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资深地产人揭秘:普通人看不懂的2016中国楼市

时间:2016-12-20 来源:融360原创 作者:Jada

  本文经多位地产界人士口述,由融360房贷(fangdai123)总结

  2016年已经接近尾声,想想就在两个月前,二十多个城市出台了限购限贷新政,不少客户都曾问起过我这样的问题:年初楼市主基调还是去库存,可是年底怎么就变成集体限购限贷了呢?真是有点搞不懂啊。作为一位入行多年的房产经纪人,我是个爱总结的人,恰逢年底临近,就这个问题做答,也顺便总结下我眼中的2016中国楼市。

  毫不避讳地说,中国楼市是一个彻底的政策市。要读懂中国楼市,必须先看懂楼市政策。今年影响楼市主要有两个重要政策:先是年初的营业税、契税双降,直接点燃了楼市的一把火,紧接着楼市开启了持续半年多的高烧模式,一二线城市房价轮翻出现了暴涨;随后的9、10月,20多个城市集体限购限贷,才算浇冷了这团楼市之火。政策的背后是什么?年初和年末为什么会出现截然不同的政策调控?楼市到底怎么了?这么严的限购限贷政策是不想让人买房了吗?2017年到底还能不能买房?让我们先把时间倒回到2016年初。

  一、年初楼市一片低迷,部分城市库存压力巨大

  先来看降税政策出台前的一组数据。

  从2013年起全国商品房库存数量呈直线上升趋势,2014年的增长率为26%,2015年增长率为12%。把库存除以销量得出去化周期,2013年的去库存化周期为4.5个月,而到了2015年就增加到7个月了,说明在政策刺激后,楼市库存量仍然在增加。

  楼市成交持续低迷,库存越来越高,除了一线城市基本保持市场成交以外,多数地方尤其是三四线城市,陆续出台的购房补贴政策,都没有激起大家买房的兴趣。这个时候最着急的,除了开发商,就是地方政府和银行,而地方政府和银行的担心,当然就会层层传导至决策层。政府卖地时,开发商手中有一部分自有资金,再从银行借贷,缴纳了土地款,同时还要向银行举债进行开发建设,房子一旦卖不出去,开发商的钱收不回来,银行就着急了。与此同时,政府新的土地也无法再卖,公共建设的资金和各项支出也只能举债,银行旧债没有回来,新债需求又急剧上升。这时候,就需要一个办法,帮助开发商解决眼前的难题,把房子卖掉,银行把开发商的债收回来,然后再放贷给新的目标,才能促进城市建设,进一步刺激经济发展。

  于是,国家号召去库存,一开始把目标指向进城的农民工,希望引导农民工在城市里安家置业,完成去库存大计。但是后来发现,农民工兄弟根本不具备这个实力,一套房子几十万,农民工普遍不符合银行贷款条件,只有首付的钱,农民想在城里买套房是非常困难的。

  地方债务需要转移,农民工和刚需买房族都已经指望不上,那就从改善型需求和投资需求着手。降税!而且是契税和营业税双降!买卖二手房以前要满5年才可以免征营业税,现在满2年就免征,而且非普通住房也享受同等待遇。一套100万的房产,满2年交易的,如果买家不是首套房,契税可减少1-2万,营业税减少5.5万,房价越高,减免越多。重点是,这次是针对首套房大户型和二套房买家的优惠,其优惠力度,前所未有。此前,契税已5年多未调整,而营业税是在去年330政策不到一年后再次调整。

  政策的目的是,通过刺激买房需求,将债务由开发商转移到购房者头上,房子卖掉了,开发商有钱先还给银行,然后银行将钱贷给更多老百姓继续买房,地方政府和银行就不再担惊受怕,因为买房首付款普遍在2成以上,二套房3成以上甚至更多,不出意外的话,老百姓不会白白扔掉首付款而冒险拖欠房贷的。

  值得一提的是,这次政策的出台,主要是为了刺激二三四线城市化解库存,特意把北上广深排除在契税优惠政策之外。即使这样,因为北上广深房子总价高,而且新房普遍比较偏远,二手房市场比新房更活跃,即使只降营业税,也是少则几万,多则几十万的优惠力度。作为经纪人,当然要第一时间把这个好消息告诉我们的准客户,这为他们省下的可是真金白银啊。当时,我也只是想,机会来了,能多说服几个客户买房,今年的收入有保障了,可谁也没想到,后来会发生那么多事情。早知道,我会劝所有亲朋好友3月份把所有钱都拿出来付首付买房。

