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商住两用房值得买吗?用来自住或投资好吗?

时间:2016-09-22 来源:房天下 作者:房天下

  房价涨得厉害,真正有住房需求的刚需族买不起房或者没有买房资格。一线城市和部分二线城市限购或限贷,投资客们想要买房,难度也加大。那么,不限购、低总价的商住两用房能买来住或者投资吗?

一、商住两用房的定义

  商住两用房,既可以居住,又可以注册公司办公,土地使用年限一般为50年。

二、商住两用房优缺点分析

优点:

  1、可以注册公司,既可以居住又可以办公。

  2、购买时没有限制,不限购不限贷,再买住房,还是按照首套房来算。(PS:个别有特殊政策的城市或区域除外)

  3、小户型,低总价。

  4、地理位置一般都比较优越,周边的配套比较完善。

缺点:

  1、首付比例高,需要5成首付。

  2、不能使用公积金贷款,只能采用商业贷款,贷款年限最长10年,月供压力大。

  3、产权年限只有50年,《物权法》相关规定:住宅建设用地使用权期限满后,可自动续期。而非住宅建设用地土地使用权到期后,不能自动续期。所以相对于普通住宅,商住两用房的隐性成本其实很高。

  4、不能落户,也没有学区划分。

  5、商业用电用水,未通燃气,不能使用明火做饭。

  6、商和住结合,进出人员杂乱,商户营业时间晚,会严重扰民,且存在消防安全隐患。

  7、公摊大,实际使用率低。

  8、升值速度慢,后期转手卖出各方面的税费比较高。

三、商住两用房值得买吗?

  商住两用房值不值得买,具体要看买房的需求和目的。

  1、从注册公司办公的角度来看,购买商住两用房还是非常不错的,适合年轻人创业。一般来说,商住两用房处于交通方便、配套完善的地段,房屋本身的品质也不错。

  2、从住的角度来看,其居住的舒适度是比较低的,且生活成本也比较高,并不划算,不适合长期居住。

  3、从投资的角度来看,投资商住两用房是具有较大的风险的。房产投资除了土地本身的升值带来收益外,另一部分收益就来源于房租。但对于投资客来说,最终能实现现金收益,转化成人民币,才算是完成投资。这个时候,就要判断楼盘日后的变现能力,是否好转手卖出了。交通的优势(是否靠近地铁或临近主干道)、社区环境优势(楼盘品质、物业服务、配套等硬性条件如何)、生活配套优势(休闲、娱乐和购物是否方便)、价格优势(是否可以在区域内形成价格优势或者性价比优势)。

  购买商住两用房,要对商住两用房的优缺点有一个清晰的了解,并结合自己的目的和需求来判断,到底要不要买,值不值得买。

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