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北京购房者平均年龄不断攀升:已从30岁推延到33岁

时间:2016-12-08 来源:21世纪经济报道 作者:21世纪经济报道

  根据链家研究院的数据,2013年至今,北京购房者的峰值年龄,已经从30岁左右,推延到了约33岁,越来越多的居民停留在租房市场。

  面对高昂的北京房价,大力发展租赁市场被认为是缓解住房压力的重要手段之一。

  21媒体记者发现,由于买不起房的人士越来越多,2016年北京市开始扩大公租房针对的群体,“老年公租房”、“青年公租房”等新型保障手段开始出现。

  另外一方面,2016年年末,北京年末推出的四块企业自持商品住房地块,被认为是北京住房租赁市场改革的一次尝试,因而广受关注。

  北京市规土委相关负责人表示,这是北京的创新举措,旨在鼓励、引导开发企业利用已建成住房或新建住房开展租赁业务。

  如何使过去发展混乱的租赁市场,真正成为实现居民住有所居的一大臂助,北京的改革经验,或许值得借鉴。

  公租房保障群体扩大

  近年来,随着北京房价的一路上涨,北京市的购房年龄不断推迟,根据链家研究院的数据,2013年至今,北京购房者的峰值年龄,已经从30岁左右,推延到了约33岁,越来越多的居民停留在租房市场。

  尤其是“低端有保障、中端有支撑、高端有市场”一直是北京住房市场的调控目标。因此,公租房建设作为北京保障房建设的重要组成部分,发展颇为迅速。

  21媒体记者发现,针对职场新人和老年人等相对低收入群体,北京保障房支持的力度正不断加大。

  今年五月,北京市住建委面向新就业无房职工,开展公租房配租试点。试点的三个项目共490套房源,试点配租对象为18-35岁、具备在京购房资格的职场新人。

  而11月30日下午3时,北京历史最大规模的约2.6万套公租房入市摇号配租,此次摇号共涉及中央批发市场市级剩余用地等20个项目、25859套房源。

  值得注意的是,在上述公租房配租市级统筹项目中,北京市首次推出了“老年公租房”和“青年公租房”。

  其中,老年公租房配租对象需满足家庭成员全部在60周岁以上的条件;青年公租房申请家庭除具备公租房轮候资格外,还需符合家庭结构为单人户、年龄在35周岁以下的条件,并与一个同等资格条件家庭或京籍无房35周岁以下无公租房轮候资格单人户家庭共同申请。

  此外,北京市住建委还表示,将拿出1500套房源,对符合购房条件的非京籍青年职工进行专项配租。

  而在土地供应方面,21媒体据北京市规土委数据计算,2016年,北京市出让的住宅用地中,要求配建公租房的面积约为221800平方米,约占当年出让的所有住宅用地中,规划建筑面积的11.91%。

  12月7日,长期关注房地产经济的中国人民大学商学院教授况伟大认为,相比金融杠杆横行的住房市场,租房市场价格更能反映经济基本面,下一步如何规范租赁市场,保护租客利益,降低租金,是通过租赁市场解决住房问题所必须思考的问题。

  自持房进入租赁市场

  今年6月,住建部提出,到2020年,我国将基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系;基本形成市场规则明晰、政府监管有力、权益保障充分的住房租赁法规制度体系,推动实现城镇居民特别是新市民住有所居的目标。

  因此,除了公租房的保障群体扩大外,2016年年末,北京年末推出的四块企业自持商品住房地块,被认为是北京住房租赁市场改革的一次尝试,因而广受关注。

  这些地块的产生,源于9.30调控后,北京土地市场新政。该政策要求这些地块在出让过程中,达到竞拍价后,企业竞报自持商品房面积比例,比例高者为竞得人。同时,北京市发布通知公开征求意见,提出这些地块持有年限为70年,单次租期不超过3年,且租金价格由租赁双方按照市场水平共同商定。

  换句话说,这些自持房将长期对外出租。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进在12月7日表示,北京的自持房政策,实际上是在积极落实住建部今年的租赁市场发展政策,是供给侧结构性改革的一个导向。此类住房项目有其后续发展机会,并不是简单的“买不起才租”的逻辑,而是一种更为灵活和务实的租赁模式。

  这种模式也受到市场的认可。12月7日,销冠科技深圳公司总经理何军认为,由于一线城市存量房已经达到一定程度,以及房地产调控导致的买卖市场短期看空,在我国的的租赁市场,实际上已经有机构和开发商选择自持物业,经营长租房源,部分房企甚至已将其当做下一阶段的工作重点。

  何军告诉21媒体记者,这类房源主要对象是有核心地段出勤需求、又难以承担核心地段高房价的商务人士和白领人群。北京出台政策进行企业自持商品住房地块的尝试,可以说是一种市场倒逼下的改革举措,未来还需要在落户、教育、医疗等配套政策上进行跟进。

  不过,与深圳等地开发商主动自持的模式不同,北京模式的一大问题,在于企业的资金压力。据中原地产首席分析师张大伟在12月7日表示,北京4宗自持地块约200亿的资金投入,按照6%的年资金成本测算,年资金成本高达15亿元左右。同时,以60平米一套房计算,这些地块约可产生8400套房源,每套每年需分担17万元资金成本。在现有租售比下,这个成本显然难以承担。

  今年初,住建部副部长倪虹在接受记者采访时,曾表示,与房屋交易市场和保障体系相比,租赁市场发育却相对落后。

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