  二、一二线城市房价接力上涨超出预期

  降税政策一出,门店的业务就开始忙起来,随后,一线城市和部分二线城市房价开启高烧模式,我负责的北京某区域,房价从2月初的3万多,一路高歌猛进,现在已经超过6万,涨幅80%。

  如果觉得某个区域代不了全国,可以看一下国家统计局的数据,因为政策宣布当月即时生效,新政出台的2月份,70个大中城市新建商品住宅价格环比上涨的城市有47个,比1月份增加9个,2月份一、二、三线城市新建商品住宅价格环比平均都上涨,且涨幅分别比上月扩大0.5、0.1和0.1个百分点。城市间房价涨幅差距进一步加大,一线城市和个别热点二线城市涨幅远高于其他城市,分化现象持续。

  紧接着,更多的城市房价开始由降转升。从3月到5月,厦门、合肥、南京等热门二线城市涨幅增长迅速,环比从2月的1.3%、2.3%、2.7%,一下涨到3月份的5.4%、4.6%、3.5%,分别增长了4.1%,2.3%、0.8%,厦门更是在3月份超越北上广深四大一线城市,成为涨幅冠军。

  好家伙,本来是想让低迷的城市恢复点活力,不想该涨价的城市没涨起来,不该涨得却涨得比谁都凶。说得夸张点,对于地产经纪人,光凭两周的业绩就够吃一年了,这全得益于上涨的房价。

  三、楼市乱象丛生,房产成提款机

  不仅房价涨的有点过火,开发商、中介、购房人等跟房子有关的机构和人之间也擦出了“火花”,房产交易市场似乎也变得有些不太平。

  1.开发商违规操作

  一个在售楼处工作的朋友告诉我,他们在外地有的项目在放号的时候承诺了一个开盘时间,但实际上不会在约定时间开盘,故意延长开盘时间等房价涨高了再卖,“这样就能让购房人觉得房子供不应求,我们也就能在价格上做文章了”,朋友如是说道。这种捂盘惜售的现象其实是楼盘的一种营销手段,目的就是高价卖房,实际上,开发商的“手段”还远不止于此。

  家里有位亲戚老李遇上了更为头疼的问题,看上的一处楼盘的新房,可是后来他听其他业主说,楼房规划的楼层数量为13,但实际建设的楼层数为15,而老李买的正是这第15层的房子,老李告诉我,楼层建设规划考虑了地面承重能力,每个楼能盖到多少层都有严格的安全规划的,超过限定楼层,拿不到产权证是小事,留下安全隐患才是大事,这个才是他最担心的。“找开发商讨说法,他们还信誓旦旦地说‘产权证肯定能办下来,房子也没问题’,这像什么话。”老李气愤地说,早知道就找我买二手房,才不会考虑新房。事已至此,老李已经准备联合其他业主进行维权。

  像上面这种捂盘惜售、私改规划的行为,在不少楼盘都出现过,开发商之所以这么猖獗,都是为了能多赚钱,什么安全问题、购房者权益统统被踩在脚下。

  2.购房人为省钱假离婚买房

  而二手房市场也并非一帆风顺,个别中介存在诱导购房人“假离婚”买房的行为。假离婚买房,是指为了躲避限购政策,有多套房的家庭夫妻双方将房产都过户到一人名下,之后办理离婚手续,在以名下无房一方的名义购房,享受首套房首付、利率优惠的行为。有些购房人出于对首付的考虑,处在买与不买的边缘,中介提出假离婚的建议来促成交易,不少人为了节省购房成本铤而走险。

  虽然我没有做过这种事,但却有购房人主动问过能不能办理假离婚。张丽(化名)和丈夫在上海工作多年,都有上海户口,两人年收入在60万左右,本来不算低的收入在高房价面前显得杯水车薪,买二套房的计划随着小宝宝的到来变得紧迫起来。张丽算了一笔账,他们看中的房子总价600多万,如果不离婚算第二套房的话首付为50%,比首套房的三成多出120万的首付。首套房和二套房加起来的成本已经相当于张丽一年的收入了。

  “假离婚就能多赚一年的钱,多合算啊。”张丽和老公就这样达成了共识,我出于好心给他们提了一个建议,双方签订一份协议,证实夫妻二人离婚过程是出于买房的目的,一方不得侵吞共同财产等等,在律师的参与下,张丽完成了她的“假离婚买房”计划。

  “我并没有纠结什么婚姻道德问题,只是想着这样买房能省上百万首付,每月少还上千元利息。小白领在大城市不都得这样吗,算计着过日子。”张丽显得有些无奈和疲惫。

  的确,在一线限贷城市,首套二套房首付能差几十上百万,而一张离婚证的工本费才不到十块钱,孰轻孰重一目了然,办张离婚证能省几十万首付,换谁谁不心动?正像上面张丽说的,对于购房成本的考虑早已超越了婚姻道德问题,谁让房价这么高呢?

