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买二手房的五大陷阱

时间:2017-02-22 来源:房天下 作者:房天下

  二手房不同于新房非常重要的一点是,二手房房源是掌握在大大小小的业主手中,他的违约成本要比开发商低得多,所以在房价波动的时候,二手房市场反应最迅速,出现的纠纷也比新房多。

  在二手房交易中,我们建议购房者了解以下几种潜在风险。

1、交房时间

  关于交房时间,不要以区间来确定,也不要约定以某个事项完成后“XX个工作日”交房。比如有的购房者和业主约定“过户后2个月内交房”,这是一种含糊的交房时间约定,如果行情比较好,房子网签后,业主拖着迟迟不办理过户手续怎么办?请记住,所有的业主都是待价而沽的,对于交房时间,你一定要具体到“XXXX年XX月XX日”,不要给对方留下可操作空间。

2、签合同的不是房主

  签合同的不是房主有两种情况,第一种是代理人,需要仔细核查与你签合同的是否具有代理权,参考依据是经公证的授权书。第二种是房主之一,很多房子都有共有产权人,但在实际二手房交易中,负责签字的业主有可能没有取得全部业主的授权,或者故意留出漏洞,以便随时毁约。避免这种情况,需要购房者了解清楚房子所有产权人信息,并检查书面的授权书。

3、房子有没有承租人

  这一点,可能有不少人会不以为意,但往往却因为“房子处于出租状态”而阴沟里翻船。

  根据《合同法》,房主在决定卖房时,应在卖房前合理期限内通知承租人,而且承租人享有在“同等条件”下的优先购买权。关于承租人的优先购买权,购房者要理解两点,时间和价格。房主一般会向承租人通报出售时间,并给承租人一个期限,如果承租人在该期限内没有给出与购房者相同的报价,那么可视为承租人放弃优先购买权。

4、迁户口很重要

  买二手房的,很多是冲着学校去的,而入学则必须要落户。由于户口归公安部门管理,此类户口纠纷,法院很难决断,购房者如果在合同中没有约定户口事宜,那将会非常被动。

  所以,尽可能在合同补充协议中约定好迁户口事宜及违约责任。

5、注意钱的去向

  很多二手房都是在还贷中就挂牌转让的。而要完成过户,就必须还清贷款,拿到房产证。业主还清贷款的钱一般有两个渠道,第一个渠道是找中介借钱,业主需要承担利息成本,第二个渠道是购房者的首付款。这笔钱是没有成本的。

  对于购房者来说,关注首付款的流向很重要。为了保证专款专用,建议购房者做资金监管,越来越多的城市已经强制要求资金监管了,原因正是首付款经常被挪作他用,导致购房者“钱房两空”。

  未来的房地产将逐渐由二手房主导,对于二手房交易中的一些潜在风险,作为购房者也是要仔细了解的。涉及到几百万的资金,再怎么认真也不为过。

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