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兰州空城记:一个国家级新区的萧条样本

时间:2016-08-03 来源:界面 作者:傅林林

  兰州中川机场西南方向的中川大道,是兰州新区最热闹的区域。联排的二层楼房组成的商业街,一副中国传统乡镇地区集市的样子。但出了这条大道,新区的夜晚里,一片漆黑的高耸楼房,只剩沉寂。

  以经纬开头命名的道路纵横交错,将中川镇切割成四四方方的棋盘状。这里是兰州新区最核心的区域。4年前,地处秦王川的兰州新区被正式批复,它成为中国第5个国家级新区,承担着狭窄的兰州外延发展的历史使命。

  新区的概念、美好的规划以及低廉的地价,吸引着开发商不断涌入,绿地、碧桂园、龙林、亚太等大批开发企业,很快将原本是农田的秦王川三镇变成了高楼林立的新城。

  4年后,这里依旧地广人稀,空置的楼房像黑洞一样吞噬着兰州新区的未来。几乎从不打表的出租车司机告诉界面新闻,本地人买不起新城,外地人也很少来这里买房。

  据了解,新区的房价大约在4000元/平方米左右,这样的价格比市区便宜了将近一半。可就算如此,新区也依旧无法吸引外地购房者。

  位置偏远成为兰州市民对新区的第一印象。虽然开通了城际高铁,但是仍然要耗时50分钟,规划中的地铁5号线将要通向新区,但具体的动工时间仍然未定。

  驱车行驶在兰州新区宽阔的马路上,很少能看到行人的踪迹,这里像是一个巨大的工地,到处都是空洞洞的楼盘和吊塔,被开采的山丘裸露着岩石,路边堆着建筑垃圾,到了晚上,除了作为安置房的彩虹城以及兰石集团的职工房外,大部分楼盘都是漆黑一片。

  作为新区为数不多的品牌开发商,碧桂园在这里开发了一个名为城市花园的项目。如今他们正骑虎难下——其售楼处张贴的都是马来西亚项目的广告。据了解,该项目占地207亩,根据兰州市房管局备案数据显示,项目2014年开盘,共有697套房源,现已售211套,去化仅三成,这对于擅长“农村包围城市”、快周转的碧桂园来说,是难以想象的。

  来自上海的绿地集团,则在这里拥有着一个超大体量的项目:绿地智慧金融城。这个占地3000亩的项目,规划建设住宅、写字楼、商场、学校。

  绿地项目占据着有利位置,周边未来将会配套中学与医院,销售告诉界面新闻,目前一期高层住宅已经售罄,只有零星十几套房源,在售的二期团购价在4500元/平方米左右,购房群体以吉利汽车等企业员工为主。

  如此大体量的项目,开发周期显得特别漫长。该销售告诉界面新闻,项目预计要5至7年才能培育起来。兰州市房管局备案数据显示,该项目2014年1月份开盘,共有2802套住宅,两年多时间售出了1015套,不到一半。

  本土开发商的日子更是难过,界面新闻查阅发现,新区在售的住宅项目大部分去化都在三成左右,甚至出现了像远东·锦绣华府这样634套房源、仅卖出36套的项目,其价格也才2400元/平方米。而单价仅8600元/平方米的朱雀湖别墅项目的销售数据竟然为零。

  兰州一位地产从业者告诉界面新闻,现在新区的住宅市场没什么起色,主要是靠新区拆迁人口以及一些当地企业员工维持,房价一直涨不上去。

  数据显示,今年上半年兰州新区已领取预售许可证的新建商品房供应总套数是174套,总面积3.21万平,住宅面积为1.83万平,商业面积为1.37万平。与去年同期55.73万平供应量相比较,今年兰州新区新建商品房供应面积严重缩水,供应面积下降逾九成。