  上面的这几种行为,到后来由于监管部门的检查稍微得到了些改善。

  3.房子成 “提款机”,公司卖房子救急

  今年9月,朋友圈被一条新闻刷爆了,一家上市公司因为连年亏损,竟想到通过卖学区房来续命保壳。发布公告的是一个叫*ST宁通B的上市公司,所出售的两套房是2004年购买的(04年当时的新房),主要是用来给公司员工在北京营销期间临时居住用。当时购得的价格是214.71万,两套房的面积之和是282.91平方米,简单计算可知*ST宁通B购买这两套住房的均价是7589元/平方米。到今年出售时,评估机构计算出的两套房总价已经达2272.2万元,增值率16倍!

  我查看了以往的新闻,今年以来,已经累计有数十家公司发布房产交易公告,这些公司的主业务并不是房地产,公司业务正在走下坡路或是公司处于退市边缘,最后靠卖房子实现减亏甚至保壳的效果。作为固定资产的房子俨然已成为“提款机”,变现潜力巨大。卖两套房子就能救活一个公司?想想都觉得不可思议,当初那些卖房子去创业的企业家们估计该哭晕在厕所了吧。

  四、超8成一线居民看涨房价

  就说楼市销售存在这么多套路和猫腻,买房的人是不是都被蒙了?可真不是。今年我们接待的这一波买房客户,多数都是有房的,早期在房价上涨过程中受益颇多,一直迷恋楼市。

  根据融360房贷(ID:fangdai123)9月底的一份调查发现,居住在一线城市的人,认为当地房价会显著上涨的比例最高,达到72.73%。加上看好房价平稳上涨的,一线居民共有超8成认定未来房价会上涨。既然大家都觉得房价还会涨,何不回老家呢?实际的调查结果是,有45.81%的人选择“永远不回老家”,有44.27%的人选择坚持奋斗,但未来如果没有安家落户的能力,就回老家。也就是说,一共有9成的外地人短期不会“逃离北上广”,选择坚定地留在大城市奋斗。

  似乎高涨的房价并没有吓到“飘飘”们,一线城市买不起大不了在老家买呗,不过现实可并能如人所愿。随着部分二线城市房价上涨,购房人已经越来越没有安全感,钱拿在手里一天天贬值,房价却一天天涨,都涨到老家去了。

  曾经有位客户找我看过房子,27、8岁,研究生毕业工作两年,靠单位拿到了上海户口,年收入20万左右,毕业不到两年就想着在上海买套房子安家,当时看的,可刚看了一套房子他就不看了,理由很简单——太贵了。后来听说他跑到成都买去了,而成都并不是他的老家,他老家是郑州的,原本不到一万/平方米的房子,在仅仅几个月的时间里就涨到13000。当时他说了这么一句话让我印象深刻:现在不买以后更买不起了,收入赶不上房价涨幅,不买房都没有安全感了。

  已经不止一位客户向我表示过类似的观点,原来一直以为买不起一线城市房子可以去二线城市买,以现在的态势,恐怕是相当不现实了。上面的这位客户代表了一类买房人,本身购房实力并不强,对房子也并没有硬性需求,但是随着房价普涨,他们心里越来越不踏实,甚至可以说是恐慌,以至于自己借钱也要买房来图个踏实。

  “要是再这么涨下去,迟早要出新政策。”我当时这么想着,虽然楼市火爆我的收入会增多,但这毕竟也是我自己居住的城市,周围家人和朋友都为买房而疯狂,我隐隐觉得将有大事要发生。

  如果任由房价一路飙升,银行房贷迅猛增长,那结果就会是,楼市变成一个巨大的蓄水池,吸干社会上的大量资金。银行里,放贷的70%-80%都给了房贷,回收周期是20年甚至30年,一些中短期的项目需要资金的时候,银行却没有钱。开发商虽然赚了钱,但是也只会循环用来买地,进一步推高地价和房价,同时还要向银行贷款用于开发建设。这样一来,银行的贷款都贡献给了房地产行业,开发贷和房贷把银行的钱都借走了,房地产这个雪球越滚越大,蓄集的资金越来越多,却不能流动。经济停滞不前,实业想发展也借不到钱,因为钱都套进了钢筋水泥里。想想都觉得后果十分可怕,这个时候,需要一个政策将楼市的交易冰冻住,不能再无限制地增加房贷规模了,于是,20多个城市国庆节前后出台了严厉的限购和限贷政策。

