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张敬伟:楼市公积金被贷空是市场伪命题

时间:2016-04-12 来源:每日经济新闻 作者:每日经济新闻

  ◎张敬伟

  分化依然是当前楼市基本的格局。

  一线楼市虚热、发烧引发治理者出手——由沪到深等一线城市,连续出台力度不同的限制性调控举措。即便如此,虽然坊间也闹出一些传闻,比如说某一线楼市有别墅一夜降价100多万元等,但市场的基调应该还是确定的——即未来一段时间,一线楼市房价不可能陡降,只会从发烧到冷静,整体趋势会逐渐企稳。

  中国楼市的主旋律是不同线际的城市分化严重——最近两个月的70城房价数据足以说明这一点。然而,其中已经出现了一些细微的变化。除了一线楼市的高歌猛进以外,一些二线城市的房价也受到了“热传导”。像杭州、南京、苏州和合肥等城市,楼价涨势明显。而这也和三四线楼市的低迷形成了鲜明对比。这从公积金“弹药库”告急的情况可见端倪。

  随着各地2015年住房公积金年报的先后公布,上海、南京、福州、郑州等城市先后传出公积金当期缴存额“被贷空”的消息。受楼市成交增长影响,公积金的杠杆作用被进一步放大,对公积金贷款的需求量在短期内也出现了猛增。出于资金池安全的考虑,一些城市延长了公积金的发放周期。

  除了部分省会城市,像苏州这样经济实力不俗、且和上海地缘交接的地级市,公积金使用也出现告急的情况。

  一二线城市均有公积金告急的情况,折射出这些城市楼市走热的基本面。但应该认识到,在各地执行相应的楼市调控措施后,公积金告急的情况会适当缓解。

  因此,所谓公积金告急的楼市加杠杆,并非楼市本质之忧,不过是一二线楼市虚热的现象之扰而已。

  楼市信贷,目前主要还是以商贷为主,公积金贷款所占比重还不是太高。而且,即使是楼市中的商业贷款,在整个信贷市场中的占比也不高,而且相当安全。

  无论是中国楼市发展的黄金十年,抑或是近几年的调控期,全国房贷“断供”的现象都很少。在商贷利率下探到“4时代”、公积金房贷利率进入“3时代”之际,两贷的安全性还是有保障的。当然,如果一二线楼市的首付贷和场外配资等市场乱象不彻底根除,这些城市也不排除发生中国版楼市“次贷危机”的可能性。

  当前,少数一二线楼市的公积金出现告急情况,符合这些城市的楼市逻辑。因为这些楼市的量价齐升,不仅拉动了公积金贷款的量,更增加了商业贷款的量。这些城市的公积金使用率提升,也属正常的市场行情。

  不过公积金房贷使用率提高,并不意味着公积金池子的枯竭。

  以上海为例,2015年上海公积金缴存额880亿,而发放额则超过1192亿元,似乎存量不如放量,但据上海公积金年报披露,至去年年底上海公积金缴存总额6096亿元,缴存余额仍有2822亿元。因此从长期看,公积金资金池不会出现所谓的枯竭。

  至于有些城市延缓发放公积金贷款,要么是配合新的楼市调控,要么是基于公积金资金池安全风险防控的自然反应。

  基于此,无论一线楼市还是二线楼市,公积金“被贷空”都属于市场伪命题。至于去库存压力较大的三四线城市,公积金房贷使用率并不算高。因此,基于楼市分化的市场情势,未来三四线城市公积金房贷宽松政策还有释放空间。毕竟,公积金除了市场功能,还有相应的公共属性,三四线城市的治理者,应该将公积金房贷政策用足、用好。

  当然,在一线城市楼市政策紧缩的情况下,公积金房贷的空间也被挤压,二线城市在公积金使用方面也需要遵循市场节奏而行。

  当前楼市,两种迹象值得关注:一是楼市线际传导的市场效应是不是可持续——2月份的楼市大势表明,已经形成了一线到二线的正面传导。但是一线楼市开始新的调控政策以后,二线楼市还能否接力传导至三四线楼市?

  二是如何通过更多的政策刺激去催化三四线楼市的高库存?这些政策刺激是否会消解一线楼市新调控政策的努力。如何处理好楼市分化和市场两重天的矛盾,是当前政策层面要继续思考的命题。

  至于楼市公积金使用率的高低,只是楼市情态的现实镜像,不必过度担心。

  (作者为察哈尔学会研究员)

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