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北京之后 这20城的房贷可能也要收紧了

时间:2017-02-14 来源:中国经营报 作者:中国经营报

  北京收紧房贷 热点城市或全面跟进

  近日,北京市银行业自律协会制定的相关公约被曝出,要求各行执行个人住房贷款利率不低于基准利率的0.9倍,并新增自2月8日起执行二套房贷款期限最长不得超过25年的内容。

  而就在北京被曝出收紧房贷利率之后,天津、广州、青岛等城市相继出台了房贷收紧措施,重点调控的20个热点城市可能全面跟进。

  天津

  天津近日被曝出招商、中信、浦发等银行的首套房贷利率均由原来的8.5折左右上调至9折,光大银行和兴业银行等上调至9.5折。而在1月时,天津各银行首套房贷平均利率是4.14%,位居全国最低。

  融360相关人士表示,天津多家银行的首套房贷利率春节前后一直在酝酿调整,“目前按兵不动的银行也纷纷表示未来有上调的可能,由于暂无正式文件出台,尚未做调整”。

  广州

  广州方面,据悉,目前包括邮储银行、广东农商行以及兴业银行在内的三家银行,首套房贷利率已上调至9折优惠。据相关人士透露,目前有更多银行在酝酿跟进。

  青岛

  青岛方面,中国银行、邮储银行相继上调首套房贷利率最低折扣至9折。

  重庆

  重庆方面,除部分国有银行外,个别全国性股份制银行也取消了折扣优惠,执行基准利率。

  而位列重点调控名单的20座城市分别是:北京、上海、广州、深圳、天津、南京、苏州、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、济南、无锡、福州、成都、石家庄、南昌、长沙、青岛。

  短期房价调控压力会加大

  中原地产首席分析师张大伟表示,缩短贷款年限和贷款利率小幅上调并非强制执行,具体的银行仍然有政策差别,至今依然有个别银行对优质客户执行利率最低8.5折的优惠。另外,较认房同时认贷、提高首付比例等硬招来说,减少优惠的实际影响不大。

  “信贷是决定短期房价的最关键因素,目前来看信贷收紧趋势下,短期房价调控压力会加大。”张大伟认为,这也意味着,银行贷款额度收紧,价格上浮,放款放缓将是常态。同时,判断2017年房价走势主要看资金价格和是否认房又认贷。如果认房又认贷,可以预期的是成交量还将有20%以上的跌幅空间,而房价的跌幅甚至会接近2014年。

  房价可能迎来长周期拐点?

  国海证券研报指出,央行货币政策收紧信号相当于进一步确认宽松周期结束。

  从过去美国和日本经验看,历次房地产泡沫破灭过程中,货币收紧都是至关重要的条件。此外,过去政策托底房地产或将成为历史。

  一方面,各地严格执行限购政策,限制房地产住房信贷,房地产成交量大规模缩减;另一方面,一线城市开始严格限制人口流入,各地两会期间一线城市纷纷提出2020年人口的控制线。这意味着一线城市房地产需求未来将不会再大幅增加,房价(包括一线城市)将可能迎来长周期拐点。

  不过,也有分析表示,包括一线城市在内的房价可能迎来长周期拐点的这一结论,或许有些过于大胆了。

  得出北京等一线城市的房价也会迎来长周期拐点的逻辑是这样的,一方面,各地严格执行限购政策,限制房地产住房信贷,房地产成交量大规模缩减;另一方面,一线城市开始严格限制人口流入,意味着房地产需求未来将不再大幅增加。

  不过,这两个方面都不一定构成真正的周期性影响,一是房地产调控,限购限贷导致成交量下降,这是各地落实房子是给人住的不是拿来炒的精神,限制投机性炒房,并不是限制正常购房需求,所以打压政策始终是有度的;二是一线城市人口控制,人口控制是一个目标和方向,但人口流动向着一线城市和强二线城市集中,是有它内在的经济规律的,这个趋势会不会发生逆转性变化,还很不好说,并且反过来说,一旦设定了人口控制指标,自然也会限定了符合这个指标的供地规划,如果实际人口大于计划人口,最后可能出现的境况反而是供地不足,供需不平衡。

  所以,简单预测一线城市房价的长期拐点来了,要小心再小心。

  轻易预测一个长期拐点,可能会影响刚需的正常购房决策,一个良性的房地产市场,是供需两旺的,成交量不会暴涨暴跌,成交价格也不该一年翻番,不会出现恐慌性购房,也不会出现恐慌性抛房。

  房子是用来住的不是用来炒的,20个重点城市的调控,一直稳步推进,并没有大问题,二套房的贷款利率优惠折扣变化,也是其中一个措施,目标是打击炒房,并不意味着不鼓励自住购房和改善型购房。

  如果自住购买首套房,没有影响,如果改善型换房,也没有太大影响,就算改善型二次购房,贷款利率变化带来的成本提高也不是特别大,其实鼓励的还是用更多自有资金购房,降低购房的杠杆,这对于投机客来说是打压,对于自住购房者来说,就是不鼓励其使用太高的杠杆,提高安全边际。

  买房贷款,房贷交多少年最划算?

