给集体高潮的国民群众和媒体泼一桶冷水:因为在笔者看来,雄安新区起码在未来十年,在功能上还仅仅是北京的一个卫星城,不管是特区建设还是承接北京非首都功能的其他产业转移,都将面临着巨大而广泛的现实矛盾和各种不可测的风险。不管口号喊得有多高,此次雄安新区设立的预期与深圳和浦东很难达到一个级别。

  如果上层真想把雄安特区打造成另一个帝都,就应下令把国家首都所有行政机关单位全部搬迁到雄安,如同巴西当年迁都至巴西利亚一样,重新建造一个全新的城市做首都!否则,雄安新区未来很难达到深圳或者浦东的成绩与辉煌,影响力和吸引力也无法与前两者相提并论。

  纵观全球近现代史,没有任何一个国家能在一片荒芜之地全新建设一个大都市而不把国家首都行政功能或者全国金融中心搬迁过去就能取得成功的。

  而深圳和浦东的成功,一个是国内经济模式的首创,作为邓公手笔下改革开放的里程碑,深圳特区紧靠香港优势,北依广州,即便没有特区规划,未来也必然能发展起一片天地。

  而江老的浦东则紧邻浦西发展,本质上就是上海市的东拓发展,也必然成功。

  但雄安特区是在离首都100多公里的地方建立新城,驱车从市区出发最少要两个小时才能到达,这跟深圳和浦东在地利优势根本无法相比。

  所以,在目前中国的国情下,只要国家首都权力机关不搬迁过去,雄安特区就很难成为一个繁华的都市,而北京作为权力中心的虹吸效应却会持续下去,而把保定、廊坊、通州这些环北京贫困带变成环北京都市圈的行为将面临巨大不确定风险。

  想必,上层的智库也应考虑到这一点,那么,雄安新区的设立真正目的到底是什么?

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  雄安设立的目的:撵人!

  诚然,笔者知道现在肯定有很多人拿时代大背景、政治大背景、国际大背景等多角度多维度,并且掺杂中国历史演进大势激情澎湃的来跟笔者讲:雄安特区的规划是多么具有跨时代的历史意义!上层现在下了多么大的一盘棋!

  但是,不好意思,对于这些,我有保留态度!

  凡事皆有动机,上层之所以在白洋淀规划这么一个超级特区雄安,抛开其他杂乱的声音,笔者认为目的其实很明确:就是不惜一切把北京的人口往外撵。

  最近这些年,北京这座城市的运营越来越超负荷,各个道路拥堵不堪、上下班高峰期挤地铁如春运,城市水资源的持续紧张,一年四季的雾霾与风沙伴随着北京一路上涨不回头的房价。每件事都关乎民生,每件事的风口都能挑动当局神经,造成极大社会舆论压力。

  作为决策者,眼皮子底下的各种埋怨声肯定听着心烦,看着心焦。迁都肯定想过,但是这事太大,不敢也不能轻举妄动。所以,只好先搞个特区把一部分人先搬迁过去。

  所以,大手一挥:你们南下吧!而人民日报前两日也明确表明:雄安新区不是迁都,也非再建首都副中心。重点是要打造北京非首都功能疏解集中承载地。这一下把激情亢奋的媒体给浇灭了。

  那么,就面临接下来两个问题:让哪些人过去?把这些人弄哪儿去?

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  让哪些人迁过去?

  对于搬迁来讲,最好指挥的就是各种国央企。国央企人多,占用北京各种资源也多,但更多占用北京资源的是依附于这些国央企的各种社会结构圈层人群。

  一旦国央企未来撤离北京,首先企业员工就要跟着过去,依附的饭店、医院、学校、超市、娱乐等等一群依附群体也要跟着去,最少几百万人要撤离北京。

  其次要撵走不重要的产业和一些机构,比如一些科研机构和轻污染的民企,还有一些不入流的非重点高校等。

  而媒体吵吵很多名牌大学、著名高校和文化产业对于北京来讲是舍不得迁走的。

  所以,按照常理,迁过去的主要就是上面这几类,当然还有其他一些对当地不太重要的产业。

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  为什么特区要选在白洋淀?

  第二个问题就是把这些人弄到哪儿去?

  网上很多人讨论为何选址在白洋淀区域,并且很多绘图能手画出京-津-雄安120公里的等边三角形。因为如果按计划真能把雄安发展起来,那就肯定能实现津京冀一体化的共同发展。

  

  但这其实都没解释在点上,对于上层来讲,白洋淀选址最大的考虑就是水资源!水资源!水资源!没有第二个决定性原因!

  中国目前的基建水平和建造速度在全球都名列前茅!各种交通设施建设比如地铁、高铁、城轨、机场、港口都是轻车熟路,手到擒来。并且国内的基建产能严重过剩,雄安的需求正好缓解释放了国内的基建产能。

  所以交通建设这一块并不困难,但是北方有一个天生命门——缺水!这是最大的问题,而白洋淀珍贵的水资源无以复加,这才是雄安特区最终诞生于此的根本原因。

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  我为什么对雄安没有亢奋?

