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2017房贷利率小幅缓升是大趋势 购房者无须忧虑

时间:2017-02-08 来源:中国证券报-中证网 作者:中国证券报-中证网

  近期楼市的惨淡在笔者预料之中。不过,今年春节楼市进入“休眠”略超预期。根据中原地产统计,春节7天(1月27日-2月2日),上海新房成交面积比去年春节减少71.1%,为2011年以来最低水平。其他热点楼市同样惨淡,普遍下跌60%-90%之间,如广州新房网签套数下降74%。根据媒体报道,胡润2017年全球房价指数涨幅排名第一的合肥(2016年房价涨幅达到40%),近期出现二手房抛售。

  2016年,在金融杠杆攀升,实体(疲弱)和虚拟(繁荣)背离,资产泡沫导致系统性风险预期并伤及人民币“信用锚”,美国总统特朗普强势美元政策挤压以时间换空间让泡沫“软着陆”的窗口期等不利情况下,楼市调控再也不能延续过去“控制房价过快上涨”的平衡基调,而是要彻底打掉市场投资投机需求和炒作资金。

  当前,楼市调控的“新逻辑”基本被市场认可和理解。结合春节楼市的休眠状态,业界对2017年的楼市走向更加悲观。特别是春节前后,央行不间断上调货币市场长短期融资利率、公开市场逆回购利率,用非传统的方式加息,被市场解读为货币宽松结束,全面加息就在前方。在利率已实现市场化,融资多渠道、通道化的新形势下,再考虑到2016年8月份货币市场利率收紧已经开启,对楼市而言,未来房贷利率或存在着大幅上调风险,春节楼市惨淡或仅仅是肇始。

  笔者认为,相比2016年的**,楼市在2017年回落是必然的,但言及“变相加息让楼市暴跌”是非常错误的。因为,2013年影子银行“去杠杆”,2015年年中股市震荡,2015年以来两次“汇改”释放贬值压力,以及2016年底以来的债市“去杠杆”的实践,均证明实体和虚拟、汇率和资产从偏离到修正,在当前国内外经济金融环境下,必然是一个渐进的、时间换空间的谨慎策略,任何偏激手法均会恶化系统性风险和人民币贬值预期。当前,首要的是消除金融内部套利交易。

  2009年以来,鼓励金融创新并降低宏观杠杆率和推动实体经济转型的战略,由于受金融机构、国企、政府平台预算软约束制约,加上相关部门的分散监管,无法适应金融创新形势,金融创新异化为内部资产交易创造的无序繁荣和套利交易。同业拆借、层层嵌套的配资,甚至是融资结构复杂的抽屉协议等金融加杠杆,则是套利的动力。2013年以来,股市、债市、楼市、大宗商品乃至上市公司壳资源等轮番大涨都与套利交易有关,靠货币市场低利率、期限错配融资套利最为典型。

  据央行发布的《中国金融稳定报告(2016)》,截止到2015年末,银行业表外债权82.36万亿,比上年末增加16.2万亿,表外资产规模相当于表内的42.4%。2016年1-10月,银行对非银金融机构净债权增加10万亿。因此,以禁止准入(如理财和险资新规)和此次抬高价格控制银行间资金进入资本市场套利,向市场传递防风险、去杠杆信号,警示参与套利交易的金融机构。当然,从去年8月开始,逆回购期限拉长已推动货币市场利率中枢抬升,操作利率追认式提升在情理之中。

  针对市场对此次全方位收紧货币市场利率的解读,央行及时发声称,货币政策总体应保持审慎和稳健。这意味着,2017年外需动力不乐观,房地产交投下行已定,新旧动能转化不足,货币政策力度和节奏应灵活把握,而今年仰仗的积极财政政策也要货币政策支持,稳中偏紧(非全面收紧)才能夯实“L型”增长底部。2016年8月以来,货币市场紧缩以“温吞水”的方式开启,避免了2013年以来急速“去杠杆”引爆局部风险和传染,比上调存款利率更加温和。

  对楼市而言,2016年以来土地市场**和房价暴涨,配资和夹层融资、众筹炒房、中小银行靠同业负债弯道超车等套利推波助澜。在严控套利交易、管制资金准入,源头成本抬高的情况下,套利在2017年难以再现。同时,虽然货币市场利率上行不直接影响贷款利率,但银行资金来源多渠道,利率市场化后,货币市场利率上调必然传导至信贷市场。事实上,受货币市场有序、渐进紧缩,2016年底热点城市按揭贷款利率折扣已收紧。因此,未来房贷利率小幅缓慢上浮是大趋势。

  当前,灵活应用各种货币政策工具,降低金融杠杆的操作思路已形成,未来还将有不间断的操作。对于楼市资金面来说,预期冲击大于实际成本抬升的冲击。目前,住建部重点调控16个热点楼市,这些城市房价在2016年之所以暴涨,投资投机泛滥和过度加杠杆是根本原因。2016年下半年以来,央行“温吞水”慢慢冲击预期的货币政策操作手法,无疑是资产泡沫“软着陆”、修复本币“信用锚”理想手段,这也是管理层希望看到的,而决不是直接和持续加息,产生风险引爆的预期。

  同时,对于热点城市合理住房需求(刚需和改善型需求),都市圈内的三四线楼市,中西部地区非热点楼市,还需要大力扶持。当前,刚需首付比例、贷款利率仍在历史低位;改善型需求并非回归2010-2014年“认房又认贷”的杠杆惩罚,整体上仍旧在政策适度支持的框架下。相比再创新高的2016年,2017年的楼市热度会下降,但在利率整体低位、杠杆适度的情况下,交投不会暴跌,市场较为稳定,量价依旧保持在高位。当资金回归正常运转,楼市也将更加健康。

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