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深圳客追涨东莞楼市 半天涨价1000元

时间:2016-03-16 来源:广州日报 作者:广州日报

  今年,东莞住宅均价连续两个月达到了1.1万元/平方米以上,不断创造出历史月度新高,特别是春节过后,东莞一手、二手房价都出现了快速上涨,在深圳客追涨和中介有意识推动下,东莞一手、二手楼市都十分火热。不过,记者通过计算对比发现,目前投资东莞住宅租金回报率仅为2%~3.8%,投资回报率降低,风险加大,不建议投资客追涨入市。

  业内人士表示,对于自住购房者而言,目前政策宽松是择机入市的好时机,同时,下半年“地王”入市,楼盘增多,价格上涨,竞争激烈,建议开发商也早点出货回笼资金。

  算一笔账:

房价上涨出租投资回报率下降

  据金信联行最新统计数据显示,今年城区住宅租金同比去年上涨5%~10%,单身公寓租赁价格约为1500元/月,两房约为1800元~2200元/月,三房约为2600元~2800元/月。

  不过,记者以近期东莞城区租金和房价普遍价格为例,分别对小户型公寓、两房、三房产品进行按揭和全款买房来计算投资回报率,目前在东莞投资住宅租金回报率低于5%。从住宅投资回报率表格中可以看到,按照目前的房价和租金计算,投资住宅仅靠出租投资回报率偏低。在全款买房出租对比中,投资小户型公寓的回报率最高,达3.8%,两房和三房的出租投资回报率分别为2.39%和2.05%。业内人士介绍,往年东莞中心区的住宅租金投资回报率较高,一般达到5%以上,部分投资回报率高的楼盘,甚至8~10年就可以回本。

房价过高将无人接盘追涨入市风险大

  而从转手销售的投资角度来看,按照东莞近几年来5%的平均房价上涨幅度,如果一次性付款买房一年后成功将房子转手,投资回报率为7%~8%,如果是按揭买房一年后成功转手,小户型公寓的投资回报率达8.75%,但两房和三房的投资回报率仅约3%~4%,低于目前银行理财产品的平均获益。值得注意的是,能够达到这些投资回报率的前提是房价上涨幅度达到5%以上,并且能够成功将房子转手出去。在没有人接盘之前,按揭买房的购房者,每年还要对这套房进行补贴。

  不过,由于东莞房价上涨过快,房价继续上涨的可能性降低。去年东莞房价同比上涨7.7%,上涨幅度高,房价达到高位,上涨幅度将会放缓,部分楼盘房价上涨可能会低于5%,甚至房价回落,在此情况下,住宅投资风险加大。

  同时,与其他城市不同的是,由于东莞二手房交易时间较长,长期以来二手房交易市场较冷淡,加上去年一手住宅火热,大量新盘在近两年内陆续交楼,市场上存量房增加,在高位买房再次转手的可能性减小,无人接盘,投资风险再次加大。

谁是房价背后推手?

  深圳客“追涨” 城区新房推货半天涨1000元

  进入3月,陆续有楼盘推新货。上周,东城楼盘嘉宏锦园在推盘当天上午以13500元/平方米的价格先推出93套100~145平方米产品洋房;下午,该楼盘趁势再推出62套住宅,价格上涨至14500元/平方米。据东莞中原研究部监测数据显示,上周东莞住宅网签成交2255套,环比上涨7.89%,从成交明细看,成交套数超过20套的项目达39个,楼市成交氛围持续升温。

  与此同时,深圳客狂追涨,东莞房价持续飙升。据数据显示,上周东莞住宅成交均价为10720元/平方米,其中洋房成交均价为10051元/平方米。从签约明细看,有不少项目出现大幅涨价。

  而在二手房方面,越来越多的深圳客到价格较为平稳的东莞城区购房,推动了城区二手房价上涨;同时,中介公司有意识地组织购房者同时看房,制造“抢房”假象,也刺激部分购房者入市,推动房价上涨。

  一名不愿意透露姓名的业内人士告诉记者,为了推动购房者恐慌入市,有中介公司会有意识地集中在某个时间段推少数几套房源,并组织购房者在同一时间去看房,制造多人“抢房”的现象。在中介公司工作过的李小姐也告诉记者,有时候她也会应同事要求,装作购房者一起去看房。

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