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北京卖地占销售额比重创新低

时间:2016-12-20 来源:证券日报 作者:证券日报

  “现在超额完成业绩的房企,并不着急销售北京的房子。”近日,有业内人士曾向《证券日报》记者如此表示,尤其手握内城别墅或稀缺平层豪宅的开发商,其背后则是因供地减少而致。

  据亚豪君岳会统计显示,截至12月15日,2016年北京仅成交26宗经营性用地,规划建筑面积471.92万平方米,创近10年新低,土地成交金额为772.19亿元,创近4年新低。而商品房市场的成交热度却始终高企,达到4739.39亿元,创下历史新高。相比之下,截至目前,今年北京土地出让收入仅占到当年商品房销售额的16%,这一比重创下历史新低。

  亚豪机构市场总监郭毅表示,土地是商品房的生产资料,土地供给的不足将打破未来楼市市场供需的稳定局面,成为推动房价上涨的诱因之一。而北京的“930”调控,则剑指需求侧调控,通过提高不同人群的首付比例,来降低购房杠杆,减少购房需求,以期达到平滑供需关系、稳定市场的目的。

  刚需客群入市节奏放缓

  调控之后,北京楼市的成交走势也实现了调控的预期目的,迅速进入量缩价稳的阶段。数据显示,9月份,北京纯商住宅的成交套数还高达5499套,调控后的10月份锐减四成,降至3354套,11月份环比再降两成,跌至2670套,12月前半月北京仅成交1665套纯商住宅,预计全月销量将与11月份持平;成交量重挫的同时,成交均价的涨势得以止步,调控后,北京纯商住宅的整体均价水平大致稳定在了4万元/平方米上下。

  而除了量、价得以控制,调控之后,北京楼市的成交结构也出现明显分化。据亚豪君岳会统计数据显示:调控后(10月1日-12月15日)纯商住宅中,120平方米以下中小户型成交占总销量的比重为41.8%,相比今年调控前的9个月下滑了8.5个百分点,而200平方米以上大户型成交占比则由调控前的15.9%升至22.3%。

  郭毅认为,按总价分类显示出同样的市场变化。总价500万元以下的刚需、刚改型纯商住宅的成交占比由调控前的66.2%降至52.6%,而1500万元以上的高端住宅成交占比则由5.6%上升至10.5%。她进一步称,调控后,不同消费能力客群对于调控的认知度不同,以及对于资金调配自由度(资料、团购、论坛)的不同,因此面临调控时的应对策略发生根本性的变化,是造成市场结构颠覆性改变的原因。

  事实上,正如郭毅所示,刚需刚改客群对于价格更敏感,楼市经历长周期调控后,成交量的下滑最终将作用到价格,供需博弈的僵持局面一旦被打破,二手房将率先出现价格调(资料、团购、论坛)整,此后可能会传导向环京以及北京远郊的新房项目,而今二手市场已经出现价格弹性加大的信号,意味着价格下行的通道正在打开。刚需刚改客群更关注调控周期内的价格变化,基于对购房后房价下跌的担忧,同时抄底心态下,造成调控后刚需刚改客群的入市步伐放缓。

  房企表露惜售意向

  值得关注的是,对于中产以及财富客群来说,其洞察市场的视野更为宏观,能够跨越调控周期去看待房地产市场的长期性发展,最近则频繁出手。

  国家统计局数据显示,11月末广义货币供应量(M2)仍维持在11.4%的增速,货币超发仍在继续。而与此同时,11月制造业投资增速虽然在企稳回升,但同比增幅仍仅3.6%。

  鉴于此,郭毅称,实体经济尚未稳固,投资市场上产品稀缺、风险提升,财富客群兼具居住与投资需求,配置高品质的稀缺型住宅产品仍是首选。此外,资金的充沛度也使得中产及财富客群在应对信贷调控升级的过程中更加从容。而不同于刚需可以转向二手,财富客群对于面积改善及品质升级的双重追求使得其大多会选择购置新房。

  但是,当北京高端置业需求上升时,却遭遇房企惜售,“930”调控后,北京纯商住宅的新增供应套数由9月的3255套,10月份一路下降到单月仅千余套供给。北京新房产品供给不断下滑的大趋势也使得其购房更具紧迫性。

  事实上,另有5000万元量级以上操盘者曾向本报记者直言,“我们项目量少,不着急销售,慢慢卖。”

  郭毅称,当楼市调控成为长效稳定市场的手段,北京新房市场价格走高与供应走低同步,新房与二手容纳的客群的泾渭分明趋势将进一步彰显,二手主要承载刚需刚改客群,而新房市场则彻底被高端改善客群占据。

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