  而根据兰州新区官方在今年3月底的统计,新区目前已建成的住宅面积约730万平,商品房库存600万平。

  低迷的市场给地产商造成巨大的资金压力。项目停工也不足为奇,只不过,令人意外的是,第一个死的项目恰恰是第一个进入的。

  位于核心位置纬一路的星光城是兰州新区第一个城市综合体项目,占地960亩,投资金额高达50亿元人民币。由于甘肃省星光达房地产公司和西宁市中宅建设集团公司资金问题,该项目整体工程于2014年7月30日便全面停工。但是,星光城一期还欠下工程款3000余万元,其中拖欠的农民工工资为1700余万元。

  2015年12月2日,兰州新区在听取了星光集团的回复后,决定对星光集团予以清退。

  兰州新区管委会的工作人员告诉界面新闻,后续还会有奥特莱斯等商业综合体相继开业,但是在没有形成有体系的产业链和大规模人口导入的新区,这些项目也很可能会遭遇同样的命运。

  根据《兰州新区产业发展规划》,到2015年兰州新区工业固定资产投资累计达到800亿元,工业总产值在2015年达到1200亿元。而2014年兰州新区实现工业总产值才达到105.94亿元,不到规划的1/10。

  目前,在兰州新区的企业大多是传统的制造业,知情人士告诉界面新闻:“现在兰州新区的产业还没有形成体系,虽然招商的数据光鲜,但落地开建的并不是很多,在开建之中有质量的又不是很多,有的企业甚至退出导致一块土地不同企业开工了两次。”

  曾经盛传的兰州石化搬迁至新区,至今仍旧没有确定,“省市都在积极推动,但是难度比较大。”该人士介绍道。

  同时,2015年,兰州新区招商还陷入腐败嫌疑之中。据报道,兰州省委巡视组在对兰州新区的巡视中,发现征地拆迁方面存在腐败问题,招商引资和对外经济往来中存在腐败嫌疑,个别项目投资额度巨大,存有疑义。

  根据规划,到2020年,兰州新区要确保城市人口规模达到60万人,到2030年,城市人口规模100万人。截至2014年10月31日,兰州新区总人口15.2876万人,流入人口2.2773万人。按照此人口流入速度,很难达到规划目标,兰州新区也成为了全国17个国家级新区中人口最稀疏的。

  为了带动人气,从2013年开始,兰州市委、市政府机关及部分市直部门和单位共16个部门、近700名干部职工正式移至兰州新区办公。政府的迁入让兰州新区板块再度受到重视。

  然而,巨大的行政成本,让移至新区办公的单位又陆续迁回市区。

  甘肃省委第四巡视组在巡视期间发现兰州新区迁移后成本过高的问题,去年3月,兰州方面公布整改情况:“新区发展到今天,具备了较强的自我发展能力,有必要对市委、市政府支持新区发展的方式方法做出调整。此前移至新区办公的市级单位共有25个,将14个单位调整到市区办公。”

  兰州新区管委会工作人员告诉界面新闻,目前兰州新区的公务员很多都是从外地抽调过来的,人手明显不足,而对于兰州政府从新区迁回,对方表示对具体的原因并不了解。

  新区的建设者都将希望寄托在时间上。新区管委会的工作人员不止一次地向界面新闻强调,新区刚成立4年,而且是从“一穷二白”的基础上发展起来的,肯定会出现问题,现在也正在积极进行相关配套设施的建设,这些都需要时间。

  兰州新区面临的现状并非孤例。

  1992年至2013年的22年间,只有6个国家级新区被批复,而2014年之后的2年时间,一共有11个国家级新区被批复。

  在“国家级新区”的概念下,卖地建城成为了快速拉动板块热度的方式,南京江北新区成立后,房价坐地上涨,成交与认购量均有大幅攀升。然而并非所有新区都能消化这样的利好,2015年全国17个国家级新区排名中,排名第一的滨海新区GDP是最后一名贵安新区的155倍,有些新区,特别是在中西部地区正在吞咽高库存的“苦果”,沦为鬼城。

  新区概念的热度已经慢慢退去,而对于已经进场的开发商,似乎只有与新区一起陷入漫长的等待。

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