  之所以给集体高潮的国民群众和媒体泼冷水,原因就在于绝大多数人幻想雄安能快速崛起成深圳和浦东的地位是不现实且不理智的。

  在研究了很长时间中国经济发展史后,笔者能很负责任的说:雄安的发展绝对是一个漫长的过程,否则也不会用“千年大计”这个词语。

  很多人对“千年大计“这个词的解读是此次事件的绝对历史意义,但我读到的却是事件的时间跨度会足够漫长!

  未来雄安十年的功能只能是北京一个分流人口的卫星城,但对雄安来讲,从过去无人问津的几个县城,到特区到来后发生的各种变化,肯定是天翻地覆的。但一旦我们拿到国家高度来看待,你就会淡然了,所以我们不要亢奋,对于这件事一定要保持足够平静和冷静的心态。

  现在的中国,已经不是邓江时代。过去靠一个口号、一个规划就无所不能的年代已经过去了。现在所有的顶层设计必须把上面政策意志和自由市场经济结合起来,才能取得良好的成绩。

  如果完全靠行政权力和手段力推政策,一旦违反市场经济规律,必定会产生很多的困难。

  比如西部大开发战略,本意是把东部沿海地区的剩余经济发展能力,用以提高西部地区的经济和社会发展水平、巩固国防西部大发展,尽力平衡东西部差异,但这么多年搞下来,东西部差距越来越大。

  再比如振兴东北,鼓励东北要扬长避短、扬长克短、扬长补短,向经济建设这个中心聚焦发力,打好发展组合拳,奋力走出全面振兴新路子。但振兴东北振兴了十几年了,东北也没有振兴起来。

  所以对于雄安来讲,地理位置不好,一不沿江二不临海,没有独特自然资源,又没有特别好气候,投资环境也欠佳,物产不盛,人才残缺,所到之处都一片荒芜……仅仅依靠一个政策和当地水资源,想短期逆世改命,异常艰难。

  所以,雄安是一个漫长的工程,也是一个艰难的工程。可能要好几届班子持续发力建设才能看出成绩。而这一切的一切,对目前的我们,都太过漫长。

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  雄安的诞生敲响了北京房价下跌的钟声

  雄安特区事件最大的影响就是房价。整个白洋淀区最初的存量房极少,全国炒房客一拥而入,房价必然扶摇直上。

  所以,当地县政府采取的措施是直接全城封盘。

  当地县政府采取的措施是直接全城封盘

  但是,依然阻止不了疯狂的炒房客,比如媒体报道的有几个跟当地居民签了协议,用两万一平米的价格买了小产权的炒房客。

  如果不出意外,这几个人就是去雄安炒房第一波炮灰。

  雄安规划一出,必然会迎来打头阵的2-3年建设周期,两年后整个区域会供应出大量的房子。可以预见,当地住房供应增加,但配套设施周期长,各种配套必然匮乏,价格必然会面临深度回调。

  而伴随着后期大量企业搬迁,人流逐渐流入后,房价才会迎来上涨的通道。而这也要在很多年之后了。

  大家还记得海南的教训么?2010年初,中央把海南岛升级定位为“国际旅游岛”时,三亚房价发疯似的暴涨。无数在规划出台后冲过去买房的炒房客都成了海南房价最高位的接盘侠——直到7年后的今天,三亚的价格依然没到2010年的高点。

  而历史依旧会重演,如今的雄安,炒房一上来就接手了暴涨过几倍的房价,注定是炮灰,毋庸置疑。

  首先,北京房价肯定会停滞上涨!

  北京众多产业的搬迁必定让这些被搬迁的人群内心极不舒服。

  没人愿意舍弃北京各种城市的成熟配套跑到除了工厂就是住房的鸟不拉屎雄安去。虽然未来也许会很美好,但是短期看不到!

  雄安离北京一百多公里,头几年交通必定极不顺畅,很多人已经在北京安家置业,家庭生活都围绕在自家住宅。一旦搬迁,每周才能回家一次,肯定有很多人内心对北京产生不踏实不爽的感觉。而时间会慢慢发酵这种情绪,一但到达一个临界点,就会有很多精英离开北京,国央企一部分职能部门也会偷偷迁回北京,甚至迁至上海和深圳。

  所以雄安特区的设立对北京房价必然会产生冲击和压力。一部分先知先觉者必然会抓紧时间抛售北京房产,另一方面由于北京房产的持有者在房产上获利巨大,一旦越来越多的人加入抛售大军,北京房价必然面临极大压力。

  而等两年后,雄安新区房子盖好,北京的企业开始正式搬迁后,北京就会出现大量的新增二手房房源供应,到时就会出现第二次实质性抛盘。而北京政府继续严控购房政策。会导致短期阶段性供大于需。

  所以,未来北京房价的压力不仅是停滞,甚至还会有下跌的风险!

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