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二手房交易纠纷有哪些?

时间:2016-09-23 来源:融360整理 作者:小丸子

  二手房交易纠纷有哪些?

  (一)买卖双方缺乏诚信,隐瞒真实信息导致纠纷。

  当事人为了促成交易,往往隐瞒真实信息,如房屋质量问题、居住环境问题,在签订合同后另一方发现从而提起诉讼。对此,购房者可以在购房前向物业、邻居、开发商了解情况,最好到现场看房,并对可能出现的质量问题如何承担作出约定。

  (二)房价变化快。房屋价格上涨了,一方反悔,以种种借口不办理过户手续。

  房价上涨时,许多纠纷系卖房人在销售房屋后,办理过户手续过程中,发现房屋价格又上涨了,于是导致反悔,以种种借口不办理过户手续,另一方起诉至法院。房价下跌时购房人以种种理由要求解除合同退房。对此,购房方不但要与卖房方签订合同,还要提前考虑房价上涨、下跌等因素约定好违约赔偿责任,并在能够办理过户手续时及时办理,避免对方反悔。

  (三)中介机构的不规范行为导致纠纷。

  由于买卖双方常常通过中介机构建立联系,进行交易,而中介机构本身的机制和人员素质不一,常常在签订合同或办理手续时出现问题,甚至合同约定内容与三方谈判时表达的意思不一致,导致当事人对合同履行内容产生争议,从而提起诉讼。为避免上述情况发生,买卖双方在交易时应当选择正规的中介机构,交易前应当充分了解各种事项,并对双方谈定的内容以书面形式约定好。

  (四)二手房交易手续复杂,导致交易过程中双方当事人产生不信任,交易难以进行。

  所以买卖双方都要在交易时充分了解房屋买卖需要的各种手续,最好选择专业人士提供法律意见,再慎重签订合同。

  (五)房屋产权登记制度不合理,导致难以发现房屋共有人情况,引起共有人提起诉讼。

  现行的房屋产权登记制度仅登记一名所有权人,在交易过程中,交易的另一方很难发现还有共有人,交易之后常有妻子或其他共有人提起诉讼主张买卖合同无效的情况出现。对此,可以在签订合同时让对方提供确保有权处分的证明或夫妻等其他共有人同意处分的证明。

  如何防止纠纷发生?

  1.核实卖方身份 选择正规中介

  如果是个人,看他的身份证与房屋产权证上姓名是否一致;如果出售人不是房屋产权本人,一定要求对方出示公证过的委托协议书,并写明出售人有哪些权利。买卖双方自己进行交易而没有第三方作为居间担保的情况下,该项问题更需引起客户的注意。中介作为二手房交易双方资金、房屋交割的监管方,确保交钱后能顺利过户,过户后房与款两清,中介起到重要作用。如果选择中介,要选择正规的、有一定信誉度的房地产中介机构。

  2.必须标明付款过户时间

  在实际操作中买方会将房款分为首付和尾款两部分在不同时间段打给房主。因此,卖方需要明确买方的付款时间,合同里也应体现明确的过户时间,以及违约责任。买家在付款时,应尽量采用能在银行留下划转证据的方式进行付款,尽量减少现金支付的情况,以免后期纠纷时有付款凭证。

  3.必须明确双方违约责任

  因为房产交易复杂且金额较大,有时会出现意想不到的状况,导致违约行为。为了能避免以后出现扯皮现象,需要在签署合同时就明确写清双方的责任和权利,以及违约金的偿付金额和时间,遵循的原则就是双方责权利对等。实际交易中,出现过购房合同只约定买家责任,没有约定卖家的情况,当交易受阻时才发现合同不规范,买家只能吃哑巴亏。

  4.关键性承诺应体现在合同中

  签合同时应特别注意,对交易的任何关键性约定或卖方的任何承诺均应体现在合同中,不能只有口头约定,因为口头约定在一旦发生纠纷时则无法举证。像房屋装修、家具家电等软装是否免费赠送给买家,赠送的标准,品牌等要细节要在合同附件里体现。还有前房主迁户籍时间,特别是购买学区房的时候一定要注明户口迁移时间和违约责任。

  5.约定贷款无法办下来的情况

  由于合肥二手房交易流程是先过户再办贷款,房产过户后,因买家贷款不成功导致交易失败的情况很多。买房人可以在合同中事先约定,设立一个期限,如果由于客观原因到期未能办理按揭贷款,双方的解决办法。

  6.注明房屋交付时间

  在签定合同过程中,必须注明什么时间卖方将房屋以何种方式交付给买方,如果届时不能按时交房,买家将得到什么样的赔偿,房屋是否仍存在租赁情况等。如果房屋存在租赁情况,租客什么时间搬出,交房后租期未到期时该如何处理等情况都要在合同里约定清楚。

  7.预留一定房款作为“保证金”

  一般情况下,买家可以以房屋总价的10%左右作为预留保证金,作为交房时再付的条件约束卖家按照交房;等卖家将物业管理、水电、燃气等交接,户籍迁出之后再将房款全部交齐。

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