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高房价真的开始驱赶人才了 哪些城市将升为新一线

时间:2017-01-11 来源:每日经济新闻 作者:每日经济新闻

  最近,很多数据表明,以深圳为代表的一线城市出现了高房价驱赶人才的现象,但就目前中国城市资源配置、发展空间等因素来看,就算一部分人被逼走,还是会有更多人涌入或者回流。

  放眼全球,与美、日、法等发达国家前四大城市占全国总人口超10%的情况相比,中国5.2%的比例还有较大上升空间。但按照中国国情,现有的一线城市如果无节制地扩张将带来房地产泡沫破灭的高风险。

  想要缓和房价和人才去留之间的矛盾,实现人口红利最大化,中国必须要有新的一线城市来救场。

  下面将进行详细说明。

  高房价开始驱赶人才

  深圳为留人

  计划做至少30万套人才保障房

  有两股力量决定人才的去留,向内的拉力和往外的推力。纵观深圳的一线城市拉力固然强大,需求旺、薪酬高、前景远大等因素让年轻人才前来投奔,但推力也不可小觑,以高房价为核心的高生活成本,足以把里面的人赶走,把外面的观望者吓走。

  根据百城价格指数,2016年11月深圳每平米的房屋均价是55040元,一年前是41139元,2年前是30530元。也就是说,这座房价收入比全球最高的城市,过去一年房价涨幅33.8%,两年涨幅80%。随着近两年房价暴涨,深圳开始面临人才逃离规模扩大的尴尬局面。

  令人望而生畏的房价增速,很容易让年轻人放弃在此地扎根的念头,包括华为在内的大批企业也纷纷撤离深圳。内部论坛的一次调查就显示,有近四分之三的人因高房价而动了逃离的念头。

  深圳一方面顶着“未来硅谷”的光环,另一方面也在“不要让华为跑了”的惊叫声中感到不安,而这样的担忧并非杞人忧天。

  虽然深圳的薪酬和人才需求都排在全国前三,但北京大学社会调查研究中心和智联招聘联合发布的《2016中国年度最佳雇主年度总报告》显示,在大学生理想的就业城市中,深圳仅位于第六,不仅被北上广甩在后面,也被非一线城市杭州和成都超越。

  就算深圳的国际专利数量排在全国第一位,几乎是第二名北京的3倍,但对求职者、创业者来说,高房价似乎让他们对开始敬而远之。

  官方也感到其中潜在的危机。深圳市住建局相关负责人就曾表示,深圳正在加大保障房的供给,一个重要原因是“深圳引进人才的数量已经呈下降趋势。急需通过住房保障和人才安居来缓解高房价带给人才的挤出效应。”

  为了把人才留下来,深圳下了大功夫,不仅将高校毕业生的入户补贴提高至1.5万到3万,“十三五”期间,深圳还新筹集建设保障性住房和人才住房40万套,几乎相当于特区成立30多年以来建设的政策性住房总和,也超出了“十二五”期间全市开工的商品房数量(35.7万套)。40万套住房中,人才住房将不少于30万套。

  小城市“拼爹”

  找不到好工作

  不少逃回去的人又回来了

  高房价下,城市、企业和人才之间的拉锯战愈演愈烈,由于工作机会、发展空间、当地房价等因素,很多人开始在一线和其他城市里“进进出出”。以从目前的情况看来,没有好的工作机会、缺乏城市活力,比高房价更容易把人推出去。

  1、比高房价更可怕的是拼爹

  近期,某蓝领招聘平台发布一份调研数据显示,一线城市2016年12月年末的求职量比2016年1月年初出现了明显增长,其中深圳涨幅为26%,曾经“逃离”北上广深的95后新蓝领正有“逃回”的趋势。

  据社科院《社会心态蓝皮书:中国社会心态研究报告(2016)》介绍,一线城市的经济压力要远高于其他城市,但三四线城市也并非是理想中的宜居城市,因为返回小城市后,工作机会少,做什么都需要靠关系,“拼爹”成为了一种较为形象的描述。而一线城市基本属于“陌生人社会”,人情、关系的重要性相对较低,机会多,竞争也更公平。

  2、城市活力不足、房价不合理,一样把人挤出去

  人口流动性反映了一个城市的活力。根据《2016全国城市年轻指数报告》数据显示,北上广深津5个城市中,有4个净增长,特别是目前房价均价最高的深圳,虽然它的流出率有24.86%,但是这并不可怕,深圳的新增率也很高,达到47.39%,净增率是一线城市里面最高的。

  反观四个一线城市中房价最低的广州,则是里面唯一负增长的城市,净增率为-10.04%。最近一两年,很多人都在讨论广州是不是该被踢出一线城市,某种程度上反映出广州经济的发展在近几年在产业结构的调整等一些方面落后了,客观上制约了广州对年轻人口的吸附力。

  同样,产业结构短板和房价过高的二线城市,也存在人才逃离的现象。

  以厦门为例,2016年的年轻人口流出率高达37.26%,房价和收入的失衡是重要原因;厦门大学今年经济系毕业的40多名研究生中,仅有两三位留在了厦门。《2016全国年轻指数》显示,厦门年轻人口净增加率为-19.17%。

