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10种溢价 决定房子的价值

时间:2016-08-17 来源:楼市参考 作者:刘晓博

  一套面积相同、结构相近的高层住宅,因为在不同的城市、不同的位置有了天壤之别的价差。为什么会这样?

  原因再简单不过了,任何资产都有一个基准价格,还有在此基础上的溢价。拥有多重溢价的房子,可能是没有溢价房子的10倍,甚至30倍、50倍!

  由于城乡差别巨大,城市和城市之间差别巨大,中国的房子就有远比西方多得多的溢价类别。对于投资者来说,这是必须关注的。

1、教育资源溢价

  教育溢价很好理解,就是学位的价值。一般来说,幼儿园、小学、初中是就近入学的,好的学位能大大提高住宅的价格。在北京,曾屡屡出现过单价数十万元的学区房,对此大家已经耳熟能详。

  初中虽然只有3年,但其学位的价值一般来说超过小学,小学学位超过幼儿园学位。如果你的房子同时拥有优秀的幼儿园、小学和初中学位,那么价格将会更高。其实高中也有学位房一说,它不体现在片区上,而是体现在城市身上,与高考的考区有关。比如上北大清华这类学校的几率,北京肯定超过津沪,而津沪又超过很多省会城市。所以北京的学位房全中国最贵。

2、医疗资源溢价

  从风水的角度来看,住宅一般不宜距离医院太近。但太远了,看病也不方便。医疗资源肯定会影响房价,而且从整体上影响一个城市的房价。中国最优秀的医疗资源分布在北京和上海,其次是成都、武汉、广州这些区域中心城市。所以,这些城市房价里都有医疗溢价的成分。

3、交通资源溢价

  能不能成为全国性的铁路、公路和航空枢纽,直接影响到一个城市的发展前途。中心城市一般都是多重交通枢纽,比如北京、上海、广州;石家庄、南昌虽然是省会城市,但在高铁系统里地位不高,航空地位更低,所以其房价必然受到影响,不如同为省会城市的郑州、杭州等城市。

  就具体住宅小区而言,交通溢价主要体现在轨道交通(地铁)上,附近拥有多条地铁线入口的小区,肯定比只有一条地铁线,或者“十三不靠”小区要贵。

4、城市级别溢价

  级别越高的城市,拥有更多发展机遇,这是不言而喻的。在中国,北京和上海是第一类城市,深圳、重庆、天津是第二类城市,然后才是其他的省会城市、计划单列市,再往下是地级市、县级市、县城、镇。靠近一线城市的地级市(苏州、廊坊、东莞等),发展机遇又会多一些。

  最近10多年,地方政府和国企成为投资主体,其结果是“有权力的城市”获得了更多发展机遇,其中主要是直辖市和省会城市。改革开放第一个10年崛起的地级市,比如苏州、无锡、佛山、东莞、温州、泉州、烟台、唐山等,都地位下滑。以苏州为例,此前跟深圳、广州竞争前四名,现在GDP已经沦为第七名,资金总量沦为第十名。

  近年来明显在崛起的省会城市有南京、杭州、成都、武汉、郑州、合肥、长沙、西安等。

5、邻居溢价

  有人说,买房子就是买邻居,此言不虚,在中国尤其如此。如果你的邻居里都是这座城市里最有权、最有钱和最有意见影响力的人,你的小区附近不会规划垃圾填埋场、火葬场,也不会有高压线穿空而过,就连垃圾转运站也会躲得远远的,而附近的学校即便现在不是名校,很快也会跟名校合作的。至于治安问题,噪声问题,都不用你操心。你只用选择正确,然后就坐轿子吧,那些牛人们抬着你走。

  所以,你会去郊区买房子还是在市中心买房子?你会去县城买房子,还是去省城买房子?想想牛人们扎堆住在哪里吧,这不需要太高的智商。

6、自然环境溢价

  深圳楼市为什么在过去两年领涨全国?原因很简单,在市区拥有500万人口以上的大城市里,空气质量有超过深圳的吗?绿化覆盖率有超过深圳的吗?海滩有比深圳漂亮的吗?同理,厦门房价也很高,珠海房价也远超旁边的中山、江门,这里面都有明显的自然环境溢价。

  至于江景房、海景房超过同区域的其他房子,也是环境溢价。

7、制度溢价

  北上深的房价会超过香港吗?有人说能,有人说不能。说不能的,强调的主要就是制度溢价。不是说香港的制度都优于内地,而是说内地人比较方便过去买房子的,没有语言障碍的,实施成熟市场经济制度的地方,只有香港而已。此外,港币跟美元挂钩。所以,香港之小,相对于内地之大,就带有某种稀缺性。

  同在内地这个统一市场下,北上深有显著的制度优势,年轻人在奋斗过程中靠自己能力的因素多一些;而在小城市,靠家族门荫的因素多一些,靠自己奋斗的因素少一些。

8、信用稀缺溢价

  当一个社会信用稀缺的时候,金融市场最容易受伤,因为金融市场波动性更大,交易成本更低,交易更为便捷。所以金融市场更容易被操纵,出现极端行情,从而实现财富的快速、剧烈转移。从去年股灾,我们能清晰地看到这一点。这个时候,房子作为资产的优点就显示出来了:它具有实用性,可以看得见摸得着,交易不算太便捷(不容易被震仓、洗盘)。所以房子比较安全,容易成为全社会的资金池,最终易涨难跌。

9、土地制度与开发制度溢价

  中国的土地制度是“国有+集体所有”,集体所有的是农业用地,变成城市建设用地只能是国家征地。所以,从房地产开发的角度看,中国的土地制度基本上是国有的。具体到每个城市,都是市政府所有的。所以,土地市场不存在竞争,房价也就易涨难跌。

  在欧美等国家,买地建房都是私人的事情,开发商的作用不大。中国不同,必须有开发商居中。所以,中国的商品房市场相当于有“做市商制度”,开发商控制着新盘价格,会串联护盘。新房不仅难以降价,还成为拉动二手房上涨的主要因素。

  也就是说,中国的土地制度、房屋开发销售制度,均大不同与西方。不明白这一点,就看不懂中国楼市。

10、风水溢价

  房子还有风水溢价。位置明显不好(比如低洼、以前做过坟地、刑场)的小区,出过事的房子(比如发生过凶案),其价格很难上涨。风水特别好的房子,则会非常抢手。别以为这是迷信,中国的风水学自有其合理的一面。

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