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成都不能跨区买房?最详细解读在这里!

时间:2017-03-24 来源:学者刘璐 作者:学者刘璐

  随着去年”9.30“以来全国多个房价上涨过快的热点城市陆续开始实施房地产调控的限购和限贷措施,这些城市的一手房市场出现了价稳量跌的态势,标明房地产调控措施取得了立竿见影的成效。然后,由于以二手房交易为代表的存量市场并未直接地受到调控措施的影响,使得市场热度较为明显地从一手房市场向着二手房市场转移。最近几个月以来,全国多个热点城市的二手房交易价格出现了较大的涨幅,特别是一些城市有着“学区房”概念的存量房出现了非正常地惊人涨幅,甚至引发了外媒的关注。当前,在一些房价(包括二手房价)上涨过快的城市,交易价格和价值日渐背离的情况已经越来越突出,这对人们预期的影响有危险之,甚至有一部分本来还处于犹豫状态的意向购房者恐慌入市。这种情况不仅不利于我国房地产市场的平稳健康发展,甚至有可能累计经济和金融的潜在风险。在这一背景下,今年3月17日起,全国多个城市开始新一轮的密集房地产调控政策,这主要是对既有的房地产调控措施进行更严厉的升级,也有一部分中小城市是新开始的房地产调控。

  近年来,成都的房地产市场总体来说运行是平稳的。根据国家局统计局发布的“70个大中城市新建商品住宅价格指数”,在2013-2016的四年时间里,深圳的累计涨幅高达114.53%,厦门的累计涨幅也高达79.45%,而成都的累计涨幅仅为10.81%,在70个城市中排在第26位,位于九大梯队中的第六梯队。而如果单看2016年,则合肥以46.16%的年涨幅领涨全国,而成都的年涨幅为5.39%(低于同为西部邻居重庆的7.22%和西安的6.99%),在70个城市中排在第38位,位于七大梯队中的第五梯队。从成都的经济发展水平和在全国城市中的地位来说,成都楼市是有一定的补涨需求的,这是客观的经济规律,也是本地居民享受城市发展成果和安居乐业的需要。

  然而,2016年下半年以来,随着购房资金从中国东部向着西部的转移,成都各个楼盘的“外来客”逐渐多了起来,外地炒房大军入蓉一触即发,严重影响成都楼市的平稳健康发展。在这种情况之下,2016年国庆成都当机立断实施了限购,并有针对性地对市场最热的城南实施了差别化的升级版房地产调控措施。从实际效果来看,这几个月以来成都的一手房市场初步稳定住了。然而,和全国其他热点城市的情况相似,近几个月以来,成都的二手房市场出现了较大的涨幅,这其中外地购房客的“贡献”不可谓不大。成都存量房市场的持续走热,也影响了本地居民的心态,使得一些意向购房的本地居民恐慌入市。

  经笔者调研和观察,目前成都市场的购房主体主要有四大类人。

       一,本地刚需和改需,尤其以改需居多。

       二,被一线城市挤压出来的真实购房群体,特别是老家在成都但在京沪深等高房价城市工作的人,眼看这些城市的房价(含二手房)芝麻开花,慌了,赶紧回成都买房(正好1月底2月初也是春节大假)。

       三,外来的专业或半专业的炒房客,抱着买“蓝筹低价股”的心态来蓉买房,一手房限购了就买二手房。

       四,本地普通居民,本有有或者没有购房意愿,但最近看到别人都是要么在买房,要么在去看房的路上,慌神儿了,恐慌性入市。现在问题来了:您是哪类人呢?

  在这种情况之下,响应中央“房子是拿来住” 的号召,也是顺应本地房地产市场变化的客观需要,成都出台了新的升级版房地产调控措施,既进一步收紧了一手房市场的调控,也把二手房的存量市场纳入了调控措施的覆盖范围。同时,值得称赞的是,成都的楼市新政对“人才引进”的购房需求给予了区别的对待,这让有意来蓉工作和生活的各类符合要求的人才并没有置业的障碍。

  当前,国际经济形势变幻莫测,国内楼市也应该做好缓冲的准备,应对美元加息等国际国内宏观经济形势的各种变化,避免可能的大起大落。总体来说,本次成都的楼市新政,即是对国家号召的相应,也是对本地市场避免过度波动的保护;不仅可以堵住外来资金炒作的口子,同时也为外来人才的真实购房需求留了一扇窗口。

  相信对本次成都楼市新政,各位朋友感觉最为模糊之处,就是能否跨区购房的问题。比如:成华的户口,不能买金牛的房?

  经过笔者连夜相相关部门核实,答案如下:

  1、可以跨区,成华、锦江等户籍的居民可以买除高新南区和天府新区成都直管区以外的区域;

  2、高新和天府可以买所有区域,但是高新不能买天府新区,天府新区不能买高新。

  好吧,虽然有一点点复杂,但是成都楼市新政的条款说得还是很清楚的。多读几遍,字面其实也说的是这个意思。

  另外相信很多朋友关心,新政以后,房价会不会降?经过笔者的长期研究,限购、限贷等调控措施,对均衡房价的影响很复杂,取决于包括城市经济结构、楼市结构在内的众多因素。2013年,笔者的一篇题为《限贷和限购政策对一般均衡中房价的影响》的论文发表在国内顶尖学术期刊《管理科学学报》(2013年9月刊)上,专门分析了首付比例和限购的组合政策对房价变动的影响。从目前的市场环境来看,新政后市场降温价格趋稳是可以预期的,但成交量萎缩下降则是必然的。

  那么谁受影响最大?前些日,房产交易中心内布满排队的人的照片相信很多人都看过。不管房价是买贵了还是卖便宜了,稳赢的是中介。如今,新政出台,二手房也被纳入限购范围。买家即使买不到房,钱还在自己手里;卖家即使房子卖不出去,房子也还在自己手上。现在苦的是中介,因为没有成交,就没有佣金。所以本次成都楼市新政,中介受影响最大。

  此外,本次成都楼市新政没有说限贷,这说明楼市调控加码是还有进一步收紧空间的,如提高首付比例等。

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