  文章来源:小白读财经(ID:veekn365)

  如果你问小白,现在买房贷款,怎么选最划算?

  小白说:“就选“30年等额本息”,这最划算。”

  是不是觉得诧异,小白没有如往常一样抽丝剥茧、细致分析,然后再下结论。这是因为关于“房贷”选择的文章已经汗牛充栋,对此了然于心的“理财达人”已经动手操作,用不着小白在这叨叨絮絮了。

  所以,小白先给答案,替他们省时间。

  1

  下面,小白将给对此还有疑惑的“理财小白”,好好讲一下“30年等额本息”,为什么它是最划算的选择。

  首先,以“30年等额本息”为例。买房贷款100万后,理财小白第一个月还款5307.27元,第二个月同样还款5307.27元,以后每个月都是还款5307.27元,直至30年后还款结束。

  “20年等额本息”情同此理,只不过每个月还款额高于“30年等额本息”,为6544.44元。

  接下来,我们看一下“等额本金”是怎么回事?

  以30年等额本金为例,买房贷款100万后,第一个月还款6861.11元,第二个月还款6849.77元,且呈现出逐期递减的现象。

  是不是想让小白讲解一下“等额本息”和“等额本金”的计算原理,好自己拿笔算啊?

  如果,你真的有心,的确可以在家慢慢算。不过,小白的方法简单粗暴,直接在浏览器上搜索”房贷计算器”,点击“等额本息”和“等额本金”其中一个,再选择贷款年限,然后直接得出结果。

  上面“30年期”和“20年期”的房贷计算结果就是小白直接拿来的。

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  目前,“等额本息”和“等额本金”是市场上最主流的房贷方式,而且有5年,10年,15年,20年和30年不同期限的还款模式。由此它们的贷款组合将非常繁杂,看似满足了不同群众的需求,实则让大家更加迷糊。

  就此,小白以“支付利息总额”这一指标道破其中的迷津。

  房贷规律:

  1、贷款期限越长,支付利息总额越高。

  2、贷款期限相同的情况下,等额本息支付利息总额更高。

  是不是觉得选“20年等额本金”才支付49万的利息给银行,选择“30年等额本息”却要支付91万的利息给银行,还是选择年限短的“等额本金”划算。

  以此类推的话,选择10年期的贷款比5年期的划算,选择5年期的贷款比3年期的划算,最后干脆“一次付款买房“不用贷款最划算。

  说到“一次付款买房”,许多人开始大吐苦水!不就是手头没钱才贷款买房的嘛!要是有钱,还用贷款么?

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  相信许多人“贷款买房”只是对现实的妥协,并没发自内心认同“贷款”这种方式,认为自己没钱才被银行宰割。

  因此,小白们认为“支付利息总额”越少越好。

  这种“房贷受害者”心理蔓延到实际行动中,就会看到许多人问及要不要“提前还清房贷”和倾向选择期限短的还贷方式。

  然而,理财小白容易忽略的是“钱”在贬值或是对“贬值速度”估算不足。

  1995年--2015年,我国的广义货币年均增长率(M2)为17.01%/年(M2代表的是“印钞票的速度”),2016年为11.30%。

  每年新增的“货币”都干嘛去了呢?

  1、推动经济增长。过去20年我国GDP平均增速为9.46%/年。

  2、推高通胀。过去20年我国通胀平均增速为2.24%/年。

  3、推升资产价格。譬如,1998年-2016年我国房价上涨超过4倍。

  相较而言,我国房贷商业贷款的利率为4.9%/年。如果你是首套房贷还能享受公积金贷款和利率打折优惠。

  现在,有没有觉得你拿到的“房贷利率”好低,“支付利息总额”多点好!

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  正因为广义货币年均增长率(M2)达到17.01%/年的高速,事实上给予“贷款买房”的买房者极高的隐性收益,其获得的收益远高于付出的“贷款利息”。

  想一下,“30年等额本息”贷款100万,30年内一共支付91万利息,房价却已在19年内上涨4倍。

  所以,同样贷款额度下,“支付利息总额”越高,房贷对于买房人越划算。

  若是可能的话,小白想选择“100年等额本息”的房贷。不过,现在银行没有此类产品,就暂且选目前最划算的“30年等额本息”先。

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