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2016公积金贷款买房的十大好处和五大限制条件

时间:2016-09-07 来源:融360整理 作者:阿琪

  公积金贷款是指缴存住房公积金的职工享受的贷款,国家规定,凡是缴存公积金的职工均可按公积金贷款的相关规定申请个人住房公积金贷款。公积金贷款的利率虽然比商业贷款利率低,但也有它的限制。那么,2016年公积金贷款买房有哪些好处和限制?

2016年公积金贷款买房有哪些好处

  1、归个人所有。员工个人缴存的住房公积金以及单位为其缴存的住房公积金,实行专户存储,归员工个人所有,任何单位和个人不得挪用住房公积金,凡构成犯罪的都要依法追究刑事责任。

  2、资金可翻倍。员工个人按本人工资额的5%至12%范围内缴存,单位按同等比例补贴。所以说,员工个人按规定缴存住房公积金后,资金将翻一番。

  3、可滚动计息。根据国家有关规定,每年的6月30日为住房公积金的结息日,单位和员工缴存的住房公积金具有“利滚利、息生息”的特点。当年缴存的住房公积金,按挂牌公告活期利率计付利息;上年结转的住房公积金本金和利息,按挂牌公告三个月整存整取利率计付利息,且存款利息收入免征个人所得税。

  4、可享受免税。根据国家有关规定,住房公积金免征所得税。企业为员工缴纳的住房公积金,可在成本费用中列支,作为企业所得税的抵减项目。也就是说,企业为员工缴纳的住房公积金可在税前列支,这样既增加了职工收入又相应减少了企业的税收负担。同时,按照规定,单位和个人“实际缴付的住房公积金,不计入个人当期的工资、薪金收入,免于征收个人所得税”,缴存部分可作为个人收入所得税扣税项目,在缴交个人所得税前扣除。

  5、可提前提取。员工购买、建造、翻建、大修具有自主产权的自住住房、或患有重大疾病造成生活困难、或享受城镇最低生活保障待遇等情况,均可凭相关合法有效证明材料,提前提取住房公积金。

  6、可申请贷款。凡正常足额缴存住房公积金一年以上的员工,在购建自住住房时,只要符合相关贷款政策规定,并提供齐全相关资料,可以申请比同期商业银行贷款利率优惠的住房公积金低息贷款。

  7、可节省资金。使用住房公积金贷款比使用商业住房贷款不仅省钱,而且还有贷款年限长、还款灵活等多种优势。去年,受央行降息降准影响,5年期(含)以下的公积金贷款利率由3%下调至2.75%;5年期以上的贷款利率由3.5%下调至3.25%。

  8、可提前还贷。住房公积金贷款正常还款满半年后,可进行提前还款。即可办理提前部分还贷,也可办理全部还清,提前还款均不收取违约金。公积金贷款提前还贷政策规定宽松,不受时间、金额、次数的限制,借款人随时都可以提前还款,不会收取借款人任何费用,而商业贷款提前还贷一般要收取一定的违约金。

  9、可作养老金。员工退休后,凭退休等方面的相关证明材料,可一次性提取全部住房公积金本息余额,这相当于为每个员工积累了一笔可观的养老金,可保障晚年生活质量。没有缴存住房公积金的员工,就等于放弃了这么一块重要的福利。

  10、可增凝聚力。企业为员工建立住房公积金制度,既能增强员工对企业的认同感、归属感及凝聚力,也有利于形成和谐的企业文化和有益的工作氛围,有利于提高员工工作的积极性,有利于企业吸引人才,留住人才,提高企业的竞争力,对企业的发展起到源源不断的推动和促进作用。同时,企业为员工建立住房公积金制度后,员工个人的住房问题将移交社会解决,既履行了法定义务,也摆脱了企业办社会的沉重包袱。

1.公积金账户余额不足影响贷款额度

  有朋友反映:提取公积金会影响以后的贷款额度,真的是这样吗?实际上这里说的影响贷款额度的条件指的是账户余额,有的城市确实把公积金账户余额作为计算贷款额度的条件之一,比如广州规定:贷款额度=账户余额×8+月缴存额×到退休年龄月数,账户余额太少,能申请到的贷款额度也就越低,达不到期望值自然会影响买房。当然,并不是所有城市都会考查账户余额,但是要满足连续缴存一定时间的要求才能申请贷款。

2.缴存时间有要求

  不仅是申贷时间,公积金的缴存时间也会影响房贷申请,融360总结发现,多地公积金管理中心对缴存时间的要求都是:申请贷款时借款人连续足额缴存公积金6个月(含)以上,且公积金账户处于缴存状态,代表城市有北京、上海、广州、深圳、哈尔滨、长春、沈阳、太原、南京、杭州、包头、武汉、南昌、昆明、福州、济南、乌鲁木齐、海口。也有城市仍要求连续缴存12个月(含)以上才能贷款,比如天津、长沙。不少人跳槽换工作时没有考虑到公积金断缴问题,导致之后因为缴存时间的问题,导致无法申请公积金贷款买房。

融360建议:

  在更换工作时,最好咨询当地公积金中心,公积金断缴是否可以通过补缴申请公积金贷款买房,如果可以的话,短时间中断对缴存时间影响不大,如果不可以的话,最好还是做好下一步打算再辞职。

3.公积金贷款受开发商“歧视”

  正如上面所说,组合贷款申贷周期相对较长,不仅买二手房会遇到阻碍,买新房的时候也会遭到开发商“嫌弃”,因为申贷周期越长,对于开发商来说回笼资金越慢,承担的风险也越高。

融360建议:

  如果开发商不接受组合贷款,可与其商谈,在价格或者其他费用上做些让步,让开发商接受组合贷款也是有可能的。如果实在不行,可以选择申请商业贷款,然后提取公积金偿还商贷,也可以减轻点房贷负担。

4.申请组合贷款被银行、卖方拒绝

  说到申请组合贷款,该有朋友抱怨了:哪那么容易申请,有的银行不给办,连卖房的也不接受组合贷款。说到底,还是因为组合贷款涉及了公积金中心、银行等多家机构,在流程上会慢一些,一般申贷周期为2-3个月以上,卖房人要等上这2、3个月才能拿到尾款,着急用钱的肯定不愿意等。从银行的角度看,出于对风险的考虑,一套房产不能同时抵押给两家银行,所以不愿意接受组合贷款业务。

融360建议:

  如果实在想申请组合贷款,在选房的时候就和房主谈好,找到愿意接受组合贷款的房东。银行方面,如果公积金贷款和商业贷款的放款银行为同一家的话,一般是可以申请组合贷款的,具体可向贷款银行咨询。

5.贷款有最高限额

  公积金贷款有一个最高限额,例如北京地区公积金最高贷款额度为120万。另外个人和夫妻申请的额度也有差异,一般夫妻申请的最高额度高于个人,例如上海个人公积金贷款买房最高额度为60万,夫妻则为120万元,相差近一倍。对于不少生活在一线城市的人来说,公积金的那点额度并不能满足购房需求。

融360建议:

     如果夫妻两人都正常缴纳公积金,可申请夫妻共同贷款,这样获得的贷款额度也相对高一些。如果额度仍然不够的话,可以考虑申请组合贷款。

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