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房子多了未必是好事?楼市这四类人最该当心风险

时间:2017-01-04 来源:融360原创 作者:Jada

  2016年中国楼市堪比年度大戏,由起初的风平浪静变成后来的火热买房潮,再到年底的多城市重启限购限贷政策。眼看就到2017年了,融360房贷君的一位朋友想着把手里的两套房子卖掉,话说他可是手握6套房子的高净值人群,现在楼市都有点淡了,怎么还这么着急卖房子呀?朋友说房子多了心里不踏实,以后行情还不知道什么样。估计好多朋友都听的云里雾里了吧,别着急,就让融360房贷君跟大家说说。

  先把时间倒回到2015年,2015年楼市成交低迷,除了部分一线城市外,多数地方特别是三四线城市库存量不断攀升,各地出台的购房补贴等政策也没能激起大家的购房欲望。这时候地方政府、开发商、银行有些着急了,因为这三者受房地产影响最明显。政府卖地时,开发商手中有一部分自有资金,再从银行借贷,缴纳了土地款,同时还要向银行举债进行开发建设,房子一旦卖不出去,开发商的钱收不回来,银行就着急了。与此同时,政府新的土地也无法再卖,公共建设的资金和各项支出也只能举债,银行旧债没有回来,新债需求又急剧上升。

  更为严重的是,房子卖不出去银行的债务要不回来,放贷都受到了影响,阻碍了城市建设和经济发展。这就上升到国家层面的问题了,于是中央开始号召去库存,先是鼓励农民工进城买房,然后就是营业税契税双降刺激购房需求。买卖二手房以前是满五年免征营业税,现在是满两年就免征。一套100万的房产,满2年交易的,如果买家不是首套房,契税可减少1-2万,营业税减少5.5万,房价越高,减免越多。重点是,这次是针对首套房大户型和二套房买家的优惠,其优惠力度,前所未有。

  这次政策的出台,主要是为了刺激二三四线城市化解库存,特意把北上广深排除在契税优惠政策之外。即使这样,也毫不影响一线城市房价的上涨,不仅是一线城市,楼市的热火烧到了二线城市。新政出台的2月份,70个大中城市新建商品住宅价格环比上涨的城市有47个,比1月份增加9个,2月份一、二、三线城市新建商品住宅价格环比平均都上涨,且涨幅分别比上月扩大0.5、0.1和0.1个百分点。城市间房价涨幅差距进一步加大,一线城市和个别热点二线城市涨幅远高于其他城市,分化现象持续。

  房价一路飙升超出了预期,本来是想让成交低迷的城市恢复点活力,没想到一线、二线等主要城市涨得最凶,形势有点不对劲儿了,必须得做点什么控制住房价。于是国庆节期间先后有二十几个城市出台了限购限贷政策。这次限购限贷每个城市根据各自的实际情况作出调整,因城施策的效果很明显。房价涨得不再那么猛了,有的甚至出现了回落。楼市从卖方市场变成买方市场,正式开启了调整阶段。之前为没买房着急的人平静下来陷入观望中。

  事情并没有就此结束,有些地方的限购限贷政策并不是一次性出台的,比如郑州,分别在10月2日,10月6日,12月21日出台限购限贷政策,似乎是在试探着调控效果,一点点地收紧政策。似乎中央这次铁了心要整治疯狂的楼市。这么看那些遭遇限购限贷的购房人有点太点背了吧?犹犹豫豫大半年没买,到后面完美地错过了买房机会。不过事实并非都如想象中的那样“不幸”,从一定程度上讲,没买房倒是幸运了,房子太多倒是大麻烦了。

