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楼市库存量不能是一笔糊涂账

时间:2016-04-11 来源:人民日报 作者:许志峰

  在房地产去库存的过程中,一度有两个市场数据广为传播,吸引了不少眼球。

  其一,有媒体报道,全国商品房待售面积已近7亿平方米,按照人均住房面积30平方米计算,“空置”的住房可供2.2亿人口居住,由此可见库存压力巨大。其实,如果按照其计算方法,所谓“空置”住房只能住2000多万人,2.2亿人的计算结果高估了近10倍。

  其二,有人推算,我国的房屋面积已近千亿平方米,可供34亿人居住。然而,我国近年的房屋竣工面积多在10亿平方米上下,按这个速度算,千亿平方米的房子要上百年才能建成,这个数字不太靠谱。

  诸如此类经不起推敲的数据,却能受到广泛关注,并让很多人深信不疑,个中原因很多,但缺少相关的权威数据,无疑是重要一点。本报记者在此次去库存的调研中,同样深切感受到,想要获得一些关键性数据有较大难度。比如,本地区包括期房在内的整体库存究竟有多大?购房者中自住刚需和投资需求的比例是多少?都难以得到较为准确的数字。

  以当下的房屋库存规模为例,按最新统计数据,到2月末,我国商品房待售面积近7.4亿平方米。这个数字并无争议,但只是指处于待售状态的商品房,还不能完全与房地产的库存压力“画等号”。如果考虑在建未售、已批未建的商品房,以及商品房之外的各类保障房和自建房,情况就变得有些“扑朔迷离”。有学者认为,我国楼市库存量至少50亿平方米,去化周期大约需要3年;有市场机构推算,我国房地产行业的真实库存约为98.3亿平方米;甚至有人认为,我国楼市待消化库存合计规模超140亿平方米,要10年以上才能消化完。可见,目前的库存情况怎样,在某种程度上还是一笔没有算清楚的账。

  有高质量的市场信息,才可能有高质量的政策。房地产业是对政策高度敏感的行业,政策导向历来发挥着重要作用。但是,政策制定和出台不能是主观臆想,不能“估摸着来”,而要建立在对实际情况的精准把握上。以准确、及时、全面的市场信息为基础,如同为相关政策装上了“慧眼”,调控就可以有的放矢、对症下药。反之,如果市场信息是滞后的、局部的甚至不准确的,就会陷入“盲人摸象”的境地,本应系统有效的调控,可能变成“头痛医头、脚痛医脚”的被动应对,结果自然难如人意。

  今年以来,去库存相关政策密集出台。就当前情况看,一方面政策担当着重要角色,另一方面,由于各地情况不同,需要“因城施策”,甚至要根据不同类型企业的情况“因企施策”,这对相关数据的准确性、细致性和及时性提出了更高要求。房地产库存到底有多大?地域分布是什么情况?类型结构怎样?一个区域现有多少人口?流动人口多少?未来规划人口多少?……只有不断改进相关数据的统计,摸清家底,精准把握实情,宏观、中观、微观层次同时发力,政策实施才可能取得良好效果。

  此外,准确的市场信息,也是引导市场预期的重要一环。政策要达到预期目标,不仅需要制定过程的科学,也需要实施过程中市场主体的理性反馈。如果一些市场数据像密码,让市场参与各方如同“雾里看花”,就很容易出现政策初衷与市场反应的偏差。打造更加透明的市场环境,形成政策与市场的良性互动,将更有利于去库存的顺利推进。

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