  五、调控终于来了

  9月30日起北京、上海、广州、深圳、天津、南京、杭州、厦门、苏州、郑州、成都、无锡、合肥、济南、武汉、珠海、东莞、佛山、福州、昆山、南昌等二十几个先后出台限购限贷政策,以应对房价过快上涨。

  调控政策出台一个月后,10月份商品住宅销售面积同比增长了26%,较9月份减少了9.3%,10月销售额同比增长38.3%,而9月份是61.2%,足足减少了22.9%,调控效果立竿见影。

  不过这次调控跟以往不同,重点调控热点城市销售,而其余广大三四线城市仍然保持去库存的方向不变,受政策影响有限。根据Wind数据,30个大中城市10月商品房成交套数同比下降0.04%,一二三线城市同比增速分别为-6.54%、-9.61%、30.38%,三线城市房价出现上涨,这回终于有点成绩了。

  热点城市房价涨得也没那么快了,国家统计局的数据显示,15个一线和热点二线城市中,10月上半月新建住宅价格环比下滑的有2个,分别是深圳(-0.3%)和成都(-0.1%),10月下半月新建住宅价格环比下滑的增加至7个,分别是北京(-0.4%)、天津(-0.2%)、上海(-0.1%)、厦门(-0.1%)、郑州(-0.1%)、深圳(-0.1%)、成都(-0.2%)。

  这次的集体限购限贷政策,每个城市都根据各自的实际情况做出的调整,因城施策的效果很明显,而且据说是中央发话要求热点城市出台政策控制房价过快上涨。

  六、银监会发话整治房地产金融市场

  与此同时,银行贷款界也没闲着,11月,银监会下发通知拟对房价上涨过快的16个热点城市银行业金融机构进行专项检查,重点检查银行资金通过信托业务、理财业务进入房地产市场。这16个城市分别为北京、上海、广州、深圳、厦门、合肥、南京、苏州、无锡、杭州、天津、福州、武汉、郑州、济南、成都。

  连银监会都出来发话了,原因在于,年初以来楼市火爆带来的金融风险是银监会、乃至整个国家最想解决的问题。我调查了一下,今年前三季度,特别是下半年以来,银行业向房地产市场发放两类贷款,即个人按揭贷款和房地产开发贷款的贷款规模在整个银行贷款业务占据完全主导地位,特别是针对居民部门的个人按揭贷款,屡创历史新高,据央行公布的11月金融统计数据报告显示,当月人民币贷款增加7946亿元,其中住户部门贷款增加6796亿元,占到新增贷款的85.5%。

  

  这是什么概念?!从事中介工作这些年,跟银行打过不少交道,在他们看来,房贷业务利润虽然不高,但坏账率低,稳定性好,相比其他企业贷款、小额贷款是个“铁饭碗”,银行更乐意放贷,加上去年的降息效应,市面上理财产品收益缩水,手握资金的人们更愿意把钱投资到房子上,于是就出现了房地产类贷款攀升的景象。

  银行放贷给购房人买房子,购房人把钱交给开发商,开发商又把挣来的钱用来买地建房子,开发商、银行、购房人组成了一个资金生态圈,大量资金被锁死在房子上,如果不加以控制,楼市的资金量越来越大,以至于其他行业没有资金支持,影响的将是整个经济圈的发展。所以,国家不得不出手限制楼市交易,只有交易量少了,房贷规模才不会继续冲上云霄。

  明年还要不要买房?我不会回答你,因为我说的你不一定信。但是,我要告诉你,2016年的一二线楼市已经沦为一个纯投资市场,真正的刚需已经没有几个了,要不没有买房资格,要不没有足够的钱。国家严厉的限购限贷政策之后的状况是,买房的人少了,但房子也突然变少了。买房的减少,情有可缘,因为国家重拳抑制投资需求。可是,连房子也变少了,二手房房源减少,也算可以理解,因为买房人减少,房主又不想降价,所以干脆别卖了。可是,新房也变少了,你们知道原因吗?正所谓,没有交易,就没有伤害。既然无房可卖,大家也都歇一歇吧。

  最后,放两张图,大家感受一下这一年的卖房成果吧。2016年前11月,全国商品房销售面积135829万平方米,同比增24.3%;总销售金额高达10.25万亿元,增长 37.5% ,据说已经超过了韩国和俄罗斯等一些国家的GDP总额。

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