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卖房子需要什么手续?

时间:2016-07-25 来源:融360 作者:吕舒扬

  首先要知道,贷款未还清的房子如果出售的话,是不能变更产权的,也就是说买房的人拿不到产权证,只有偿还完贷款后才能过户。如果已经还清了贷款,就不需要特别的手续了,去网上发布卖房信息或者委托中介,到时候有买家谈好了价格,签合同,之后配合买家办理过户就可以了。

可申请提前还款,偿还完剩余贷款后再出售

  房主可咨询贷款银行,申请提前还款,按揭买房等到贷款偿还完毕之后,就可以办理出售以及房屋更名。由于在房屋按揭还款期间,房屋所有权证上存在“房产抵押”字样,所以房主需要等到还清银行 贷款之后,携带银行提供的他项权利证、贷款还清证明等,到当地房管中心换取没有“房产抵押”字样的产权证,之后就可以正常办理过户了。

买房留尾款支持房主提前偿还贷款

  除了房主自己偿还房贷外,还可以找可以支付全款的买家,通过在交易中买方留有尾款,待房主用前期支付的钱还清贷款,再办理更名过户的方式。但是,这种情况下买方只能一次性付全款,而不能再向银行申请贷款。对于尾款数额,买卖双方可以具体协商,并且将留尾款与如何更名方式写在买卖合同中。不过贷款尚未还清的房屋买卖存在很大风险,买卖双方最好通过中介签订三方,并将协商结果写到补充协议中,尽可能地避免风险。

买房技巧要注意:

  紧跟政策

  要想把房子卖出好价钱,必须认清政策风向。当政策在收紧信贷或是提高缴存社保年限等买房门槛,就表示政府要限制部分购买力。

  这时,如果你的房子是属于位置比较好的刚需或者改善型普通住宅,那仍有涨价空间。因为市场整体购买力虽然缩小,但对于好房子的需求始终旺盛。购买力就像弹簧一样,越是压制,反弹越强。政府的调控,更激发起了人们对房源紧俏、房价上涨的预期。所以,你可以大胆涨价,但也别一下子涨太多,容易吓跑购房者。

  如果你的房子各方面条件并不太理想,那就别涨价了。限购限贷对各方面都很平庸的房子影响最大,这部分房屋的购买力会下降。所以,遇到合理的购房者,在合理的价格就卖掉,千万别太贪。如果你要卖的是豪宅、别墅,遇到限购限贷政策时也要小心。虽然房屋条件没话说,但在贷款难的时候,价格太高的房子更难觅得买家。

  看准市场

  任凭政策呼风唤雨,但归根到底,房价潮起潮落还是由市场供需决定的。随行就市,才能不错过涨价机会,也不让房子砸手里。

  如何判断市场行情呢?

  1、看周边二手房房价

  类型、地段、品质上看,周边二手房都是和你的住房最接近的。从他们的涨跌,最能看出自己房子该涨价还是降价。查他们的房价,去二手房交易网站查询,或者去附近的中介咨询都可以。

  2、看中介咨询量

  如果你把房子交给中介出售,那么可以向中介打听每天的看房咨询量。如果看房咨询的人多,就表示需求比较大,你可以适当上调价格试试看;如果看房咨询的人少,就表示需求比较小,你应该适当下调价格,看看咨询量是否会上来。还要注意,有时候中介为了多拿分成,会引导你提高房价,而不顾市场行情和真实需求。所以,对中介的话,切不可全信,要根据自己的分析来判断行情。

  3、看新盘价格和销售

  即使新房与二手房房屋差异较大,但开发商的新盘价格也能给你一定参考。如果新盘价格比开发商之前的楼盘高出很多,而且销售火爆,则说明现在购房需求比较大,你有机会涨价;如果开发商开盘就大搞打折促销,销量还不怎么样,则表示目前市场缺乏购房需求,你就别想涨价的事了。

  机智博弈

  买卖二手房,最终还是要落在买卖双方,要靠人与人直接沟通。看清政策、市场的变动,只能保证大方向上不出差错。在交易谈判中,机智的你能赚得更多。如何在谈判中占据有利形势:

  1、要价时给自己留有余地

  如果想卖到200万,切不可直接挂出200万,适当调高一点,如230万,遇到买家,这是再为表示诚心,给出一定优惠,降价到210万、200万,买家砍了价,心理非常高兴,成交!

  2、列举房子的优势,但别一次讲完

  做生意的都知道,卖东西一定要夸自己的货好。但千万别上来就把能夸的都说了,因为这样往后的谈判你就再没有根据了。比如,以后当买家指出几个房屋缺陷之后,卖家拿不出新的证据予以回应,那就陷入被动了。间歇地放出优势,就像利好政策不能一齐放出一样,这样才能给自己足够的回旋空间。

  3、察言观色,判断对方的态度

  一个优秀的卖家,从买方的语言神色,可以判断出他对商品的需求程度。如果对方短期内就要搬家,购房需求强烈,你就没必要在价格上松口。

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