  总的来说,高房价和人口流失率没有必然的关系,关键在于在高房价的同时,这个城市有没有提供足够多的创富机会。说白了,只要能赚到钱,房价高并不可怕,大不了可以选择租房,相对现在的房价,租金和工资比还是很合理的。

  中国未来将有更多一线城市

  中国未来的城市格局有两种可能,一种是“京沪诅咒”,但从中国的国情来看,不可能实现,更加靠谱的是增加一线城市数量,形成多中心化的格局。

  1、“京沪诅咒”为什么不可成立

  前面提到,深圳依旧保持着一线城市中最高的净增率,但包括华为在内的大量企业今年撤离,人才逃离规模扩大,让这座房价收入比全球最高的城市的未来走势有了更多的不确定因素。

  与深圳相对应的一个现象是:今年北京、上海房价也上升得比较快,两个城市房价收入比高居全球第五和第六,但据智联招聘《2016中国年度最佳雇主年度总报告》调查显示,无论是本科生还是博士生,仍将京沪作为求职首选地。

  当深圳的房屋均价已经是上海的1.2倍,北京的1.33倍,高端人才更有理由选择在教育文化资源更丰富、经济体量更大的京沪发展。有人认为,未来“京沪”的双峰地位将变得更为稳固。

  一个“京沪诅咒”的理论也随之诞生:房价与京沪相当的城市,其人才将被京沪抽走。

  作为政治文化和经济金融中心,北京上海是国内资源聚集度最高的城市,它们对人才的拉力,压住了高房价“驱赶人才”的推力。而京沪之外,若有城市的房价快速蹿升,甚至超过京沪,那么,高房价产生的负面推力极有可能会把高端人才推向京沪。

  日本正是这种模式,超级大城市东京拥有超强的“虹吸效应”,东京都市圈人口就达3880万,占全国总人口三成。GDP也甚至占到全国的三分之一,东京的房价也是第二名大阪府的3倍以上。

  “京沪诅咒”理论上是行得通的,但却不可能实现,其原因有五点:

  第一 北京、上海人数已经突破2000万,容纳能力快触到天花板,可供其扩张的空间和扩张的可能性较小;

  第二 中国人口众多、土地面积比日本大很多,如果和日本一样形成两个超级核心城市,那么,这两座城市的人口将是目前东京人口的十余倍,人口过亿,这显然是不现实的。

  第三 深圳、杭州等其他城市经济发展势头较好,多为高新科技产业,北京上海并没有绝对优势;

  第四 一线城市人口扩张很容易推高中心城区房价,放大房地产泡沫风险,日本就是先例。

  第五 北京、上海雾霾污染严重,对人才的吸引力减弱。

  2、如果二线城市能够迅速提升自身实力,提供更多机会,就将成为新的一线城市

  随着中国不断推进城镇化进程,不论是走哪国模式,或者走出中国特色的城市发展路子,迅速提升自身实力、提供更多机会、房价更加合理的二线城市都将成为新一线城市,也将是人口红利的受益者。

  (1)中国还需要4个一线城市才能达到城镇化70%

  据统计,2015年美国、日本、英国、法国、韩国前四大城市人口占全国总人口的比例都超过10%。

  与发达国家相比,中国一线城市人口占比明显偏低。2015年北上广深四个一线城市常住人口占全国总人口的比例明显偏低,仅为5.2%。

  由于中国拥有巨大的人口总量和极高的经济增速,无论是人口总规模占比还是人口密度,都有很大的提升空间,未来仍将有大规模的人口向一线城市迁徙。

  但是,这并不意味着北上广就是最好的选择,因为这些城市的人口规模已经很庞大,容纳能力快触到天花板了。而且国家对特大城市人口规模的态度是控制发展,在此背景下,2015年上海的人口甚至开始下滑!

  根据齐普夫定律,如果一定区域内的所有城市按照人口规模大小排序,则城市规模与其位序成反比,即任何一个城市的位序与其人口规模的乘积等于一定区域内首位城市的人口规模。

  也就是说,按照中国实际情况看,假设未来也只有4个一线城市的规模布局,需要超过1000座城市才能容纳6.4亿的城镇人口,城市化率仅43%。而且,正如前面所说,一线城市无限制地扩张,将带来房地产泡沫磨灭的风险。

  如何解决这一突出矛盾呢?核心在于中国的一线城市数量太少,中国需要新的一线城市来分享新的人口红利。例如,再打造4个一线城市,通过设置六级共504座城市,共能容纳9.6亿人,占目前总人口的70%。

  (2)天津、成都、杭州、重庆、武汉、南京,谁会是下一个一线城市?

  中国的一线城市扩容,哪些城市有望入围呢?从人口、创新、经济和房价四个方面的指标衡量城市,同时需要选取那些国家区域发展规划中的关键节点城市。我们可以通过下面的数据、表格,看出一些端倪:

  综合考核各项量化指标与节点城市,我们可以发现,具备成为一线城市基础条件的有成都、天津、杭州、武汉,而有望成为准一线城市的包括南京、重庆、西安、苏州、合肥。

  没赶上北上广深,一定不能错过第二批一线城市的成长,特别是当中国的人口红利接近尾声,尽快搭上城市化的快车,才是明智之选!

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