  之所以这么说是源于一项房产政策。今年财政部部长楼继伟曾表示,个人所得税、房地产税改革的工作正在推进。专家认为,房地产税包括房地产业营业税、个人所得税、房产税、土地增值税、契税等多项税种,征收房地产税主要是征税思路的转变。目的是要从现行的房屋流通环节收税为主,转向持有环节收税为主。现行的征税思路是,在房屋买卖交易时缴纳个人所得税、增值税等,而改革后的思路是手持房产的房主需要交税,这样一来不仅阻断了一部分投机需求抢占房产市场,还能让这些有多套房子的人为了避税卖掉手里的房子,增加了二手房市场房源,改善供需平衡。相比限购限贷等抑制需求端的政策,这种调整供需平衡的方式更加有效。

  对于征收范围,中央财经大学财经研究院院长施正文认为应该设立一定的免税面积,"免税面积设定为人均60平方米比较合理,这样对于三口之家来说,可以有180平方米不用交税,从而保证了居民第一套住房不用交税。"不过华夏新供给经济学研究院首席经济学家贾康表示,如果放宽到第一套房不征收,能够缓解不少矛盾,但却有可能出现离婚潮。而要想避开离婚潮,就还得再放宽,从第三套开始征。“到底要怎么征,还需要阳光化的理性讨论。”

  总的来说就是有一套房子的家庭肯定是在安全线内,超过两套房可能就要交税了。怪不得开头的那位手握6套房子的朋友心里不踏实了呢,原来是怕以后交税啊。实际上包括这位朋友在内,有那么几类人得小心点政策带来的风险问题。

  家有多套房子的“高净值”人群

  要说这位朋友吧,并不是什么倒卖房子的炒房客,真正靠自己买的房子只有两套,剩下四套都是从祖父母、父母辈继承来的,作为独生子女也是没办法。

  各路炒房客

  炒房客,顾名思义,就是通过多种炒作手法哄抬房价,已达到短期内出现价格差,再转手从中获取暴利的人群,这种炒房客多是群体性的。所以一个炒房客手下有多套房产也好不为怪。全国多地出台了限购限贷政策,购房人陷入观望,炒房客想要在短期内,把手里的房子卖出去并不容易,在被房子套牢后一旦再遇到房产税改革,炒房客可就遭了殃,卖不动的房子就得交税。所以啊,聪明的人现在都不炒房子了,都在想方设法处理掉多余的房子。

  假离婚买房的人

  今年“假离婚买房”成为楼市的一大热词,不少名下有多套房子的夫妻为了躲避限购政策,将房子都过户到一个人名下,然后双方办理离婚手续,在以无房一方的名义买房,享受首套房首付、利率优惠,买完房子后两人再复婚,这样一家人名下就又多了一套房子。以后征收房产税可就高兴不起来了。这离了婚能顺利买到房子自然是好,可是政策不会总让人钻空子,上海今年为了严查假离婚买房,有银行规定对“离婚不到半年”的房贷申请人严查,若不符合贷款申请资格,即使离了婚也不给批贷。随着调控政策的不断收紧,其他城市也很有可能会有类似的举措进行限制。

  房贷压力过重的人

  还有一类人就是房贷压力过重的人,作为普通的买房人,出于种种原因顶着高房价贷款买了房子。我们知道,信贷政策也是逐渐收紧的趋势,比如有消息称北京将从2017年1月1日起将首套房利率统一调整为9折,而目前最低利率为8.2折。不仅是利率,提高房贷首付比例的城市也不在少数。,政策调整后意味着买房人将承担更多的利息和首付,购房成本增加。

  为什么说房贷压力过重的人会有风险呢?热点城市的信贷政策是不断试水收紧的趋势,对于有一套或两套房子的人,如果遭遇央行加息,就有可能每套房要多承担几百、上千的房贷月供,一下子增加了房贷压力。再者说了,今年经历了楼市的房价高点,部分城市的房价出现了回落,要是之前买的房子价格跌了,岂不是照样肉疼啊?所以说有房子的人担心的问题不比没房的人少。

  2017年注定是个调控之年,融360房贷君不敢说税收改革政策能很快出来,但是可以肯定的是随着市场变化,调控政策也会随之变化。手握多套房产的人可以适当减持一部分房产,毕竟虽然现在政策还没出来,但也只是时间的问题,还是早做准备的好。

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